[摘要] 房天下业主论坛3•15特别策划活动——“房地产纠纷案例大征集”与“知名律师在线答疑”目前已告一段落，大量的论坛网友在线咨询了自身所碰到的房地产纠纷，或者是新政下购房者最关心的问题。英拓律师事务所的知名专家也对这些问题进行了一一答疑。在此，房天下整理了比较受网友关注或在现实生活中遇到的问题。
《蜗居》《房奴》等电视剧的热播，反映了当下的社会状况，引起了很多人的共鸣，房子一直是困扰我们的一大难题，不管是对想要买房的人，还是已买房的业主来说，关于房子的问题汗牛充栋，数不胜数。关于地下室、宽带、房产证、物业等或大或小的问题，让很多人头痛不已，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新购住房等房产纠纷事件更是居高不下，甚至一时间假离婚风靡各地。房子作为一件大的商品，购房作为一宗大额消费，购房者作为消费者的一部分，在变局之下，自己的房子是否能自己做主？面对各种问题，购房者应该如何维护自身利益？
房天下业主论坛3•15特别策划活动——“房地产纠纷案例大征集”与“知名律师在线答疑”目前已告一段落，大量的论坛网友在线咨询了自身所碰到的房地产纠纷，或者是新政下购房者最关心的问题。英拓律师事务所的知名专家也对这些问题进行了一一答疑。在此，潍坊房天下为大家整理了一些比较受网友关注或在现实生活中遇到的问题，希望可以为有类似情况或疑问的您带来帮助。
1 侠客行10：地下车库没有产权是不是合法？？？
英拓周律师：地下车库除去人民防空，所有权一般归开发商，业主与开发商签协议购买从而取得地下室的所有权。
2 苏沈：2B开发商不给装宽带应该找谁？
英拓周律师：关于宽带问题你跟开发商之间有相应约定吗？若无相关约定，宽带应该是小区物业跟电信部门之间签订相关的协议装吧。建议你去小区物业问问。
3 让子弹飞88：请教律师，物业由谁来管理？总不能自己管理自己，监守自盗吧，总得有个约束吧。请教下法律在线的律师，如何提高物业自律？怎么来监督它的所作所为？它的过失如何处理？应该有个监督机制的。
英拓周律师：买房之后打交道的应该就是物业了。除前期物业外，物业公司是由全体业主选的，因此物业也受全体业主的监督。另外物业企业入住时跟业主委员会签订物业服务协议，对于协议中的事项，物业公司不履行一般都有相关的违约责任。还有国家及地方都有关于规范物业的相关法律规定。因此物业的监督渠道还是比较全面的。作为业主的我们应该充分了解，以便更好的维护自身权益。
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4 梦里寻他千百度2010：地下室跟车库都没有产权，怎么办？如果延期交房了，开发商就是不赔偿，咋办呢？
英拓周律师：
，地下室与车库一般都是由开发商与业主签订买卖合同，可以在合同中约定：若因地下室与车库的产权问题出现纠纷或导致业主不能取得地下室与车库的产权，业主可以选择退房或要求开发商赔偿损失。以此合同的约定来维护业主的权利。
第二，延期交房，买卖合同中一般都会约定违约责任，若开发商拒不赔偿可以依据合同向法院起诉。
5 weifang1230：有合同约定6个月办理房产证，有的约定12个月，法律规定几个月内办理房产证？？？假如到期开发商没给办下房产证来怎么解决？
英拓周律师：依据相关法律规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
weifang1230：当时签合同时有个具体违约约定：房屋交付之日起360日内办理房产证。假事办理不好按千分之二赔偿，这个千分之二没提是每天千分之二，还是每月千分之二，还是一共千分之二！怎么办？
英拓周律师：有的合同是这样约定的：甲方如果在规定的期限内未能办理完毕该商品房的房屋所有权手续，甲方在该期限届满后向乙方支付总房款的千分之二作为违约金。像这样的约定虽然对买房人比较不利，但一般就按照合同履行。不知您合同中具体是如何约定的？若约定比较模糊则法院可能按照公平原则予以确定。
weifang1230：就是只提了个千分之二，别的没提，去告开发商？？？什么时候去告，有没有期限？
英拓周律师：超过合同约定期限没有办证就可以起诉开发商。
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6 买房不省心：请问律师，一次性付款买房需要网签吗？如果开发商签订合同时不网签这个合同还享受法律保护吗？主要是现在的政策变化太快买房都是期房，实在有点不放心。盼回复
英拓周律师：需要，不网签并不影响合同的效力。
7 young2011 ：实际配套和效果图不一样，比如装空调外面的木头框，实际没给安装.
