[摘要] 5日起，央行开始将各家商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，并实行分批上缴。面对越来越紧的货币政策，为求自保，各银行开始在住房贷款利率及首付款额度上作出变动。记者从港城多家银行了解到，首套房贷款利率目前已上浮到基准利率的1.05-1.15倍，小户型房屋的首付款也大幅提高，有的银行甚至要求达到六成。
5日起，央行开始将各家商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，并实行分批上缴。面对越来越紧的货币政策，为求自保，各银行开始在住房贷款利率及首付款额度上作出相应变动。记者从港城多家银行了解到，首套房贷款利率目前已上浮到基准利率的1.05-1.15倍，小户型房屋的首付款也大幅提高，有的银行甚至要求达到六成。
在政策、考核、监管的多重压力下，银行的资金日趋减少，可用于放贷的额度更趋紧张。如何应对，显然成为最让银行头疼的问题。
“8月份以来，我们开始执行新的房贷利率了。目前是把之前的基准利率上浮5个百分点，只要是首套房都是这样，首付款至少要三成。”迎春大街上一家国有大型银行支行的个贷部姜经理对记者说，现在形势更紧张了，为了自身的盈利，他们银行在不到一年的时间里，已经把房贷利率从七折、八五折优惠恢复到基准利率，现在又涨到基准利率的1.05倍了。据记者调查，中、农、建等多家银行的首套房贷利率均已上浮至基准利率的1.05倍。还有几家银行上浮到1.1倍，个别银行上浮到1.15倍。
某商业银行零售部客户经理吕洪华告诉记者，首套房贷现在的利率已经接近甚至高于二套房贷了，目前只是在首付额度上略占有优势。尽管这样一来会对首次购房的年轻人产生较大的打击，但这种打击会很快传输到开发商身上。
在迎春大街上的某楼盘销售处，记者咨询得知，45平方米的小户型必须首付六成银行才能放贷。销售人员告诉记者：“这是银行的规定，我们也办法。70平方米以上的户型，首付可以是三成。”在附近的一家二手房中介连锁机构里，一位房产经纪人告诉记者，现在银行的房贷利率变化很快，他们每次办理业务都要与总部打电话核实。他说：“不仅利率在变，首付也变了，而且不同的面积首付也不同。30平方米以下是六成，40-50平方米一般是五成，50-60平方米是四成，60平方米以上是三成。如果你买的首套房是二手房，这就是银行目前的统一定价。”
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【】12家房企转让股权 央企加快退出房产业务
在调控压力下，一些房地产企业资金链绷紧，无奈之下只得走向断臂求生的被并购结局。来自机构统计显示，今年前7月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿的规模，超出去年全年总和。
12房企8月股权转让
8月22日，中国海外宏洋集团公布，旗下间接全资附属吉林中海宏洋与北京锡华及北京高校订立协议，向吉林市怡恒伟业房地产开发注资现金1.4亿元人民币(约1.68亿港元)，以收购吉林市怡恒伟业房地产开发70%注册股本的股权(增资后)。
此次转让并非孤例，事实上，8月以来，北京已经有12家房企或项目发生股权挂牌转让，其中一半为国资。除首钢融创置地为净盈利外，其余转让标的普遍亏损。今年前7个月，挂牌转让的房地产企业或项目合计为7家。
中原统计市场公开数据显示：今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%及101.9%。
统计显示，今年前7月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿的规模。在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后，今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高，房地产行业也占据了整体并购市场的。
央企加快退出房地产业务
在央企加大内部资源整合力度的背景下，8月份以来，央企退出房地产业务的速度正悄然加快。北京产权交易所发布的信息显示，华润(集团)有限公司拟转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544.1万元债权，挂牌价格为5629万元。这是8月份以来，第6例央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。
