[摘要] 房地产业内人士日前接受采访时表示，福州、厦门等城市的房地产市场显现“销量大跌，房价滞涨”行情，但实质上对开发商影响不大，而被政策短期压制的需求可能在政策效力退去后集中喷发，恐将引发房价报复性上涨。记者发现，在部分调控政策效应“短期化”的同时，为规避政策影响，开发商违规行为大幅度上升。
（来源：经济参考报 来建强）房地产业内人士日前接受采访时表示，福州、厦门等城市的房地产市场显现“销量大跌，房价滞涨”行情，但实质上对开发商影响不大，而被政策短期压制的需求可能在政策效力退去后集中喷发，恐将引发房价报复性上涨。记者发现，在部分调控政策效应“短期化”的同时，为规避政策影响，开发商违规行为大幅度上升。业内人士及专家建议，当前应加快房地产的长期制度建设，确保房地产行业健康发展。
“量跌价滞”将再度引发房价报复性上涨
近期，福州房地产市场出现“销量大跌，房价滞涨”的局面，眼前的这波“寒潮”对开发商来说没有产生实质性影响。占地200多亩的“融信·大卫城”是远离福州市中心的一个在建在售大盘，该楼盘虽地处偏远，却很“抢手”，均价现已达每平方米1.2万元，而在这一地段去年同期的商品房均价仅8000元左右。
“融信·大卫城”售楼部经理周文忠告诉记者，楼盘开始预售5个多月来，是推出一批，卖光一批，截至目前已累计销售近900套，占了整个楼盘房源总量的一半。除了少量尾房外，现已无房可售，购房者想买也要等新房源的推出。
融信(福建)投资集团有关负责人接受采访说，“9月份，融信集团销售新房191套，10月份估计不超过70套。”这位负责人告诉记者，今年资金回笼状况与2008年同期相似，实质却完全不一样。过去，开发商普遍缺钱，资金回笼慢等于击中开发商要害，降价促销在所难免。现在，开发商手头资金相对宽裕，没有降价的紧迫感。各楼盘维持现售价短期内不涨多半是应地方政府的要求。
受“限购令”等政策影响，厦门、福州等地不少购房者被迫推迟购房，这部分被政策短期压制的市场需求可能在政策到期后集中喷发。周文忠说：“受地方‘限购令’影响，占购房者数量20%的外地客户一下子消失了，等‘限购令’到期后，这部分外地客户肯定会再出现。”
福建朝阳房产副总经理魏祺认为，现行的一些调控政策都只能产生短期效果，随着政策效力退去，势必引发房价的报复性上涨。当前，推动地方房价上涨的因素较多。魏祺说“与前几年相比，今年福州楼市可售房数量不足1万套，而往年可售房量平均水平都在2万多套。供应紧张，房价持续上涨甚至大涨，将很难避免。”
融信(福建)投资集团有关负责人告诉记者：“地价猛涨也逼得开发商涨价。融信集团在今年2月拍得福州市台江区一块380多亩地块，楼面地价已经接近每平方米9000元，这一地块将于今年11月中旬动工开建，明年预售时均价不超过每平方米1.5万元肯定亏本。”
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规避政策影响，开发商违规大幅度上升
记者日前从福州市台江区法院了解到，受调控政策影响，今年前三季度，该法院受理房地产纠纷案件剧增，达1153件，比去年同期增长44.30%。
记者日前在福州市仓山区建新中路上的一个在建在售楼盘“泰禾·红峪”采访时发现，该楼盘部分建筑面积110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式对外销售，也就是一套大户型商品房被认为分割成一大一小的两套房进行出售“泰禾·红峪”售楼部工作人员告诉记者，购房者如要购买“子母房”必须办理两本房产证，然后在两家银行分别贷款才可能享受到首套房的优惠贷款。
这位工作人员解释，开发商以“子母房”形式销售有“苦衷”。“泰禾·红峪”是福州泰禾房地产公司于2006年9月通过招拍挂方式竞得，占地面积320多亩，容积率不超过2.0，要求按照“新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下户型必须占到整个项目70%以上”的政策建设。而开发商将大部分地用于建别墅，一套别墅的建筑面积都在200平方米以上，余下为数不多的地用于建高层商品楼。为了能达到“90/70政策”的要求，开发商只能将大户型的商品房“一拆为二”销售。
