[摘要] 随着房贷新政的执行和加息的临近，如何节省贷款利息成了目前房贷族最关心的问题，在此，银行相关理财师提醒，在现有财务许可的条件下，尽量利用银行的相关房贷产品，可以实实在在地减少支出。
张先生去年年初贷款百万在城西买了一套三居室住房，选择等额还款方式，按揭期限30年；最近房贷市场发生变化，周先生担心原先享受的7折利率被上调到8.5折，“如果利率上浮15%，30年利息将超过94万。”
随着房贷新政的执行和加息的临近，如何节省贷款利息成了目前房贷族最关心的问题，在此，银行相关理财师提醒，在现有财务许可的条件下，尽量利用银行的相关房贷产品，可以实实在在地减少支出。
省钱招术一：等额还款变等本还款
在专业人士建议下，向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式(即等额还款)变更为等额本金还款(即等本还款)。这样一来，即使利率上调到8.5折，30年利息不到76万元，比等额本息还款省息近20万元。
“贷款期限剩余越长，省下的钱就越多，转换还款方式也就更划算。”民生银行杭州分行相关人士表示，如果目前收入有保障，还款压力不大，转换还款方式可以节省不少房息，目前我省大多银行都可以转换还贷方式。
等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力；等额本金还款法是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也就是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。
主要区别在于，前者每期还款金额相同，但所需偿还总利息相对较多；后者又叫“递减还款法”，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，所需偿还总利息相对较少。
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省钱招术二：“存抵贷”以息养息
房贷在中长期内影响一个家庭的财务结构，算好房贷理财这笔账，意味着实实在在可以“开源节流”。比如客户如果能利用银行的“存抵贷”产品，就能把暂时不用的余钱充分利用起来，达到以息养息的方式省钱。
存抵贷产品目前市面上很普遍，工行、建行、光大、深发展、广发等多家银行都有类似产品。广发的“家多好”理财账户产品就是这类产品，凡是在该行办理房屋按揭贷款的客户均可申请办理此业务。客户在银行开通此业务后，随时都可将闲置的资金存入按揭供款账户，该账户余额只要超过5万元，银行将按照比例计算理财。这样，客户不仅可以随时有一笔家庭备用金，也不会损失该笔资金的，一举两得。
理财师介绍，“存抵贷”本质上是一个理财产品，是指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分(大多数银行设定为5万)，按照一定比例视为提前还贷；换言之，该部分资金可以获得相当于贷款利率的。比如某客户的住房按揭贷款利率七折后为4.158%，相当于超过5万元这部分资金可以获得4.158%的。操作中，客户只需将闲散资金存放在个人按揭贷款扣款账户即可。其是存一天算一天，按日计付，客户如果需要用钱，可以随时提取。
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支招三：尽量利用公积金贷款
对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑可省下不少利息。
“房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率上浮10%。”招行个贷人士介绍，如果使用公积金贷款，不仅仍可首付三成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。
该人士同时提醒，公积金贷款上限为每笔60万元，且放贷时间较长，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
王先生问：我上班5年不到，在国企工作，做5休2工作不忙，但现在月薪只有3000元左右，有保险，有55平供贷房一处，有1万元基金。跟父母同住，父母是普通工薪阶层，都有社保，我一个月的支出在1000元左右。女朋友月入不到3000元，社保全，处在谈婚论嫁阶段。想问理财师，如何理财能在10年内换套大点儿房子同父母居住，包括备齐结婚用的钱，我不想让父母花销。
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理财师支招
“换房是比较复杂的规划，在换房的过程中考虑的因素较多。”本报理财顾问、国家理财规划师林铁峰告诉记者。“比如，换房前的储蓄、换房后的还贷、旧房的折价、房价的成长率、工资的成长率等。但是，总的思路是以换房的时点作为目标基准点，届时将大房房价分成两部分，首付款和房贷。首付中包括卖小房得到的资金。 ”林铁峰给王先生提出以下建议：
1、王先生将进入到家庭的建立时期，目前面临结婚用钱和婚后的换房规划。从他的家庭资产状况上看，结婚用钱将会影响婚后的换房规划，在目标的选择上要作出自己的正确选择。可用“减法”实现自己的结婚、换房规划，譬如用其他方式替代花费颇大的结婚仪式，可将1万元的基金作为结婚备用资金。
