[摘要] 近日，最新统计数据显示，今年全国主要城市住宅库存量持续上升。北京、上海、深圳、广州等多个城市维持供过于求局面。
（来源：新华网）近日，统计数据显示，今年主要城市住宅库存量持续上升。北京、上海、深圳、广州等多个城市维持供过于求局面。
专家表示，因成交量低迷，开发贷款越来越严、按揭贷款迟迟不到账、自有资金比例节节提高等，房企资金链愈加趋紧。三季度房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。
多地住宅库存持续积压京穗楼市新盘供应井喷
在北京，上周出现了难得的住宅供应井喷。据北京房地产交易管理网统计，6月13日至6月19日，包括万科·金域华府、领秀慧谷、天竺新新家园等8个项目取得预售证，主要分布在房山、顺义、昌平等热点区域。共3281套房源入市，成为2011年以来单周新批预售证的一周。
这仅仅是开始。市场公开数据统计显示，北京目前预期在7月上市的项目已有36个，其中11个为纯新盘。36个项目中，郊区盘比例高达近七成，房山、大兴新城将成为市场供应的主力。
同样的情况也出现在广州。据某网站数据监控中心统计，截至2011年6月22日，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达129个，其中全新项目48个，老盘新推81个。
有地产专家认为，外围区域供应的大幅增加，将使比较大范围的促销成为可能。实际上，伴随成交的低迷，为了减少库存，一些楼盘已开始实施以价求量的营销策略。开发商采取打折的方式以价换量。
北京市房地产交易管理网上的数据显示，5月29日，北京楼盘兴业嘉园推出350套房源，预售价在23200～23500元/平方米，但截至6月20日，已成交181套房源实际成交均价为20425元/平方米。链家地产首席分析师张月指出，迫于销售压力，目前部分开发商已步入实降阶段。开发商的信贷融资和购房者个人房贷难度的进一步上升。
通胀严峻加息箭在弦上房企资金压力升级加快推盘
市场普遍认为，目前楼市成交量明显下降、国内传统渠道融资难度加大而海外融资的成本正在上升等等情况的限制下，房企资金链愈加趋紧。
据央行公布的对银行家、企业家和储户二季度问卷调查结果显示，68.2%的银行家认为利率下季度将继续上升。专家预计，一方面是国内的通胀压力，另一方面是中小企业的生存和热钱流入，业内已对三季度加息达成普遍预期。
而CPI拐点的迟迟未到，让三季度加息的可能性正在无限加大。加息一方面可以吸引部分储蓄，另一方面对房企融资再加压力，而这也将使已被资金短缺困扰的开发商面临更严峻的挑战。
随着资金压力加大，市场上打折促销的楼盘也开始增多。在杭州等地，已经出现各大楼盘纷纷使出浑身解数推出大幅度优惠的局面。
业界预计，未来房企为应对“银根”的紧缩必然采取信托基金等多方手段融资，但房企最直接、最靠谱的措施还是采取降价促销以加速回笼资金，预计届时打折降价将风头再起。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，这次存准率上调的信号很明显，中央要进一步收紧货币，而且至少未来两年内，货币政策都将是趋紧状态。现在房企资金来源都在受限，资金已经很紧张了，此时必须加大资金回收力度。“开发商首先要做的是"不扛价"，加大一次性付款等优惠力度，加快推盘速度。”
政府表态不放宽限购预期下半年开发商要降价
6月21日，针对“北京市正在研究放宽限购政策，拟放宽对高端项目的限购”的传言，北京市住建委负责人明确表示：北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待，“所谓的传言不实”。
北京市房协副秘书长陈志表示，房地产市场的调控政策、调控目标、调控力度、方向把握，都是中央决定的，不是地方政府能定的，所以地方政府也不能自己放松调控的力度。
知名财经评论人叶檀认为，政府抑制房地产价格的决心与政策绝无松动的可能性。房地产公司面临越来越大的现金流压力，必须推盘求售加快周转，因此，今年下半年变相降价促销将成为常态。
“由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测，在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货，由此房价松动的可能性将大大增加。
有业内人士坦言，就现阶段而言，开发商资金已经十分紧张，预计在8月份将会出现一定程度的降价促销，价格将有望下调10%至20%。