福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，“子母房”是开发商规避调控政策的产物，它使得国家旨在增加房地产市场供应而出台的“90/70政策”名存实亡。近年来，福州市开发商规避“90/70政策”的行为时有发生，在楼市调控趋紧时问题更凸显，这与相关部门监管不力有很大关系。
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业内人士及专家建议，加快房地产长期制度建设
福州大学房地产研究所所长王阿忠建议，首先，“90/70政策”应作为界定房地产项目属鼓励类还是限制类的长期政策，要求地方政府从严执行。其次，堵住区别化的房贷政策的诸多漏洞。
此外，从规范市场的长远考虑，建立成熟理性的房价定价机制势在必行。一方面，地方房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理；另一方面，开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标。
业内人士还指出，近一段时期，开发商都在静待房产税的落地。在房地产市场投机现象难以消除的情况下，开征房产税是关乎房地产长期制度建设的重要内容之一。房产税开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为，而且也将加大住房消费的持有成本，削弱房地产的投资品属性。
浙江大学经济学院副教授景乃权认为，除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币等外部因素对现在及未来的住宅需求影响越来越大。由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定，如单纯依靠增加房地产市场供给将不能解决房价上涨的问题。他建议，对各级政府而言，调控房地产市场要取得长期实效，不能仅关注房地产市场局部的均衡，而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。
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二次调控满月楼市观澜 十月潍坊楼市供需两旺
9月底，中国人民银行、财政部、住房和城乡建设部、国土资源部等部门相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施，加码房地产调控。中央政府已经祭出了堪称真正“史上最严”的调控政策“组合拳”。严厉调控压顶下，各地楼市或多或少受到了一定影响，但潍坊购房者依然表现出旺盛的购买需求。据潍坊房天下数据监控中心统计，十月份潍坊楼市继续延续“金九”的开盘和销售热潮，潍坊楼市进入十月份以来，依然是供需两旺。
开发商看好“银十”潍坊各区域楼盘活跃
进入十月，潍坊楼市继续延续从九月开始的的销售旺期。许多新项目选择在十月份开盘或推出优惠活动，据房天下统计，仅在10月23日一天，就有 府、居易家园和东方天韵三家楼盘同时开盘，火爆程度可见一斑。房地产开发商看好“银十”前景，对潍坊楼市充满信心。从潍坊十月楼市周投放广告统计可以看出，整个十月潍坊楼市投放广告量平稳的保持在较高水平，潍坊各个区域的楼盘表现都非常活跃，十月潍坊楼市供应量充足。
新政调控下潍坊楼市进入刚需市场
虽然九月底国家针对房地产市场进行新一轮的宏观调控，但对潍坊楼市没有造成明显的影响，虽然有部分购房者在新政之后抱有观望心态，取消购房计划，但大多数的购房者表示会在十月看房买房。潍坊房天下二次调控调查数据也显示，超过半数的购房者担心潍坊未来房价会随调控越调越涨，表示遇到合适房源便会出手。
记者从正在销售的几个楼盘了解到，购房者购房需求旺盛。中间大观天下项目在10月17日开盘当天劲销1.5亿，引起楼市不小的轰动。鲁鸿37°项目在开盘当日冲破二次调控，热销100余套房源，前来购房的客户大部分为刚性需求，其中婚房需求比重明显。
10月24日看房团也受到了潍坊刚需购房者的热烈支持，仅在怡和四季园筑项目看房团当天成交9套房源，再度掀起购房热潮，潍坊楼市进入刚需市场，爆发了又一次小高潮。
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