英拓周律师：实际配套和效果图不一样，比如装空调外面的木头框，实际没给安装 效果图一般仅作参考，除非开发商有相关承诺。一般交房标准以商品房买卖合同为准 。可以依据合同主张权利。
8 hx27： 请问土地证有必要跟开发商要吗？若有必要，应该什么时候办理呢？怎么办理？流程是？
英拓周律师：一般来说，应该是可以要土地使用权证，但实践中一般是由开发商持有一个大证，可以要求开发商配合到国土部门办理。
9 jxrjsj ：周律师，你好！
我是紫金花园的业主。我代表我们的部分业主向你请教一下关于配套费的问题。因为这里面有外地人，他们之前根本就没听说过配套费这一说，所以他们比较纳闷，不懂这一方面的问题。潍坊现在的配套费具体的价格是怎么定位的。、配套费具体包括哪几项？、为什么有的房子有配套费，有的则免除。（针对这一块，我之前听部分人说过，好像是07年之前的地是可以免除配套费的，之后的收取，不知道这一说准确吗？）临时就这三个问题，期待周律师的解答。
英拓周律师：你好，关于配套费的收取，目前许多房地产开发企业的操作还不太规范。2007年8月9日潍政发［2007］49号《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知》中明确指出，“新建项目的城市基础设施配套费全部计入房价，任何部门和单位不得再另行收取”，“新建项目的供热、燃气配套费计入房价，任何部门和单位不得向业主收取”。因此，关于配套费的收取，得看该楼盘拿到建设规划局颁发的《建设用地规划许可证》的日期，如果拿到《建设用地规划许可证》的日期在《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知》文件发布之前的楼盘有权收取配套费，否则配套费应计入房价不应另行收取。”
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10 hxczsys ：请问一下，我现在买的房子的房产证需要一年以后才能下来，开发商说现在他们那边没法给我办正常的贷款，只能先去信用社贷一年，等房产证下来才能转成正常贷款。但是信用社贷款的利率很高，我贷15万，一年利息接近1万5。我该怎么办呢？
英拓周律师：开发商说现在他们那边没法办正常的贷款，理由是什么呢？
11 当当23：我们在银河花园买的房子，年前的时候交了首付，却没签合同，可是年后不仅首套房不能享受85折优惠还要执行1.1倍利率，我们要多交好几万块钱，这到底是谁的错？
英拓周律师：为什么没及时签合同呢，双方都有过错吧，遇上政策调整也没办法吧
12 香烟7 （问题贴34楼）//bbs.wf.soufun.com/life~18~5/4889758_4889758_4.htm
英拓周律师：看了您的帖子，我觉得很气愤同时也感觉很沉重。我觉得1、房屋质量问题可以要求开发商维修，若开发商拒不维修可以去法院起诉。2、供水应该是物业与供水公司的问题，先找物业查明不通水的原因，分清责任，然后找其解决。若拖着不解决，也可以通过诉讼促使其解决。3、车位配比问题不知开发商与业主间有无书面的协议？4、扰民可以要求开发商给与相应的补偿
13 执着的香岸：另收取的配套费 是否可以退啊？
14 wenliang2006：配套费能不能退，香岸花园的问题
英拓周律师：可以要求开发商退，如果不退，最有效的途径是去建设局举报
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15 有意见就提8：潍坊市圣荣广场西北组团的房产证何时下来，我们如何维权呢？
英拓周律师：圣荣广场西北组团的情况比较复杂，可以去房管局咨询一下看看能不能办房产证
16 视为知己者：自己买的地下车位只有使用权，可是物业收的管理费是否合理？比如租个停车位才180/月，自己买的车位想停车要交100/月。早知道这样谁还会买停车位！
英拓周律师： 买的地下车位你拥有所有权，物业的管理费一般是指灯光照明、卫生、安保等视情况收取，100元每月是有点高啊！可以找小区物业协商一下。
视为知己者：谢谢周律师！
还想问一下，你的意思是只要花钱买了就应该有所有权吗？可是合同上开发商写的是业主只是拥有使用权。这种合同是否合法？如果打官司要求退钱业主能赢吗？还有，找物业协商是不太可能的了。谁都知道物业是干啥的
17 ljyexyz：项目公示上显示的不可租售押是什么意思？这样的房子能买吗？开发商说必须得一次付清全款，如果我买了以后再卖的话，买方是不是也不能贷款买啊？
英拓周律师：应该是销控的房子，不能到房管局办理备案
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18 似水无痕1024：在潍坊如果想投诉物业，应该找什么部门？
英拓周律师：物业是由业主选任的，因此若对物业不满可以更换物业，若投诉应该去房管局吧
19 wy1983vern：我2002年在山东潍坊圣荣广场购房一套，由于延期交房，而且我长期在外地，房产证一直没有办理。2006年我去办理房产证的时候，发现房产证上的名字变成了“黄栋标”－－开发商的法人代表，而他却逃到国外，请问我现在该怎么办呢？
（答案待定）
20 玉族：谢谢房天下！
请问律师，如果开发商不办房产证，业主是否可以自己组织起来去房管局办理？或者有其它什么更简单有效的方法取得房产证？补充一下：我的意思是有没有不通过起诉得途径取得房产证的方法呢？大家都怕打官司，主要是怕时间拖得太长，费用太大，普通老百姓都拖不起啊。
英拓周律师：可以
玉族：周律师，能否明示一下业主不通过起诉等方式可以顺利办下房产证的具体方法呢？
21 pzh0301：换热站噪音问题，换热站建在楼下，噪音大，影响休息，而且在买房时未做说明，算不算欺诈？
英拓周律师：换热站的建设一般都有公示，若没有公示就不符合规定
pzh0301：没见过公示，公示有什么要求吗？
英拓周律师：依据规划的要求换热站的建设应该公示，公示一般在本小区的公告栏公示，也可以其他公开的方式。
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