[摘要] 2月21日,广州市政协十一届五次会议经济组讨论现场的热度似乎比其他组高了几度。最近几天,各个城市相继出台“国八条”实施细则,一个接着一个的限购会俨然一个个“紧箍咒”,让在座的众多开发商格外“上火”。
2月21日,广州市政协十一届五次会议经济组讨论现场的热度似乎比其他组高了几度。最近几天,各个城市相继出台“国八条”实施细则,一个接着一个的限购会俨然一个个“紧箍咒”,让在座的众多开发商格外“上火”。
过去,开发商习惯于对各种调控政策使用“冷嘲热讽”的调侃词汇,这一次,他们的用词已经出现了一些微妙的变化,除了“大倒苦水”之外,言语之间难以掩饰内心的“不满”。
目前还不明了各地的限购政策将持续多久,但可以确定的是,无论大小开发商,都将面临决策的重新调整。
开发商的“不爽”
事实上,自“国八条”出台以来,大型房地产开发企业的大佬们都显得异常沉默,这种沉默的背后,是静待其变的等待。直到2月中旬不断有城市公布了各自的实施细则,行业内才开始逐渐像“炸开了锅”一般:开发商们终于相信:“这次狼真的来了!”
广州市政协委员、时代地产集团总裁岑钊雄便直言:类似于“限购令”这样对行业有重大影响的政策突然间出台并马上实施,一下子就改变了以往的“游戏规则”,令行业难以承受。
他说,由于现在政策都出得很突然,使得房地产行业都不敢做长远的规划,因为谁都不知道下一步政策是不是引导所有人都不要买房子了,企业无法判断未来的趋势。
他还不无抱怨地指出:去年广州的土地卖到2万元/平方米,今年又要限购了,这其中,政府起码要对去年高价买入土地的企业有个交代,在这个对行业造成重大影响的政策中,企业完全没有选择权。
万科广州公司总经理张海则指出:政策让企业的经营活动变得有点为难,例如在2008年政府扶持房地产的发展,现在又突然打压,巨大的落差可能会让企业不敢做中期的规划,因为不知道未来会出现怎样的情况。
广东省人大代表、越秀地产股份有限公司副董事长总经理张招兴在出席广州市十三届人大六次会议时接受《财经日报》采访时也提及:遏制市场上的投机行为是可以理解的,毕竟房地产市场如果太热,涨幅太大,也不利于行业自身发展。但是目前的限购,不仅遏制了投机行为,也把正常人的换房行为也遏制了。“总的方法我觉得不是很科学,应该也是一种临时性的措施。”
悲观看待后市
在吐露内心“不爽”的同时,众多开发商也表达了对未来市场状况的担忧。
早在一周前,中国海外发展(00688.HK,下称“中海地产”)董事局主席孔庆平就向媒体表示,预计2011年国内整体销售额会在去年基础上下降三成。
目前,大多数房地产业内人士和开发商基本都已经认同,全年销售额和销售量都将明显下滑。合富辉煌董事长扶伟聪属于其中最为悲观的一位代表,他指出:“限购令”的大范围实施有可能导致未来3个月至半年的时间内,一线城市楼市成交量下降60%。
岑钊雄也补充称,各地“限购令”细则的相继出台,影响将会在未来某一段时间被放大,大概在今年的二季度成交量会大幅下滑,但经过这段时间后,市场会慢慢消化政策影响,包括购房者及开发商都会在市场中重新定位,市场也将回归平稳。
张招兴也表示,今年的楼市应该不会继续保持畅旺,市场会出现一个明显的冷静期。“虽然说政策不会是长期的,但也不能在一年之内翻来覆去,这将使得今年的市场降温。”
虽然大家都相信成交量会萎缩,但面对更为敏感的价格问题之时,开发商都显得非常“嘴硬”。大多数接受采访的发展商都表示,房价可能会有小幅回落,但幅度不大,因为长期来看,市场上的刚性需求依然旺盛,不少家庭仍有买房和换房的打算,一旦政策的口子放松一点点,反弹的可能性非常大。
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降价与收缩投资
目前,尽管不少城市的房地产市场都出现了房价下跌的蛛丝马迹,但开发商们大规模的策略调整还没有出现。
广州几家房地产开发企业营销部门的负责人都一致提及,还处于观望阶段,不会这么快作出调价的决策,需要静待市场的变化再灵活作出调整。也有部分负责人称,目前住宅确实不好卖,但可以主推商业,弥补住宅上的缺口。
越秀集团是去年广州一手住房市场占有率位居前三名的开发商,其负责人张招兴表示,会根据集团自身的资金情况来调节,如果市场环境确实恶化以及资金有需求,该降价的还是会降。
与此同时,开发商是否会收缩投资以及降低开工面积,成为各界颇为关心的问题。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在其博客中提到,开发商会不会普遍减产,并导致后期市场供应不足,是这次调控成效如何的很大的一个悬念。