2、在购置大房选择上要符合自己家庭收入的实际情况，不要盲目购买过大的房屋，影响家庭的生活质量。
3、在换房前，将购置大房的首付作为家庭的目标。出售旧房和家庭收入的每月结余将能够确定换房的首付比率。
4、将购买大房和支付首付的差额作为需要贷款金额。在不影响家庭生活质量的情况下，合理确定还贷年限。
5、将每月结余投资到高于房价成长率的理财产品上，比如定投基金等。
6、拓展家庭的收入来源。除现有的家庭资产和固定收入外，鉴于王先生空暇时间较多，可利用本人的专长和家庭资源增加收入。
7、除上述情况外，还要初步建立一定的家庭保障计划。规避家庭未来不确定风险影响换房规划的实现。
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（来源：新京报）央行昨日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。
落实差别化住房信贷
在此次央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。
在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
今年首套房利率下调
事实上，此前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。
此前2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据记者了解，去年三四季度需要等待1-2个月的住房贷款，现在基本在1-2周左右能审批完成。
-分析
房产人士称大幅优惠或难兑现
针对央行和住建部“满足首次购房贷款需求”的声音，业内人士指出目前期待首套房在基准利率上继续放松不太可能，若有中介提出85折优惠应警惕其无法兑现的风险。
中原地产市场研究部总监张大伟指出，目前北京市场首套房各家银行均可以执行基准，少部分银行针对部分客户再次出现了95及9折的优惠。
他分析说，目前房贷的基准利率为7.05%,3年期的定存为5.0%，5年期的定存利率为5.5%，如果执行85折贷款利率，执行的利率为5.99%，基本接近银行的定存利率。
除非银行必须执行定向的针对刚需首套房贷款的政策，或者是银行有大量的信贷额度，否则银行不可能出现接近亏本的资金利用情况。
新年银行信贷额度相对宽松，以及楼市成交持续低迷被认为是北京首套房利率回归基准甚至略有优惠的原因。
北京中原地产市场研究部调查数据显示,北京从1月8日开始截至日前1个月时间内，仅有浅山香逸花园一个项目入市，入市住宅240套，开发商和购房者观望气氛上升。
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（来源：燕赵都市报）回顾近几年，2007年市场爆热，2008年行业速冻，2009年报复性反弹，2010年高位略升，2011年调头向下。
过去的一年，房地产调控严厉程度堪称史上之最，房地产开发、供应方被全面压制，投资投机性需求基本全线撤退，部分自住需求亦被误伤，只剩刚需孤军奋战，所以表现为中小户型普通住宅相对吃香，大户型、高端房遇冷。
展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，这存在较大的变数。
随着楼市的过山车般的起落，近几年购房人的心情同样起伏不定。2007年投资投机性购房疯狂，2008年需求奄奄一息(商品房成交量近十年来首降15%)，2009年后悔者甚众(全年房价上涨超23%，近十年涨幅，很多人后悔没早点下手)，2010年犹豫不定(一季度热，二季度冷，三季度温，四季度暖)，2011年悲喜两重天(没下手的乐见房价终于开始跌，上半年入市的恨得牙根痒，砸售楼处者属极端者)。
那么，对于已经来临的2012年，购房者该何去何从？平时，总有人问我如何购房，这实在是一个复杂的问题，永远没有标准答案！
房屋最重要的两个特点：不动产、异质性。每套房子的空间位置都具有惟一性，都具有独特的产品内涵，无法拷贝。购房需求同样具备上述两个特征，只是程度稍弱。每个家庭购房的目的、要求都不可能完全一样，即便同样是预算100万的二房，也对地段、区域、品牌有不同倾向。
因此，不可能对具体的购房人，给出具体的购房建议。如果一定给点建议，那也是从购房时机上，做些大致的判断。
首先，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平(区别于成交均价)，也即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。
另外，下半年房价会筑底回升，2013年将会步入上行通道，全年皆是较好的购房时机，但具体是哪个季度更好些，还须走一步看一步。
其次，从购房需求的性质分析。2012年，对于短线投机需求，基本没机会。对于长线投资需求，仍可适当购房，虽然未来五至十年，不可能重现2004-2010年房价平均涨幅，但肯定将是正增长，必定会跑赢CPI，甚至略超GDP增幅。对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是位的，应该抓住难得的购房时机。
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