[摘要] 去年4月住房和城乡建设部规定实施“一房一价”之后，国家发改委日前也下发《商品房销售明码标价规定》，要求自5月1日起新建商品房销售要实行“一房一价”。
（财经日报）去年4月住房和城乡建设部规定实施“一房一价”之后，国家发改委日前也下发《商品房销售明码标价规定》，要求自5月1日起新建商品房销售要实行“一房一价”。
不少业内人士认为，此举只是规范住宅销售秩序，既没干预需求，也没明显干预供应，对房价走势影响不大。
防开发商哄抬房价
3月16日，国家发展改革委发文，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在昨日下午的微博访谈中表示，这个政策只是调控组合拳之一，不会对房价有任何影响。他认为，在目前市场整体较为低迷的时候，开发商并没有涨价的基础，因此此时出台“一房一价”的规定，只是为了规范市场。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，由于开发商一般是分批分阶段推盘，普遍采用价格段区间的方式公开对外销售，因此每次推盘都有可能存在价格不明的情况。
杨少锋也透露，过去几年，开发商采取种种手段哄抬房价，其中最重要的手段就是所谓的“排号”，往往一个项目200套房子，开发商却收取多达上千个客户的定金，然后统一开盘，人为造成“供不应求”的效应。因此，杨少锋表示，“一房一价”可以很好地遏制开发商坐地起价的行为。
“一房一价”并不新鲜，2010年4月，住建部就曾经发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
此后包括北京、上海等城市都实行了“一房一价”。去年10月，上海市住房保障和房屋管理局还因为违反商品房预售制度，而暂停了松江区乐莫苑4期项目网上签约备案，以及奉贤区恒盛湖畔豪庭项目网上签约备案。
不过，杨少锋也表示，由于实际销售只允许降价不许涨价，因此许多开发商采取了报高价再打折的做法。
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年1月到3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%。该些项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。
杨少锋认为，这一轮的调控一定会起到让多数城市房价适度回落的目的，但不是“一房一价”的功劳，而是系列调控组合拳的作用，主要是限购和银根紧缩的作用。
推荐阅读：
国务院调查摸底楼市调控成效 房价拐点预期增强
国务院调查摸楼市调控成效 房价拐点预期增强
房价将回调卖家宜赶早 当心使用权房转让陷阱
开发商淡定看"6400亿"房价还能再挺两三个月
今年房价或跌20%
这一轮的房地产调控已经数出重拳，不过虽然成交量拐点显现，但房价拐点尚未出现。为期4天的“上海之春”春季房展会20日落幕，因参展商锐减和人气不足成为近年来最冷清的一届春季房展。购房者观望，开发商降价动力不足，楼市买卖双方处于胶着状态。
房地产研究院综合研究部22日发布的报告称，2010年部分城市房价泡沫有所扩大。
杨红旭认为，2010年多数一二线城市的房价收入比是上升的，这也反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。
而上述房价收入比还是包括了经济适用住房在内的所有一手商品住宅的价格，一旦剔除经适房，就会发现纯商品住宅的房价收入比又有进一步的提高。
以上海为例，上海2010年纯商品住宅的房价收入比与全部商品住宅的房价收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交规模较大)，杭州高出7.97，重庆高出3.83，北京高出3.25。这表明，杭州、北京、上海、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。
国家统计局18日发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与1月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
杨红旭则认为，快则3月，最可能是4月，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。
杨少锋在上述访谈中表示，自己预计2011年绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。
推荐阅读：
国务院调查摸底楼市调控成效 房价拐点预期增强
国务院调查摸楼市调控成效 房价拐点预期增强
房价将回调卖家宜赶早 当心使用权房转让陷阱
开发商淡定看"6400亿"房价还能再挺两三个月
改委版"一房一价"开发商"分批少量"依然存在
（东方早报）国家发改委版“一房一价”规定近日出炉。
