[摘要] 楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段的需求，加快房企转型。尽管刚需型仍是未来市场的主力大军，但部分产品的“微调整”已经不可避免。
楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段的需求，加快房企转型。尽管刚需型仍是未来市场的主力大军，但部分产品的“微调整”已经不可避免。
过渡期出货才是真理
上周上海楼市成交虽然在调控下并不算差，但无论是成交量还是成交均价环比前一周均出现了不小的降幅。
上海搜房网数据统计，上周末（8.11-8.12）预计有4个项目开盘或加推，与上上周末实际入市楼盘数量相比减少3个，总计推房近600套，较上周末的实际推房量相比仅下降了约4%；预计开盘均价不足16000元/平方米，环比上周末的超过21000元/平下降了接近3成。其中作为85%的新推房源来自嘉定区。
作为沪上楼市的“刚需区”，嘉定区楼市的爆发在一定程度上可以代表刚需产品的爆发。嘉定新里崴廉公馆此次加推了60套带装修房源，均价为19000元/平方米。同样位于嘉定的常发豪庭国际，也推出了200套160-237平方米毛坯大平层，均价在14000-15000元/平方米，而开盘当天有较大幅度优惠。
据了解，常发豪庭国际是2009年年底时拿的地，当时的楼板价为12000元/平方米，而按照目前销售报价以及优惠来算，该项目其实已是亏本在售。业内分析，该项目的低价销售极有可能是现金流的问题，而且由于嘉定楼盘多，竞争激烈，价格也很难上去。但后期定价也有肯定会回涨的。
除此之外，日前开盘的松江绿庭尚城，此次计划加推约100套两房、三房房源，均价在19000-20000元/平方米，购房者可享2万元抵10万元、15万元的优惠。大幅的优惠也是为了尽快去化库存。
锦秋投资集团品牌总监沙立松表示，虽然说目前市场上推盘量有所下滑，但是后期推盘量预计会加大，并带动市场形成供销两旺的局面。
全力迎合主力购房群体
楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段，加快房企转型。业内分析，刚需型仍是未来市场的主力大军。
根据近期陆续出炉的房地产上市公司中报显示，楼市调控正在推动房地产业进入新一轮洗牌。像佳兆业、旭辉地产等以刚需住宅为主营产品的房企正在稳步扩张；而星河湾、绿城等专注于豪宅的开发商则是险象环生。
针对目前市场情况来看，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的改写，重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程获得更快发展。面对这一趋势，业内认为，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不复返，行业将迎来第三轮洗牌。
据汉宇地产市场研究部监测显示，开发商越来越多地意识到，调控政策的收紧及调控力度的加大，更有利于刚需置业这部分人群。要迎合市场上的主力购房群体，必须提供对应的产品来满足需求，一方面可以达到快速去化的目的，另一方面也可以保证资金链不出现断裂。
另外，调控加剧了房企的洗牌，未来市场上，房企上市、购并等成为一种生存竞争的手段，“三湘”成功借壳上市就是一个典型的例子。业内人士表示，大房企向超大房企方向发展，而一些名不见经传的小房企会加快消失。预计二三十个大型房企的市场份额会继续加大，垄断趋势会进一步加强，没有规模就没有钱，没有钱就不能够拍得土地，没有土地的房企规模会越来越萎缩。
在如此激烈的竞争环境下，中小型房企必然会被市场所淘汰。某机构研究总监薛建雄指出，目前嘉定新城已基本没有可售房源，宝山也是如此，要等后面再建的新盘了。从目前来看，去杠杆化和行业重新洗牌已经成为大势所趋。
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推荐阅读：如果楼市没有以下不正常现象 楼市成交能否回升
（来源：华商报）如果楼市中没有以下四个不正常现象，仅仅是老百姓改善需求、自住需求，以及地方性群体优先改善的需求，那么楼市成交量回升应该没有什么不正常。
这四个不正常现象分别是：
，是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场；
第二，是不是有大规模不正常外来需求推动了某一城市的房价或者需求；
第三，有没有恐慌性需求入市；
第四，有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市。我们的任务就是让中国低端老百姓、住房困难的群体、自住性的需求、首次置业需求优先及较快得到改善。
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降价补差价潍坊楼市促销再出新招
随着调控的步步深入，房企的日子也越渐难熬。资金紧缺，库存攀升，虽对刚需偶有优惠政策，但市场前景依旧不容乐观。楼市调控政策预期不改，住宅市场继续受到抑制。为回笼资金，降低库存，开发商开始以价换量，促销打折不断。
房地产信贷难松动 中小房企面临破产威胁
渣打银行调研报告显示，房企破产风险还在继续增加。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但3个月之后有可能更趋疲软。绿城中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金也折射出房企资金链隐忧。
对于房企破产的可能性，中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为：“中国中小房企破产危机的确存在。首先是货币政策和信贷政策未全面放松。其次是限购和限贷政策的存在，市场购买力难释放。再次是中小房企的融资成本高和信贷困难，销售回款缓慢，导致资金越来越紧张。最后是大房企的价格促销力度越来越大，中小房企的大幅度下降影响到利润预期。”
虽然近期有“稳增长”刺激措施渐次出台，业内对房地产行业调控放松的预期也越来越强。不过，从目前商业银行对房地产信贷的反应来看，并未有明显的松动迹象，房地产开发商资金链仍将经受考验。 央行统计显示，3月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11万亿元，同比增长10.1％，比上年末低3.8个百分点；一 季度增加2427亿元，同比少增2812亿元。
对于房地产开发商来说，银行信贷是最主要的融资渠道。在银行信贷短期难松动的背景下，房企未来的融资环境仍不容乐观。对此，评级服务机构标准普尔在日前发布的一份报告中指出，财务状况疲弱的中资房地产开发商今年可能将面临生存的考验。“即使政府有所软化其强硬的房地产调控立场，但我们预计房地产市场可能只会出现温和改善。2012年中国房地产开发商面临艰难的抉择。对于那些拥有大量即将到期债务和面临境外债务和信托贷款再融资风险的房地产公司而言，它们可能将通过激进降价推动房地产销售或出售资产。”
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