[摘要] 大规模的保障房建设和不断延伸的“限购”范围，正在引发一些猜测：中国的住宅供求，是坚持市场化的方向还是返回计划时代或者说是“准计划”时代……
大规模的保障房建设和不断延伸的“限购”范围，正在引发一些猜测：中国的住宅供求，是坚持市场化的方向还是返回计划时代或者说是“准计划”时代……
综合各种信息，笔者认为，中国的房地产业，早已走上市场的不归之路，之所以会出现大规模的保障房建设和有点趋势不断扩大的“限购”，是因为在这一市场的发育过程中，出现了阶段性的不正常的房价畸高现象。保障房和“限购”，只是对过高房价的一种抑制而非根本发展方向的转变。
即使保障房建设中可能出现资金、质量及分配等问题，也可以肯定的是，保障房的建设，既是“对冲”目前过高的房价，起到“四两拨千斤”的作用，也本是政府分内之事儿，之所以出现“空前”的规模，窃以为，只不过是对近年这方面“欠账”的弥补，目前的如此规模和高调，其实不足为怪。讥为“大跃进”也好，说它是“倒退计划时代”也好，担心分配中的“不公”也好，都改变不了它“雪中送炭”的性质。
而“限购”也是政府进行调控的一种方式，并不改变市场主流的方向。以我们所接触的有限信息，似乎都表明，世界各国各地区都有一个十分明确的理念，房地产市场尤其普通住宅市场，是一个带有保障性质的特殊市场，所以，政府手中都握有不同的调控手段，只不过方式、强度因地、因时、因势而有所不同。据了解，在一些发达国家，家庭拥有多余的房产或者是豪宅，其税收之重，让持有者和继承者不大可能因此而谋取暴利，所以，以投资为目的的“炒房”，并不成气候，手头拮据的普通百姓多无兴趣参与其中。而税收正是市场经济发达国家拿手的强项，是设计合理、疏而不漏的一张“密网”，是“限购”最为有效的“无形之手”。有道是，市场之“锁”要用市场之“钥”来解，所以，从长远来看，我们的“限购”方式，也必会取各国之长，也会以税收这种非行政的方式来应对投机。可以说，这是一种顺理成章的市场方式。有报道说，部分城市对限购有抵触情绪，认为可能影响城市化的进程，但这种认识与一个明明白白的理儿相悖：影响城市化进程的原因是高房价而非“限购”。目前，限购的合理性在于，遏制炒作引发的高房价，为更多人口尤其是农民的进城创造条件。
以此推断，中国的房地产尤其是住宅市场，必将经受一场洗礼，以投资为目的的群体，也就是所谓的“炒房”族，尤其是盲目或勉强参与的普通民众和普通家庭，必将在这种“洗礼”中接受教训，逐渐理性起来。这样的忠告还是听听为好：一定不要误判国家的目标和决心。
可以预期的目标，尤其是大众化的普通住宅，将会以更加丰富的产品结构、不同的合理价位，真正以市场的方式，成为供求的主流。
眼下的一些信息也正在印证这一判断。一是一项监测显示，无论40个重点城市还是，今年下半年的商品房供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量，都将在三、四季度推出，在今年第四季度和明年一季度形成供销差顶峰，此后，供大于求将成常态，价格面临较大的下行压力，市场走势正朝着调控预想的方向发展，进入由政策主导转向市场力量主导的局面。我们曾经议论过的“空置率”的不断增高也印证了这一点。与此同时，保障房也在渐次登场，对过高的房价形成夹击。二是最近的一次高层座谈会强调指出，必须大规模实施保障性安居工程，尤其是加快棚户区改造，大力建设公共租赁住房，与此同时，要继续增加中低价位中小套型普通商品房供给，有效抑制投机投资性购房，“逐步形成以市场供给为主、政府保障和市场机制相结合的住房供给体系”。有关分析认为，此次座谈会在强调完成今年的1000万套保障房建设时，并没有提及未来五年的3600万套目标，这是否意味着，如果最终我们能有效抑制住过高房价，就会适时调整或者说减少政府的参与程度，因为，我们的目标，还是要“以市场供给为主”。
当然，现时人们所关注的还是那过高的房价什么时候能够回归正常，何时出现一种拐点。这的确需要耐心！
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倒挂现象蔓延
连日来，价格倒挂现象在蔓延，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象频频出现。
无独有偶，深圳、上海、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂的情况也正在逐渐增加。那么一二手房倒挂的原因是什么呢？
一、 商品房价格高开低签的策略：目前商品房价格都是标价高于售价10%左右，而周围二手房定价更多的是依据商品房公开宣传的价格，但是在目前市场调控下，开发商选择了加大优惠幅度，这使得商品房价格出现了低于二手房的现象。
二、 受到限购无法换房的影响，一线城市的二手房业主惜售心态愈发明显，导致挂牌出售价格居高不下，而一手房货量大，而且开发商存在资金链的问题，需要随时调整价格更是促成商品房降价幅度超过二手房的主要原因。
三、 限价政策的影响也很大，因为限价，新推出的一手楼盘售价只能定得比较低；甚至有的新推的一手楼选择了卖毛坯，让一、二手房之间的价差看起来较大。
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