[摘要] 根据保障房的类别不同，信托产品参与的方式也不尽相同。两限房建设基本采取了商品房开发模式，但价格受到限制，导致这类保障房开发商利润空间很小，甚至亏损。大多数棚户区改造项目都与商业开发捆绑实施，因此，这类项目也是目前信托资金进入最多的领域。
根据保障房的类别不同，信托产品参与的方式也不尽相同。经济适用房土地由国家划拨，没有土地证，意味着信托公司不能将土地作为抵押物，按照传统的房地产开发贷款要求，信托公司很难兑付其融资，因此，信托介入经济适用房需要另外的信用保证。显然，政府信用或政府背景信用是信托公司介入经济适用房的重要保障，这需要政策的配套支持。另外，信托资金介入经济适用房还会遇到建设周期、退出安排等因素的影响。
两限房建设基本采取了商品房开发模式，但价格受到限制，导致这类保障房开发商利润空间很小，甚至亏损。因此，两限房的开发量一直不大，信托资金对两限房鲜有涉足。如果将两限房建设与真正的商品房捆绑开发，可以提高开发商的利润空间，或为信托资金介入创造条件。
廉租房、公租房的建设可采用多种信托融资模式。其中关注的是房地产信托组合运用模式或房地产投资信托基金(REITs)模式。目前，各方对“REITs”参与保障房建设都报以厚望。对于资质较好的地方融资平台或贷款抵押充足的房企，融资规模不大，可采用信托贷款方式。
大多数棚户区改造项目都与商业开发捆绑实施，因此，这类项目也是目前信托资金进入的领域。棚户区改造项目与一般的房地产信托项目融资模式基本一致，主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、权益型信托四种模式，而尤以权益型和股权型居多。
据展恒理财基金研究中心统计，截至2012年3月21日，2012年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38.56亿元，平均发行规模1.93亿元。其中1月5只，发行规模7.6亿元；2月7只，发行规模11.6亿元；3月9只，发行规模19.4亿元。保障住房类信托产品目前市场平均9.23%，平均期限22个月。
从发行量方面来看，由于2012年计划新开工建设700万套以上保障房，而实际在建工程量至少1700多万套，资金筹集压力使得信托公司参与保障房建设的活跃度在逐渐增加。预计保障房类项目会成为今年信托产品的主要投资标的之一。
市场上保障房类项目大致可从两个方面进行分类：从资金运用项目类型层面可大致分为棚户区改造项目、限价房或经济适用房项目两种类型，目前市场中棚户区改造类项目居多；从风险控制的层面分类，可分为地方政府出资回购项目(BT)、国资背景或政府性质的地方城投公司或房地产开发集团担保、开发商土地抵押，其中目前大部分产品的风险控制方式采用担保的形式。
保障房类信托产品的定位一般介于房地产类信托项目与市政项目信托项目之间。即该类产品拥有房地产类产品的某些属性，但由于其同时拥有市政类项目的特点：其房地产类属性是指部分保障房类信托项目是由项目建成后的住宅或配套商业楼盘销售产生的销售收入返还信托计划本息要求，因此部分保障房类的信托产品也应从宏观房地产市场的综合情况去评估项目的风险。由于保障房建设受政府大力支持，因此保障房类信托项目另一特点是交易对手中很多具有国企背景。
从和风险的角度来看，保障房类信托产品的平均年化率比纯商业住宅或商业楼盘的房地产信托产品低2至3个百分点，但由于其交易对手普遍具有国企背景，相对风险较传统的房地产类信托产品稍低。
虽然保障住房类项目受到国家政策支持，但目前信托业整体信托资产余额已达4.8万亿元。整体兑付存量较大，因此整体信托业存在一定的兑付风险。展恒理财建议投资者在选择此类产品时需要从信托发行平台、项目地理位置及还款方式或还款来源，项目担保或回购方所在地区及财务信用等级三方面具体分析每款产品。
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推荐阅读：任志强:大城市的房价收入比永远不会回归合理
（来源：房地产时报）“中国中小城市房价收入比在合理范围内，但是大城市的比例过高，这种情况导致了许多一线城市房价收入比高达10倍以上，大城市房价收入比可能永远不会回归合理水平。”
华远地产董事长任志强对此表示：“房价由有钱人决定。房价现在为高收入者服务，所以房价和他们的收入是匹配的，但是房价和全体人民的收入不匹配，因为我们的收入分配不合理。 ”
在刚刚结束的“两会”上，代表委员纷纷呼吁房价要合理回归。对此，任志强表达了不同的看法。 “政府说合理房价是成本加利润，这是典型的计划经济思维，LV是成本加利润吗？苹果是成本加利润吗？ ”
万科集团副总裁毛大庆则认为，房价的合理回归，恐怕也不是企业自身可以解决的，这里面还有地价合理回归的问题。
毛大庆表示，虽然当下的市场形势被形容为“冬季”，但是万科并不觉得今年形势会比2011年差。“中国经济需要房地产行业长期平稳地发展，世界也需要中国经济长期平稳地发展，我们从这个角度来看，政策的调控，我个人觉得不是一个‘鞭刑’，更多的是鞭策。 ”
严峻的楼市形势下，地产创新成为业内外讨论的焦点。任志强表示，创新就是从没有路的地方合法地找出一条路，你才能活下去，才能活得更好。
测评榜单显示，万科、恒大、万达、中国海外发展、绿地、保利、龙湖、华润、世茂和富力位居2012年房企排名的前十位，其次是远洋、中信、金地、碧桂园等房企。测评研究报告显示，在2011年信贷紧张、资金成本高企的环境下，500强的前五位被高周转企业包揽，领先企业基本都贯彻了快速销售的策略，或推出针对首次置业者和自住客需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。
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