对此,张海表示,广州万科还没有缩减施工面积的计划。而万科董秘谭华杰则对媒体表示:针对此轮国家对房地产行业的调控,万科近期将减少拿地量,以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时,万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。
越秀集团在2010年开始了大规模的扩张,去年在武汉、沈阳、烟台、杭州等9个城市布点。对于今年的计划,张招兴称,发展策略依旧,但在目前的形势下会更加小心谨慎,避免将自己的摊子铺得太大。
但是,也有发展商希望趁此机会“抄底”。例如在香港上市的中海地产、恒大地产(03333.HK)以及碧桂园(02007.HK)等,都在过去几个月内进行了大规模海外长期债券的融资,筹集了相当规模的现金以备低价收购土地。孔庆平就指出,如果有好的机会,公司非常乐意通过并购的方式获得低成本项目。
有迹象显示,抱有并购计划的大发展商不在少数,例如万科就已经出手。近日,万科广州公司证实,正在洽谈位于广州番禺区的一个别墅项目,双方的谈判已经接近尾声,交易成功几率很高。
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推荐阅读：地级市楼市限购令出台 调控政策料将深化
截至2月22日，共有北京、上海、成都、青岛、长春、广州、南京、南宁、太原、宁波、贵阳、天津、哈尔滨、厦门、石家庄、武汉、无锡等17个城市和山东省1个省，根据“新国八条”内容，下发或者调整了之前的楼市限购措施。
值得注意的是，中新网房产频道了解到，和其它16个直辖市、计划单列市、省会不同的是，2月22日出台限购令的无锡，这是国内根据“新国八条”内容出台限购令的地级市。
无锡样本：出台地级市限购令
2月22日，无锡住房保障和房产管理局网站发布新闻。无锡市政府办公室下发《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》。
该政策提出，经市政府同意，市政府办公室20日发出通知，就贯彻国务院和省政府房地产调控政策，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，明确十项措施。其中第二条，要求严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。该项政策，自2011年2月21日起在本市市区内执行。
位于江苏省南部的无锡市，是江苏经济最为发达的城市之一。据国家统计局统计，2011年长三角地区GDP总量前五的城市为：上海(16872.42亿元)、苏州(9168.91亿元)、杭州(5945.82亿元)、无锡(5758亿元)和宁波(5125.82亿元)
虽然经济发达，但就行政级别而言，无锡仍然只是江苏省内的一个地级市。此次为何要和其它16个直辖市、计划单列市、省会共同列入推出限购令的城市行列呢？
答案，就在住建部的第三批限购令名单中。1月23日，据新华网报道，住建部已拟定第三批执行商品房“限购令”城市名单，南宁、无锡等近期楼市交易活跃的二三线城市、成都、广州等大城市入选。
无锡要出台限购令，江苏省境内媒体此前就曾关注过。据《扬子晚报》2月18日报道，该报记者17日从有关部门获悉，除南京市作为省会城市，将按照国务院的要求于2月中旬前出台楼市限购令细则之外，苏州和无锡也被列入本次限购城市。住建部此前还给无锡市发过函，提请该市出台限购令。
第三批限购名单或针对三线城市
国内出台楼市限购措施的城市到底有多少个？目前没人能具体说清。事实上，目前尚没有媒体公布，住建部批、第二批、第三批执行“限购令”的城市名单。而国家信息中心经济预测部2月15日在中国证券报发布的报告表示，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，未来房地产调控政策将进一步细化，主要针对已出台前两批“限购令”名单城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。
从无锡出台地级市限购令的事实来看，国家信息中心经济预测部的报告所言有一定的可能，“新国八条”政策未来向三线城市拓展的趋势或将增大。
如果“新国八条”细则未来可能在三线城市落地的话，中国这一轮房地产政策，不仅存在于作为躯干的各大中心城市，还将渗入中国社会经济的“神经末梢”。如果这数十个城市的政策，能够同时发力，产生共振，将对中国未来房地产市场的健康良心发展，发挥出更为积极的作用。
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