据国家发改委网站22日发布的《商品房销售明码标价规定》（下称《规定》）称，商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价——即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。
《规定》还提到，省、自治区、直辖市价格主管部门可根据《规定》制定商品房销售明码标价实施细则。《规定》自2011年5月1日起施行。
上海早已执行类似规定
关于商品房销售“一房一价”的类似规定，上海早已施行。
据上海市住房保障和房屋管理局2010年9月2日发布的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（下称《通知》），房地产开发企业应当按照申报价格对外销售，调价周期、幅度应当符合已备案的销售方案。房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。
据了解，目前上海的新房销售在申请预售证之前，都要对每套房源进行价格备案。购房者在售楼处也可以看到“一房一价”的表格。
但有知情人士称，上海的新房价格备案，只是在申请预售证阶段，在填写备案价格时，开发商往往选择一栋楼填写同一种价格。而实际上，每套房源因为楼层、位置不同，价格并不一样。而网上房地产公开的也只是一栋楼或一层房源的价格区间。
上海市房管局市场监管处一工作人员也称，开发商在售楼处所标注的“一房一价”，确须报房管局备案，但房管局仅负责登录相关信息，并不负责审核。至于备案信息，目前尚无公开的查询渠道。
需要“明码标价”的不仅是待售房源
按《规定》，已售新建商品房，“如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格”。
分析师薛建雄说，关于商品房价格影响的三个主要因素是：面积、单价、总价。但商品房标价与实际成交价格可能会有出入，开发商则不一定会标明最后成交价格。
某开发商更是直言，售楼处公布实际成交价格，无疑会因为房源的价差，造成不必要的纠纷，“更何况，实际的成交对于企业而言也是一种机密，很难做到价格公开。”
关于《规定》提及的“一次性公开全部销售房源”，上海也有类似规定。
《通知》提到，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
推荐阅读：
国务院调查摸底楼市调控成效 房价拐点预期增强
国务院调查摸楼市调控成效 房价拐点预期增强
房价将回调卖家宜赶早 当心使用权房转让陷阱
开发商淡定看"6400亿"房价还能再挺两三个月
但“分批少量”销售的现象依然存在
据不完全统计，从2011年1月至3月18日，沪上有20个楼盘存“分批少量”销售的问题。
对此，有开发商分析，分批少量销售，可以令开发商在准确把握客户积累程度的情况下，控制供应，人为地造成供应小于需求，这会刺激购房者的买房热情。反之，一次供应全部房源，容易造成购房者观望心态，对销售不利。
二手房也需明码标价
除了新建商品房，《规定》还明确，中介服务机构在销售二手房时，也需实行“明码标价”。
据21世纪不动产上海区域分析师罗寅申介绍，二手房市场挂牌房源则因为个人业主对外出售，无论是一套还是多套，根据房源不同基本都为一房一价。
但也有业内人士对此表示了担忧，因为比较常见的情况是，一套房源在不同中介会出现不同的挂牌价格。此外，在最后签约时，也可能因为卖家反悔，导致实际成交价格远高于挂牌价格。
汉宇地产总经理施宏叡称，中介机构目前能够保证的是，在自己的门店中明码标价，至于后期卖家加价，或者其他原因导致的价格上涨，中介也无能为力。
有不愿具名的政府人士也坦言，中介机构的监督难度要比（开发商）市场更大。中介机构的房源价格虽然一直是一房一标，但如果实际的成交价格和标价之间差距过大，规定的实际意义就会显得微弱。
至于《规定》中提到的“收费明示”问题， 施宏叡称，中介服务全程只收取，从买卖双方收取的总和一般不超过成交价的2%，类似于协助办理过户等，不会再收取费用。“如果收费标准高于这个数值，就可能是不法收费。”施宏叡说。
“对控房价作用不大”
“一房一价”相关规定的推行，本身并非为了控制房价。
罗寅申直言，明码标价对控制房价并没有太大作用。因为目前一些项目可能在定价的时候就已超过当时的市场价，已经预留了涨价空间。
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年1至3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%。此类项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。
罗寅申分析，“降价”楼盘近半的占比，说明持续调控下开发商的心理价位已经调低，通过放弃价格“虚高”部分，达到吸引购买力的目的。
推荐阅读：
国务院调查摸底楼市调控成效 房价拐点预期增强
国务院调查摸楼市调控成效 房价拐点预期增强
房价将回调卖家宜赶早 当心使用权房转让陷阱
开发商淡定看"6400亿"房价还能再挺两三个月
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
