[摘要] 位于杭州市文一西路与狮山路交汇处南侧的西城时代家园已停工多时，但这几天却热闹非凡。因为开发商杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算，这里聚集了媒体及一些讨要欠款的债权人。
■《金星房产“断血”破产》后续
位于杭州市文一西路与狮山路交汇处南侧的西城时代家园已停工多时，但这几天却热闹非凡。因为开发商杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算，这里聚集了媒体及一些讨要欠款的债权人。
另有消息传来，建设银行近日要求各分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款。而从其他几家国有控股上市银行年报也可以看出，房地产贷款增长正在持续放缓。
国家统计局13日公布的数据显示，今年一季度房地产开发投资、房企本年资金来源的增速等都出现明显回落。销售端的“寒意”正不断传导至开发端。专家认为，随着资金收紧效应的不断释放，房企因资金链断裂而破产倒闭的情况会越来越多，同时房地产投资“减速”将对楼市带来的多重影响也值得关注。
去年底有预兆？
去年底，有媒体曝出中江控股因房地产调控致资金链断裂而崩盘，涉及数十亿资金，导致多个房地产出现困境，金星房产是其中之一。
金星房产所开发的项目主要是西城时代家园，该项目位于文一西路与狮山路交汇处南侧，建筑面积18万平方米，前两期已入住。2010年4月开始销售第三期11万平方米800多套房。因为资金问题，该项目自2011年底停工。
西城时代家园业主冯平耀说，2011年底，很多业主就知道西城时代家园停工，考虑到其母公司中江控股出现危机，大家知道金星要出问题，没想到这么快。
眼看交房要无限期推迟，而银行按揭要按月还，和冯平耀一样的业主坐不住了。2月下旬，他们找金星房产询问、协商，金星房产法定代表人刘治南表示，金星不存在资金问题，一定能按时交房，但他拒绝拿出银行存款账户、预售资金账户给业主看。
因担心金星方面没能力复工，西城时代家园数百户业主组织起来，向街道、区里、市里反映情况。3月15日，业主从有关部门获悉，金星将进行破产清算，西城时代家园项目将由区政府垫资建设完工，保障业主能拿到房。
金星破产案仍在进行中，具体债务还未最终确定，记者多方了解获悉，金星房产目前欠款4000万元，欠税2398万元，近年来曾经5次转让股权。此次申请破产的直接原因是其母公司中江控股出现资金链断裂。
【再看金星案例】
房款去哪了？
尽管已进入破产程序，但西城时代家园许多业主仍在追问：这个“热销”楼盘房屋预售款有3亿多元，光这些钱也能使项目完工，怎么会因资金链断裂而停工？
浙江省从2010年10月开始实行商品房预售资金封闭式管理办法，即要求监管项目的预售房款要直接存入专门资金账户，该账户由银行监管，不取现，只用于项目建设并根据项目施工进度进行支取。
按此规定，西城时代家园2010年11月后核发的三批共327套房源货值约3.4亿元的预售款应该在账上。然而，记者了解到，实际进入监管账户的资金只有1.8亿元，西城时代家园预售款监管银行杭州联合银行相关负责人表示，监管账户内的1.8亿元，其中1亿元是开发商直接打进的商品房预售资金，剩下的是购房者的按揭贷款。
目前，监管账户的1.8亿元已全部花完，流向主要是监管项目相应的前期工程费、管理费和税费等，余款金星迟迟未打。
西城时代家园业主认为，本该用于楼盘建设的预售款可能被挪作他用，导致工程停工、金星破产。
多位杭州房产界人士表示，虽然早就有预售款监管制度，但这一管理规定并没被很好执行，一些房开商的预售款并不进入监管账户，而是挪作他用。
业主惊恐求助
金星申请破产当天，西城时代家园的业主收到余杭区政府的短信，“尊敬的业主：您好！目前，我区人民法院已依法受理金星房产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理‘三证’的权利。”
很多业主表示，西城时代家园项目多数业主是“刚需族”，大家很焦急，害怕成了烂尾楼。业主冯平耀说：“我是贷款买的房，每个月要还5000元房贷，现在房子拿不到，压力很大。”
多位业内人士表示，过去多年，房地产处在狂飙式上升阶段，鲜有房企破产。此次金星破产，房开商、银行、政府、业主面对的是新情况，如何妥帖处理好这个破产案，需要各方充分沟通、协商，共同想办法。
程伟明等专家表示，应该看到，部分房开商破产、倒闭是正常的，也是楼市回归理性发展的必然。对此，房企、银行、政府、社会都应做好准备，防止房企破产引发问题。
银行贷款越发审慎