同时，随着保障房融资瓶颈等问题的破解，保障房建设有望提速，成为市场达到供需新平衡的重要砝码。根据工商联房地产商会会长聂梅生的推测，未来保障房销量占比将达到30%以上，今年下半年至明年，大量保障房将集中入市，其对高价商品房的影响也将逐步显现。
市场反应>>
消费者盼降价开发商按兵不动 房产博弈谁是赢家
北京夏季房展会昨天(23日)在国贸中心拉开大幕。根据组委会提供的数据，90多个参展项目中，北京本地的楼盘只有区区11个。消费者感叹无房可选。素有楼市风向标的北京四季房展会究竟透露房地产市场的哪些蛛丝马迹呢？
郑向东：我们这次一共九十多个参展项目，同比去年夏展增加了11.2%，北京有十几个项目参展。
根据组委会提供的数据显示，本次参展的北京楼盘只有11个，而在这11个楼盘中，位于五环以内的只有3个。实际上，北京6月份开盘的项目大约有29个，包括万科、保利、中海在内的大地产商纷纷缺席本次展会，北京买房刚性需求的买房者连呼没房子可选：
记者：您觉得现在北京有什么盘可以选择的？
消费者：北京的都没来，盘太少了，老盘也没来，估计现在是低潮。
记者：您觉得房价会降吗？
消费者：降，还会降点儿。
消费者期盼着降价，而开发商则按兵不动。虽然销售人员面对记者的咨询笑容可掬，但是对楼盘的定价却不肯轻易透露，而针对前来咨询的消费者也没有任何特殊的优惠活动。由此可见，开发商并不急于出手自己的房子：
记者：咱们这个楼盘是都少钱一平米？
销售人员：我们现在价格还没有最后定，所以我也不能跟您说。
记者：咱们有什么优惠活动吗？
销售人员：因为我们七月才开盘，所以还没有具体活动。
显而易见，在本届房展会上，买卖双方博弈的气氛非常浓厚。在限购令、房贷收紧等一系列政策调控下，符合要求并有能力购买住房的购房者越来越少，郑向东表示，刚性需求成为购房主力，而这部分消费者对于价格非常敏感：
郑向东：90%都是刚性需求和自住需求，这样就回归了住宅居住属性的本身，而把投机的泡沫剔除出去。
五月份，发改委推出的一房一价，明码标价的政策。这让开发商在定价时必须非常谨慎，如果定价过高则在同区域楼盘竞争中处于弱势，而定价过低，一旦上报住建部门就不能更改，利润势必受影响。更让开发商为难的是，现在北京部分地区的楼盘价格已经开始松动。现在对开发商来说，也许静观其变是的选择。
郑向东：出现了一些下调，大家关心的十个热点区域，除了双井区域都出现了3点几到18点几的等结构性下调，我想今年下半年北京住宅包括保障房以外的商品房价格稳中有降。
博弈已经成为北京房地产市场的关键词。尽管北京楼盘参展不多，但是来自滨海地区的楼盘以及来自海外的项目分别占到了参展项目的三分之一强。海外项目抢滩中国的背后实际上也隐约透露出中高层收入人群移民海外的趋势。然而海外置业果真一本万利没有风险吗？
和本地楼盘不温不火的表现比较起来，来自山东、河北、辽宁等滨海区域的楼盘受到了大家的追捧。这些地方清新的气候、安静的生活吸引了不少看房客的目光：
看房者：我们要考虑到海边或者哪里，养老嘛，六十多岁，人需要一个安静的环境，北京人口太多，太密集，在北京这个地方选择的面是很小的。
除了良好的居住环境外，海滨公寓的价格也相当诱人，由于地处小城市，这里的房价也就在四五千元一平米，一套100平米的公寓只需要四五十万。拿着一百万在北京基本没什么选择的余地，而在海滨却选择多多。不仅如此很多人还看好地产的保值增值功能：
看房者：中国现在就是缺少投资渠道，钱跟不上CPI，我们就想跟上CPI。
本次房展会的另外一个特点就是海外项目唱主角，美国、加拿大、澳大利亚显然是，来自以上三个国家的项目占到32个海外项目中的22个。记者碰到的一对老夫妻刚刚定下了澳大利亚的一套公寓：
记者：你们准备买哪里的房子？
消费者：我们打算在海外买一处房子，主要是为孙子将来上学。
北京四季房展组委会总监、四季地产研究院副院长郑向东分析，海外项目扎堆儿透露出中高收入人群中出现了移民海外的倾向：
郑向东：有条件的中高收入人群，考虑到整个家庭移民，事业稳定在那里，或者有孩子在那里，那他就考虑买房，因为中国人觉得有房子就有家庭安定感，另外可以以房子多余部分出租来弥补上学和其他收入。
不过郑向东提醒，海外置业需要先了解当地相关法律法规，在发达国家持有物业成本较高，不动产变现的难度也很大。即便是自家的草坪，如果没有得到及时保养，业主也有可能因此承担法律责任;
郑向东：你对那个国家是否了解，是不是有亲戚朋友在那里，如果什么都没有，我们建议大家还是要慎重选择，如果有可以向亲戚朋友、在那里工作的人打听一下，也可以经常去打理一下你的房子。
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