8月12日，中国华星集团也在北交所平台发布公告，拟转让旗下北京汇超房地产开发有限公司57%股权，挂牌价格为9381万元；8月18日，中国建筑材料集团有限公司在上海产权交易所发布信息，拟转让成都中建投房地产开发有限公司100%股权，挂牌价格1.7亿元。几天后，南光(集团)有限公司、中国电力投资集团公司也在该交易所发布公告，拟转让上海南光联合房地产有限公司10%股权、南昌中电投高新置业有限公司35%股权及1.83亿元债权。
不少中小房企破产
相对于央企，中小房企的命运更牵动人心。华远地产董事长任志强透露，现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以"被收购"的形式存在。而实际上，今年上半年以来，企业并购重组的数量，以及项目合作程度，金额和个数全创了历史，预计下半年依然如此，而且房企并购进程也将加速。
事实上，已经有开发商为了应对这样的巨大变革做出了调整。恒亿集团董事局主席、总裁郭建平预测2013年之前市场不会改变观望氛围。为此，恒亿集团把山东、宁夏项目卖掉，资金盘回来，希望利用这个机会兼并收购好的开发项目。
任志强表示，今年以来不少中小房企因债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要转让旗下项目。中原地产三级市场研究部总监张大伟预计，在下半年这一趋势很可能继续加强。"目前已开始出现因为资金压力而被迫出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多。"在《新领军》杂志论坛上，国内一家餐饮连锁企业负责人向记者表示，不少小型房地产老板在出售旗下地产项目后，不少人将资金进入餐饮领域。
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【】住建部妥协与地方达共识 二轮限购政策或宽松
尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，此举依然被外界解读为住建部对“限购的基调有所放宽”。
直到8月25日浙江台州出台文件限制三类人群不得购房，这个非典型的样本出台才引起市场猜测。
“限购还是不限购，现在需要看地方了。”接受本报采访的多位专家已然形成共识。住建部政策研究中心副主任王珏林最近就表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。“住建部之所以放宽限购，是因为压力太大。”住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。
台州领跑
台州领跑新一轮二三线限购城市，多少让人捉摸不透。
在轮限购名单中，浙江省杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山6个地级市被定为限购城市，而之前一直流传的湖州、嘉兴、台州、丽水、衢州等5个地级市在上一波调控中“幸免于难”。
“台州的限购令非常温柔，这也比较符合现阶段的总体政策和市场氛围。”的首席评论员丁建刚认为。
台州是浙南一个三线城市，民营经济较为发达，但并不是一个大量移民的城市，限购区涵盖了包括台州市三区加温岭、玉环、三门、仙居、临海、天台等全部县、市区，这个范围以外的人向台州移民的数量是极少的。或者说移民绝大部分是制造业的农民工，他们也可以获得社保或纳税证明，也没有被限购。再说，即使不限购，他们也未必买得起商品房。
台州市建设规划局官员王建军拒绝接受本报记者的采访，但接近王建军的人士告诉本报记者，王是本次台州限购政策的起草人。
在他看来，台州限购令和一线城市相比，主要是对本地居民新建商品房购买数量的限购，被禁购的人极少，而京、沪、深、杭等一线城市，最严厉的条款还是对外地移民的禁购。
今年以来，台州房价总体涨幅不大。目前，台州市椒江的房价大约为每平方米1万元，黄岩为1.6万元，温岭为2万元，玉环为1.2万元左右，三门、仙居、天台大约为6000元。
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下一个会是谁？
尽管住建部5项新标准符合两项以上的建议列入新增限购城市名单，但住建部官员在8月28日表态称，限购政策由各地自行研究发布。