建设银行近期已向38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15％的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
另外，今年建设银行开发贷款的全年增速不得高于10％，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80％。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年；自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。
对于房地产市场持续调控对业务布局的影响，中、农、工、建、交五大行的年报近乎默契的一致，均表示将根据房地产市场形势变化，优化房地产贷款区域结构和客户结构，主动压降房地产贷款规模。据统计，至去年底，建行房地产开发类贷款余额较上年增加6.50亿元，增幅仅0.16％，新增额度是最近5年来。
一些开发商向记者证实，从去年下半年开始贷款就越来越难，小开发商则基本上贷不到款，项目贷款成数也有所降低，有的贷款利率还要比基准利率上浮20％以上。
记者了解到一家股份制银行在开发贷方面的情况，该行在开发贷方面余额在500亿元左右，但其实由于对于开发区的贷款也纳入到开发贷之中，银行对于小型的开发贷款更加有限。据了解，该行的开发贷中房地产开发贷款余额仅有50亿元左右。
【中小房企警钟】
更多房企或将陷困境
杭州金星房地产开发有限公司日前因其母公司资金链断裂而被债权人申请破产，给中小房企敲响了警钟。
某业内人士称，去年四季度以来，主要城市房价开始下拐，至今上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价，已持续下跌6个月左右，房地产企业的营业利润显著萎缩，甚至出现亏损。金星公司破产就是很典型的案例。
中国房地产研究会副会长顾云昌判断认为：“今年上半年，一些中小房企，甚至是大型房企都会面临资金链断裂的危险。”
国家统计局13日公布的数据显示，今年1至3月，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，增速比1至2月回落8.0个百分点。
中原研究部统计数据显示：今年一季度房地产股权交易数量明显上涨，达到了38宗，同比上涨65.2％；总股权交易金额达到了102亿元，同比上涨了101.7％，首次突破百亿元交易额。
投资减速多重效应值得关注
国家统计局数据显示，今年1至3月，房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5％，增速比1至2月份回落4.3个百分点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0％，增速回落4.2个百分点。
业内人士预计，随着市场的“寒意”在房地产整个产业链条上的持续传导，至少有三方面的影响值得关注：
其一，房价的下行压力将持续加大。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。房企破产事件也将会加速房企以价换量。新一轮的打折降价潮，还将在未来两三个月内大范围持续展开。这将有助于房价趋于合理回归，有利于调控效果继续显现。
其二，房地产开发投资增速下降恐将对后市商品房供应产生不利影响。总体上看，我国普通商品住房仍存在明显的供求缺口，市场对住房的需求是刚性的。增加普通商品住房的供应也是此轮调控重要的诉求之一。不过，从目前土地市场的遇冷、开发投资增速的下降等情形看，后市供应恐不容乐观。
其三，房地产企业倒闭增多带来的风险不容忽视。从金星房产等个案来看，由于是期房销售，房企一旦遭遇资金危机便不可避免地影响交房，甚至导致“无房可交”，引发业主与企业、银行之间的矛盾；此外，很多房企都欠有土地出让金，企业与地方财政之间的风险关联也值得关注。
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（来源：东方早报）
曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。金星房产于3月30日被杭州市余杭区法院受理破产立案。余杭区法院人士称，并非房企自己申请破产，但也不愿透露申请人。
浙联律师事务所主任、浙江省律师协会建筑房地产业委员会前主任戴和称，无论在2008年金融危机时，还是近几年，杭州都未有房企倒闭，金星房产为本轮调控下杭州“倒下”的房企。
