[摘要] 坐拥地铁5号线的地理优势，方庄长期以来都是南二环、南三环之间二手房成交的热点板块，其价格也是引领周边板块的风向标。涨价已是不争的事实，由于大部分大学毕业生都是7月毕业，直到本月才满足限购条件的“刚需”一族再次踏空行情，年后的淡定变成了当前的恐慌。
三环路二环路地铁五号线坐拥地铁5号线的地理优势，方庄长期以来都是南二环、南三环之间二手房成交的热点板块，其价格也是引领周边板块的风向标。涨价已是不争的事实，由于大部分大学毕业生都是7月毕业，直到本月才满足限购条件的“刚需”一族再次踏空行情，年后的淡定变成了当前的恐慌。
一夜回到限购前
“四月没买，肠子都悔青了”
“早知道房价会反弹如此之多，我就早点下手了，一年工资打了水漂。”已经在方庄地区看了近一个季度房源的白领小猛(化名)告诉记者，他4月份就开始看房，那时这个地区二手房基本还在2.5万一平米左右，只是因为怕房价跌而选择了观望，如今却一下子蹿到了2.8万左右，“肠子都悔青了。”
在蒲黄榆地铁附近的链家地产一位房产经纪人告诉记者，方庄区域地理位置优越，医院学校公园超市配套都很齐全，是十分成熟的社区，因此不少买房者慕名而来，跌的时候后跌，涨的时候先涨，现在房价基本已是历史价，此前一年多的降价，如今“一夜回到限购前”。
房贷优惠了，可房价上涨却在一夜之间“吃光”了所有优惠，这让不少购房人吃了大亏。“本来我是要用公积金贷款的，商业贷款八五折对我诱惑不算大，便宜不仅没有占到，现在还要多付近10万元首付款。”小猛郁闷地表示。
好户型一房难求
“我们要是4月份毕业该多好啊！”
“大学毕业都是6月底，跟公司正式签合同也基本都是从这个时候开始的，所以我要到7月才能解除限购。”没有京籍户口的小徐到今年7月刚好大学毕业工作5年，因离公司近，本想在解除限购条件之后就在方庄蒲黄榆地铁附近买房与女朋友结婚，不料市场行情风云突变，“就这两个月涨了这么多，我们要是4月份毕业该多好啊！”
与小徐同年毕业的大多数留京工作大学生如今都面临着同样的问题，这个群体经过四五年的奋斗已经初具购买力，且已接近成家年龄，但现实却上演冷幽默。小徐告诉记者，方群园、方古园等方庄蒲黄榆地铁附近几个小区他都看了个遍，好户型一房难求，“好几家中介我都留了联系方式，只要出新房源，即使请假我都要去看，去晚了连看的机会都没有了。”
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（来源：北京晚报）楼市“最不好的日子”过去了
半年过去了，北京经济到底怎么样？下半年应该怎么办？本报记者分别对住房、交通、消费、旅游等多个行业进行了深入观察。
房价突然
“蹿起来了”
红五月和红六月的高成交，带动北京楼市上半年成交总量超过10万套，让2012年楼市“最不好的日子”过去了，也锁定了2012年上半年“前冷后暖”的格局。
“童小姐，团结湖又出了一套61平方米、南北通透的小三居，业主报价200万元，价钱有商量。”童小姐接到中介的这个电话后，有些无语了。怎么办？165万元的时候都没买，现在200万元了，还买吗？
从现在反过头来看，165万元应该是市场的底了，那个价格出现在今年春节后。为了结婚，童小姐从老家回来就开始看房。
最初，她看了通州的京贸国际城(小区网，论坛)、华业东方玫瑰，大兴的龙湖时代天街，房山的长阳半岛等不少项目。那时，这些项目中的老项目价格还绷着，只有新开盘的龙湖时代天街价格比较便宜，均价12000元。但童小姐觉得太远了，还是决定在离上班地点较近的团结湖区域买。她看中的61平方米小三居业主报价170万元，砍砍价165万元能成交。可当时，童小姐刚开始看房，加上市场低迷，她没有敢贸然出手。
3月、4月份，童小姐关注的一些郊区项目开始打折了，比如房山的徜徉集、大兴的鸿坤理想城等，都降了一两千元，而团结湖的房价没有降，还是170万元左右。这更加坚定了童小姐在该区域买房的决心：城里的房子价格坚挺。
童小姐从中介那里了解到，团结湖在上世纪80年代大规模建了一批房，61平方米这种小三居有几千套，童小姐打算好好挑挑，挑个价格、位置、楼层都合适的。