温州郎兆房地产营销有限公司董事长叶伟认为，限购令只是行政手段，如果仅仅依靠限购措施，治标不治本。至今，已有40个城市出台限购令，尽管措施互有差异，但能基本遏制住房价上涨。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，在今年楼市“金九银十”期间部分城市会陆续出台限购措施。谢的理由是，“为防止限购冲击地方经济，避免房价下降过快和开发投资减少过快，影响地方土地财政收入，新一批限购城市名单在20个左右。”
谢逸枫称，如果在“金九银十”期间，二三线城市出现“超标”(住建部5个指标，符合2个指标要限购的规定)，再决定是否新增加10个城市。
另据记者了解，截止到8月底前，房价上涨过快的二三线城市，基本集中在未限购而又在统计局统计在内的30个城市。“未来一两个月内，未在统计局统计的城市房价反弹，第三批限购名单将在此产生。”一专家猜测。
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妥协求全
本报记者注意到，五条限购标准同时被认为为地方留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。”
“整个工作将会持续到9月上旬，不少省级住建厅已在8月12日前将各城市的工作报告收集完毕。”一消息人士对《华夏时报》记者表示，8月20日前住建部信息汇总得到的结论却是“各地均不愿意限购”。
该消息人士称，住建部不会主动公布名单，只发文给认为需要限购的二三线城市地方政府，是否实施限购由地方自定。“如果被认为应该限购的城市在8月31日－9月上旬前，依然不实施限购，住建部可能也只是以发文、约谈及内部点名等方式进行督促。”来自住建部系统的专家说。
“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型要尽快调整，从严执行。”多位专家对住建部文件中提及限购的这句话作出的判断是，住建部态度较从前明显更加缓和。其表现为：一是限购期比较短暂，“可暂定到今年年底”；二是住建部保留“具体标准进行适当修改”的权力；三是限购城市仅是局部性的。
“如果严格按照此条进行，影响的并非是那些尚未限购的城市，而是在轮限购中打擦边球的城市，包括郑州、合肥、三亚等。”一位地方官员这样理解。
谢逸枫估测，如果限购城市扩容到20个城市，商品房销售量会下降2%至3%；如果扩大到30个城市，销售量下降3%至4%；如果扩大到40个城市，销售量下降4%至5%；如果扩大到50个城市，销售量下降5%至6%，对市场影响比较大。
也有专家认为，即便新一轮限购名单扩大到30甚至50个二三线城市，也未必导致房价大跌，“相对于661个城市，限购城市还不到十分之一，根本不会改变房价上涨的趋势。”据悉，今年各地价格控制目标涨幅基本在10%以下。
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在住建部公布限购5项标准后，浙江台州成为新一轮楼市“限购令”出台限购政策的城市。其出台的限购政策是有“讨巧”的嫌疑，一方面是因为时间敏感，另一方面即使出了限购政策也是比较有节制的：只限新建商品住宅，不限二手房，只限市区，不限郊区。
显然，这样的限购力度能起到稳定市场预期的作用，虽然成交量可能短期内受到一定影响，但影响仍然可控。汉宇地产市场部分析，二、三线城市限购对于上海楼市不会存在直接影响，但是间接的作用也不能小觑。台州可能仅仅是一个开始，二、三线城市实施限购令对于一线城市也将传递出一个这样的信号，限购政策在一线城市今明两年内只会紧不会松，因为相对而言，一线城市的房价需要调整的意愿更加迫切。从这个角度来说，二、三线楼市限购对于上海楼市来说，更多的是利空因素。所以，投机性的楼市资金“回流”的说法也很难成立。
在某种程度上来说，二、三线城市的限购对于一线城市的高房价调整也有积极作用。国内住宅开发商多数为区域性或性布局，在一、二线城市限购，成交低迷后，二、三线城市的销售成为开发商资金来源的重要渠道。假设销售遇阻，在资金链日趋紧张的情况下，开发商只能被迫下调价格预期，加速资金回笼。但就目前来说，还很难达到这样的效果。
分析认为，从中小投资客角度来看，获益最快、最简单、最稳妥的首先依然是住宅，其次才是商业和办公物业。所以一线城市住宅限购，就去二线城市买住宅，再限购就去三线城市买住宅，如果限购扩大了，住宅都没法投资了，才考虑商业和办公。在商业地产中，上海的吸引力毋庸置疑，因此商业地产有望间接受益。
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