金星房产迄今开发项目仅西城时代家园。4月9日，杭州市余杭区房地产管理处主任尤初阳介绍，金星房产开发的西城时代家园还有扫尾工程未完，政府即将成立工作组，或将垫资至交房，以保障购房者利益。
总建筑面积约17万平方米的西城时代家园位于杭州市郊余杭区，2006年开始销售，2011年位居区销售套数三甲。项目共分3期，前两期现已交付，第3期共790户，几乎售罄，其中约300多户本应已交房。但碍于资金问题，项目3期自今年初已停工数月。
尤初阳称，西城时代家园销量不错，金星房产“破产”并非自身原因，而是受到母体浙江中江控股有限公司拖累。
公司网站显示，中江控股总部位于杭州，是一家涉足地产、酒店、防污漆、香精香料、通用机场的多元化控股集团。
戴和平分析，法院受理立案之后，将通过一系列程序，以确认金星房产是否破产。按照相关法律法规，即便金星房产破产，房屋所有权仍归购房者。
有业主称，3月31日就曾收到落款为余杭区政府办公室的短信，内容大意为该小区3期后续工程将陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程，力争7月底前完工；区政府保障业主办理“三证”权利。
历时1年多的房地产调控带来漫长冰冻期，杭州商品房日成交量一度跌入个位数，甚至零成交。
2008年接盘西城时代家园的中江控股面临的压力不容小觑。
此前的2月，有公开报道称，中江控股在2008年介入房地产行业，并接手几个烂尾项目。虽也有盈利，但遭遇了2009年和2011年的调控，一些项目出现亏损。今年初，该公司主动向当地政府汇报资不抵债的情况，并寻求保护。据估算，即便其资产都抵押变现之后，仍有约30亿元借款还不上。
昨天，早报记者拨通中江控股董事长俞中江电话，后者回了一句“都去问政府”后，便挂断电话。
不少杭州房地产业内人士认为，房企自去年下半年起都在艰难地挺着，等待块多米诺骨牌的倒下。
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（来源：现代快报）
去年三、四季度，多数城市均出现过楼盘大幅降价，万科、中海、保利、招商、世茂等房企龙头都参与其中。
大多数人认为，随着开发商的大幅降价，房地产公司的毛利必然会出现大幅度下滑。但兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆3月底统计数据却显示，降价对开发商的毛利影响微乎其微，在100多家发布了2011年年报的地产商中，约70%的房企实现了业绩增长。同时，记者调查还发现，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况，如龙湖地产2011年签约收入达人民币382.7亿元，归属于股东的核心净利润率从2010年的17.1%升至2011年的18.7%，物业发展业务毛利率从2010年的33.3%增长至2011年的40.3%。
为何在房价下跌的情况下，开发商的利润不降反增？一种说法认为，开发商的利润增长，是因为财务数据被粉饰；另一种说法则是在成本上进行精简控制。事实的真相究竟是什么？
3月29日，世茂房地产2011业绩报告：2011年公司毛利达100亿元，同比增长25.4%，毛利率同比去年上升1.8个百分点。3月15日，中海2011年年报显示，中海去年整体毛利率稳中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%。中海董事会主席孔庆平还断言，今年毛利率依然将保持30%至40%。
根据中原地产研究院高级研究经理刘渊的说法，开发商并不需要完全通过会计手段粉饰财务数据，因为降价往往只是发生在几个项目上。当开发商通过降价回笼一部分资金后，降价就会暂停。这一说法得到世茂房地产方面的证实。在一季度曾有大幅降价的世茂房地产，真实降价的项目只是那些已处于尾盘，且产品严重老化的项目。根据中原方面的研究，在售楼盘的土地成本只有30%。所以，即使开发商大幅降价，对企业利润的影响也不会太大。
而除此以外，开发商还有一些“非常手段”，在降价后确保利润不受影响。如开发商可以通过施工过程中的工程造价跟踪控制、结算审计等方式达到节省建筑成本的目的，这两项可以为开发商节省大约3%~15%的建安成本。
此外，虽然开发商不可能明目张胆地在工程建造过程中偷工减料以降低成本，但在购房合同中也存在“猫腻”，因为现在的购房合同通常不会详细规定项目公共区间的材料标准或等级，开发商降低一些用料标准(比如公共道路、小区会所、园区绿化树种等材料的选取)，即可在不构成违约的情况降低成本。
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