房价稳中有升势态不会改变 五大因素催生房价上涨

7月16日，潍坊市房管局局长王福亭就2008年上半年市区住宅与房地产市场发展情况进行了通报，对我市房地产市场的发展形势作了简要分析和预测。通报显示，潍坊房地产市场发展总体呈现出健康、成熟和理性的特点，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，既不会疯涨也不会狂跌，今后一段时间内，房价将会呈现总体稳中有升的态势，但可以肯定的是这种上升幅度会放缓。

上半年，潍坊市区住宅与房地产市场投资、开发、销售继续保持稳定的增长态势，住房供应结构日趋优化，房价稳中有升，房地产市场发展总体呈现出健康、成熟和理性的特点。

房地产投资、施工和销售持续增长

根据对市区89家房地产企业的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿元，同比增长34.6%；商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6 %，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%；商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%；据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%；完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%；完成商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%；多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流；商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性。

房地产开发投资增幅回落

在房地产投资持续增长的同时，投资的增幅也在回落。分析认为，房地产开发投资增幅回落的主要原因有三个：

一是国家宏观调控政策如“国八条”、“国六条”、数十次调整银行准备金率和数次加息、开征新的房地产税种、提高税费比例等政策效应的显现，是导致我市投资增幅回落的一个主要原因；二是近几年，我市房地产项目增加快速，房地产供给量增长较快，市场自身运行规律调节的结果；三是在宏观调控的背景下，房地产市场主体进行优化整合，一大批自有资金不足、抵御市场风险能力弱的企业开始考虑转型，部分中等企业也会压缩投资，也导致了投资总量的减少。

预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。

管房价持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变，但上升会放缓。

商品房价格处于合理范围

据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价3225元/平方米，同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。

价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大；二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多；三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强；四是居民消费观念和投资方向的转变，在股市连续走低的情况下，部分居民会将股市里的钱转到楼市而实现增值保值的目的。

衡量住房价格高低的一个重要指标是房价收入比，按照国内比较普遍认可的说法，房价收入比在3-6之间比较合理，经过测算，目前市区的房价收入比约为5.6，处于合理范围。我国房地产专家通过对照中国香港、日本的房地产市场泡沫的分析，总结出房地产泡沫来临前的五大预兆：一是房价在短期内疯狂上涨，二是开发商盲目圈地，土地价格飞升，土地垄断加剧，三是房屋供不应求，投资者疯狂购买，四是股市狂涨，五是银行疯狂放贷，这些现象目前我市都没有出现，也不存在发生的迹象。

五大因素催生房价上涨

房管局对潍坊市住宅与房地产市场的调查分析认为，当前市区房地产市场总体是健康的，房价是合理的，没有虚高，也不存在泡沫。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。

之所以认为潍坊的房价会呈现稳中有升的态势，也是有几方面的因素影响。

 一是良好的经济发展环境决定房价不会大落。近几年来，我市的经济保持了持续健康快速发展，产业结构进一步优化，二、三产业发展迅速，财政收入稳步增长，人均可支配收入、消费性支出增速较快，城市综合经济实力和消费者对房价的承受能力进一步增强，这些都为房地产市场的健康发展奠定了稳固的环境基础。

二是土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之一。而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章的事。

三是有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。根据《“十一五”计划实施纲要》和我市建设大城市的发展目标，2010年前，城区人口规模将达到130万，同时，随着城市化进程加快，外来人口和拆迁户大量增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求，也会带动房价的增长。

四是开发建设成本的增加决定了房价不会明显降低。

五是受房源供求数量、结构等因素影响，近一段时期内房价也不会急剧上升。目前，商品房源供应相对充足，加上城中村改造新建楼盘项目的陆续推出会增加市场供应。同时，随着房改房上市条件的放宽，房改房上市量也会逐渐加大等，从而使结构性供求矛盾得到缓和，使房价趋于合理。

最后，王福亭局长表示，潍坊市处于三线城市，房地产市场起步晚，发展相对慢，房价低，不具备部分一线城市房地产市场发生波动的条件和因素。今后，为促进房地产市场的持续健康发展，房管局还将通过加强政府宏观调控职能，完善房地产开发调控机制、强化房地产市场监管，规范房地产市场秩序、采取积极措施，做强做大房地产开发企业、抓好房地产市场信息系统建设，增强市场预测分析能力等方面加大工作力度，促进房地产业健康、持续发展。

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