[摘要] 尽管一系列调控政策重拳出击，尽管部分城市房价涨幅明显过大，但二三线城市的房地产市场仍被不少开发商和购房人看好。他们或认为城市化将持续支撑二三线城市楼市上行；或认为限购等调控政策不会在当地实施，即使实施也没有太大影响；或认为一线城市的炒房门槛和成本的提升将使得部分资金分流到当地楼市。
尽管一系列调控政策重拳出击，尽管部分城市房价涨幅明显过大，但二三线城市的房地产市场仍被不少开发商和购房人看好。他们或认为城市化将持续支撑二三线城市楼市上行；或认为限购等调控政策不会在当地实施，即使实施也没有太大影响；或认为一线城市的炒房门槛和成本的提升将使得部分资金分流到当地楼市。
在他们看来，未来二三线城市房价上涨仍是大概率事件。
三线城市百姓的买房增值梦
（来源：中国经济时报）“除了买房，我们都想不到还有别的更好投资方式。”2011年春节，张大姐一家人围坐在电烤炉旁，热烈地讨论着不断上涨的房价，他们一致认为，只要有钱就一定要再买套房子。
新近出台的“新国十条”和物业税试点的消息，似乎都没能阻挡住这个三线城市里的人们不断高涨的买房热情。春节里的每一场聚会，只要一说起房子，讨论马上升温几度。
在张大姐家的电烤炉旁，张大姐多次和记者说到她家里的几套房子，每次眼睛都会发亮，她说最牵挂单位近期的一批面向职工的集资房，是否能够有她的份。从上世纪90年代初，她拥有套福利房起，至今名下已有三套房子，按张的话说，下一代的住房问题都被她顺带给解决了。
这个位于湖南中部地区的小城市，几年前还没有商品房概念，几乎所有的房子都是各个单位的集资房，外地人想在本地购房，的渠道是通过中间人介绍，购买各个单位的集资房指标。大多数时候人们只需要加1万到几万元钱，就能买到一个购房指标，一些熟人之间的交易甚至只要几千元。
而今这种便宜的买卖已经难觅踪迹，一方面单位的集资房的数量越来越少，另一方面商品房的价格越来越高，人们不愿意将手里的集资房指标轻易卖掉。
“前几年我并没有再买房子的打算，但现在大家都在买房，价格高的商品房都有人买，我们单位便宜的集资房没有理由不买。”张大姐告诉记者，房子已经成为这个城市里的老百姓们公认的最稳妥投资渠道，大家都坚信以后房价还会继续上涨。
她对别人的卖房故事津津乐道，经常挂在嘴边说，单位里某个同事几年前买的集资房，前不久以两倍的价格出售，而在几年前，她曾经放弃再买一套的集资房的机会，“等于眼睁睁地看着十几万从眼前溜走”。
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支撑张大姐们锲而不舍买房子的理由很多，最关键的一点，庞大的农民进城置业需求。
春节前后，记者在当地一些楼盘走访中发现，不少商品房都被附近的农民买走，其中不仅有早年来到城市里做生意的人，还有不少是在广州、深圳等地打工的农民工。销售人员称这部分人群能够达到全部购房比例的1／4。
虽然并非所有农村人都有实力在城市里买房，但这并不影响他们定居城市的渴望。这让张大姐们相信，未来城市的房价还会继续上涨。
在张大姐看来，除了面子、观念外，城市里还有许多吸引农民的实实在在的好处。比如城市里相对完善的教育条件和医疗设施。“我现在的三套房子，有一套出租给一对年轻的夫妇，她们就是附近郊区的农民，为了照顾上一中的孩子租的，这几年已经说了很多次要买我的房，但我不愿意卖。”张大姐说，因为地段好，又没有物业费，建在单位院子里的集资房往往供不应求，都能卖上高价。
几年间，当地的房价已上涨至每平方米2500元左右，而在3年前，许多人都能以每平方米不到1500元的价格买到合适的房子。张大姐坚信房价还能继续上涨。“我们这个小城市的房价虽然涨得不算太快，但是也涨了不少，我觉得到4000元都有可能，而且不会要太长时间。”
但她似乎有意无意地忽视了一个事实，她的同事都和她一样在这个城市都拥有至少2套以上的房子。而她自己的3套房子，除了她们夫妇住的一套外，另一套房子由于儿子常年在外出差大部分时间里都是空置着，而她的女儿也已经在广州新购了一套房子，已明确表示不会回来居住，这套房子现在由她和老公两人住着。
报告称今年刚需减弱多数人观望房价将下降
以往每年春节，大量外地人都会到海南度假看房，尤其2010年初海南建设国际旅游岛的政策颁布后，海南楼市一度量价齐升。但2011年的春节，即使开发商推出赠送装修等优惠措施，海南楼市依然低迷。无独有偶，杭州楼市行情也陷入低迷，主城区连续多日出现零预订的现象。
春节楼市“旺季”不旺，2011年全年的行情又会如何？今天上午，记者从中国社科院社科文献出版社获悉，由该出版社出版的2011年《中国与世界经济发展报告》（以下简称报告）指出，2011年 ，房地产价格可能下降。
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2011年全年楼市 房价有望下降
春节前夕，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
国务院常务会议还表示，同意在部分城市对个人住房征收房产税。随后，改革试点城市上海、重庆公布了房产税试点暂行办法。新政的出台给房地产市场带来不小的压力，有机构称因为新政2011年房价将会下跌，也有专家表示，2011年的房地产市场不容乐观。
●分析
刚性需求减弱 多数人将观望
对于2011年房市走势，专家分析认为，2009年下半年房地产投资增长26.2%，新开工面积增加6.75亿平方米，同比增长53.0%。而2010年上半年房地产开发投资同比增长38.1%，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%。这一时期的投资和新开工面积都对2011年形成较强的供给。
而在需求方面，由于对二套房及以上的信贷控制还非常严格，能够继续有效遏制非自住需求，同时，2010年大规模建设保障性住房，全年开工建筑面积达1.68亿平方米，将分流商品房市场的一部分刚性需求。因此2011年房价会出现下行趋势。
另外，当前我国正在实施严厉的房地产调控政策，由于多方利益的盘根错节，抑制房价上涨的宏观调控难度和周期将大于预期。随着房地产二次调控政策的出台，2011年房地产业仍将处于调整阶段，房地产市场交易趋于清淡，更多购房者进入“观望等待”大军。
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关键词·调控
房价上涨还是下跌 要看调控力度大小
记者了解到，近两年的房地产相关报告对房价走势进行预测都离不开“调控”二字，调控力度不大，房价很可能就会上涨，且上涨幅度会很大。报告特别指出，2011年房地产价格整体上震荡向下概率较大的前提是政策方向不出现逆转。中国社科院此前发布的2011年《经济蓝皮书》也指出，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。有关报道显示，2010年前3个季度仅30个纳入统计的城市，土地出让收入就高达9000亿元，比上年增长70%，该成本必定会摊入房价。
●建议
遏制投机性需求 要坚持一贯政策
专家指出，国务院对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区遏制投机性需求的政策必须坚持，不能让调控前功尽弃。
同时，要尽量避免行政手段对房地产市场短期造成过强的冲击。
另外， 要有效抑制过快增长的房价，必须积极增加有效住房供给，充分考虑普通居民的生活成本和居住成本，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供给。此外，还要根据住房供求和房价运行情况，科学合理地调节房地产用地供应量，把土地供应作为对房地产市场调控的重要手段。
对于住房供应紧张、房价偏高、上涨偏快的城市，要适度增加住房建设用地供应总量，并积极探索一线城市城乡接合部集体土地的供给机制。
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