可是，市场没有给童小姐这个机会。5月份，这种户型的房子，业主报价涨到了175万元，没有商量。童小姐觉得价格高了，没买。
6月份，这种户型涨到了180万元，而且还有涨的趋势，童小姐有点扛不住了，决定出手，但由于一些合同细节没谈拢，还是没买成。
之后，业主报价一路上涨，185万元、190万元、195万元，甚至有报出200万元的。一个月之间，完成了20万元的价格升级。价格离童小姐的心理价位越来越远。
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降息成为“市场拐点”
“价格的实际上涨，是从5月份开始的，感觉一下子就蹿起来了。”童小姐感慨道。5月份，出于宏观经济的考虑，央行开始降低存款准备金率。6月8日，央行又宣布3年来首次降息。7月5日，又第二次降息。
北京中原地产市场研究部总监张大伟说：“5月份，是楼市的一个转折点，调控政策的松动，特别是信贷政策的调整，使得购房者支付能力增加，购房者对房价继续下探的期待降低，入市的积极性增加，观望降低。”
另外，房价相比调控之前的确有所下探，特别是4月前，房价处于最近两年的点，购房者抄底心态明显。亚豪机构副总经理任启鑫介绍，从市场表现也可以看出，继前期部分个案项目深度折扣之后，自3月份以来整体市场开始进入全面深度折扣周期。尤其是以通州、大兴、房山、昌平为代表的近郊或远郊区域更是超跌项目频频入市，不断试探区域底价，20%至30%的降价幅度已属正常，少数项目更是出现40%至50%的“无底线”降价。价格的大幅下调直接拉动了成交量的回升，2012年除1月、2月份由于假期效应成交低迷之外，进入3月之后成交开始出现回升，5月、6月份，在降准、降息的刺激下，成交量更是屡创调控以来的新高。3月、4月份与5月、6月份同是成交量上涨，内涵不同的是，3月、4月份的成交量是建立在降价，以价换量的基础上。而5月、6月份，房价开始微涨了。
以大兴天宫院区域为例，3月、4月份，龙湖时代天街的均价在12500元左右。5月份，周边的保利春天里，对外声称起价11500元，但只有个别户型，实际均价在13500元左右。7月份，春天里二期开盘，均价14500元。该区域8月份即将开盘的金融街融汇、中国水电云立方也在14000元至15000元之间。
入市项目定价依然会比较谨慎
对于下半年楼市的行情，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，5月、6月份，主要城市成交量的全面复苏，对价格的支撑作用也已经体现，房价再跌的可能性接近于零。但是因为新开工全面触底的影响，7月、8月份淡季推盘量较小，预计整体市场的成交量可能环比轻微回落。全年成交量点在9月、10月、11月出现的可能性非常大。整体下半年的市场成交量将会超过上半年，在调控微松的影响下，恐慌性入市量是可以支持目前的成交量继续放大20%左右。
需要提醒的是，在限购、限贷条件下，虽量价必然同涨，但价格上涨幅度有限。入市项目定价依然会比较谨慎。而且一旦出现暴涨，不排除还有政策调控。
链家地产副总裁林倩表示，二手房方面，自5月以来北京二手住宅成交连续在1.2万套以上，进入7月份后成交再创新高，价格小幅上涨。按照当前的成交趋势来看，预计下半年整体成交量仍较为可观，但是在限购的环境下，市场成交潜力有限，难有突破性的上涨。价格也有一定的上涨空间，不过仍难言反弹。
林倩分析，从历来二手房的量价关系上看，成交量突破1.8万套以上，价格才有大幅上涨的可能，而在当前市场环境下月均突破1.8万套的可能性不大，因此房价并不具备大涨的动力。
中经联秘书长陈云峰也说，他同意“楼市最坏的时候已经过去了”这种说法。当前楼市量价上涨，尤其是上半年在经济大势以及地方调控频出的情况下，政策松绑预期和楼市回暖预期都有所加强，下半年房价反弹压力加大。但限购有如“一块板子”压着，再涨也“涨不过头儿”。
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