[摘要] 楼市“金九银十”的销售旺季已经到来。经历了5月份楼市的回暖以及量价齐升的六七月，又恰逢中央出台调控政策预期明显的时刻，今年的“金九银十”引来了更多的关注。众多开发商纷纷摩拳擦掌对此翻盘良机充满期待。
楼市“金九银十”的销售旺季已经到来。经历了5月份楼市的回暖以及量价齐升的六七月，又恰逢中央出台调控政策预期明显的时刻，今年的“金九银十”引来了更多的关注。众多开发商纷纷摩拳擦掌对此翻盘良机充满期待。然而，8月份楼市成交量出现了戏剧性的全面下滑，也为即将到来的旺季降温不少。有业内人士分析称：楼市再创新高的可能性不大，房价不会大幅飙升。
金九银十难看好
今年5月就步入快速回暖通道的楼市，成交量一路攀升。在引领了六七月的小高潮后，8月终于有所降温。54个城市的新房成交量出现环比下滑，实现了4月份以来楼市的首次环比下滑。
8月北京的楼市终于结束了连续4个月的量价齐升，成交量开始回落，房价也减小了上涨幅度。北京市住建委网签数据显示，8月份北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为28215套，环比7月份下跌3%。这其中有相当一部分数据的组成来源于保障房的签约量。若剔除新建商品住宅中的保障房成分，新宅成交量实际跌幅为12.4%。与此同时，上海楼市的成交量也萎缩不少。数据显示，8月上海市新建商品住宅成交面积为80.22万平方米，环比7月下跌6.63%；成交均价为22651元/平方米，环比下跌7.94%。另外，广州市房管局公布的数据显示，8月新建商品住宅网签面积72.07万平方米，环比减少9.5%；网签均价13780元/平方米，环比下降3.7%。展现出一派难得的“量价齐降”的态势。
中原市场研究部总监张大伟认为，金九银十前的降温主要源于供应量下滑，大部分开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在资金缓解以后，都不同程度的减缓了供应节奏。受此影响，主要城市新房库存量从高位小幅回落，开发商的去库存压力也有所缓解。
专业人士分析，国务院督查组刚刚结束对各省市楼市调控政策落实情况的督查，现今正是对于出台调控新政预期最强烈的时点。不少购房者也因此由之前的恐慌入市逐渐趋于冷静，观望的比例正不断增加。同样是之前的回暖也透支了一部分的刚需，导致后续需求乏力，成交量下跌也在所难免。所以今年的“金九银十”普遍不被业内看好也在情理之中。
然而就在北、上、广三地一线城市楼市降温的时候，深圳楼市却一枝独秀地展现出“积极向上”的态势。8月深圳全市实际成交总套数为3813套，环比上涨16.11%；成交均价21560元/平方米，环比上涨6.83%，创下今年以来的新高。同时，深圳楼市也连续两个月突破2万元/平米大关。对于此种现象，有业内人士指出是由于8月份不少高端楼盘入市，拉高了深圳楼市的整体均价。但深圳的量价齐升似乎也不能扭转“金九银十”成色不足的总态势。上海某房地产研究院副院长杨红旭认为，这只是处于一种震荡式调整状态。对于“金九银十”的预期，他表示，9、10月份房价保持横盘震荡，或有部分月份继续出现微幅小涨的可能性比较大，房价不可能大幅上涨。
链家地产市场研究部常清也表示，当前政府多次提出调控从严，而且房产税出台的风声不断，当前的调控环境并未放松。目前观望的购房者，未来入市积极性有限，因此今年传统的金九银十成交很难有突破性上涨。
开发商推盘抢跑心切
业内对“金九银十”的预期有所下降，但是开发商还是对这个难得的旺季充满期待。因为调控政策的影响，房企一直处于库存积压与资金紧张的双重压力之下。“金九银十”正是开发商消化库存、翻盘的契机。有的开发商在8月就已经迫不及待地开始增加推盘量，同样也是为了躲避随时可能出台的调控新政。名义为即将到来的“金九银十”探水，实为抢占先机领跑市场。
北京8月就有多达34个项目扎堆儿入市。有数据显示，北京有41个项目预计在9月开盘，环比8月上涨了24.24%，较去年同期增长了105%。仅次于6月47个项目的点。截至8月24日，上海9月预计有158个住宅推出优惠项目，环比8月的优惠项目上涨2.6%。在所有开盘项目中，新增优惠的楼盘有17个，而且有11个项目都增加了优惠幅度。而广州方面，预计将有64个楼盘在9月份推新，环比8月的39个激增64.1%。深圳不光将于9月上市16个新盘比8月增加5个，更有位于龙华新区的曼海宁二期楼盘率先在8月底推出了“现楼8.8折”和“5万抵15万元”的优惠，带头领跑“金九银十”。
虽然推盘数量急剧增加，开发商也在酝酿着新一轮的促销，可是楼盘的价格却没有明显幅度的优惠。由于之前楼市的大幅回暖为房企缓解了不少资金压力，不少开发商动了涨价的心思，纷纷改变销售策略，不再坚持楼市低迷时的以价换量策略，而是开始重视利润盈利。这样的情况下，以降价为手段的促销出现的几率便会少之又少。
楼市回暖不假，但房企库存堆积也是真。虽然上半年房企大多采取以价换量的策略加速去库存。但是从各房企的成交量上可以看出，库存压力依然不容乐观。有业内专家建议，开发商在不亏损的前提下，对存量难销的楼盘尽快跑量，新盘理性定价，以走量为主。如果冲动涨价最终只能违背最初消化库存、冲刺业绩的预期。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，由于受政策限制有效购房需求不足，而且越近年底，销售难度越大，所以9、10月份将是众多开发商不容错过的难得推盘销售契机，“降价走量”将是大部分开发商的销售策略。
虽然开发商对“金九银十”满怀希望，但是购房者的心态却早已悄然改变。近来不断涌现的地王、日光盘、地方政府微调政策等消息影响的就是老百姓的购房预期，尤其是刚需购房者的心理防线。对于刚需置业者来说，价格是影响其购房决策的最重要因素。而此类人也更容易恐慌入市盲目出手购房，反之也容易因为房价上涨而再次陷入观望。对于购房预期更加有弹性的刚需购房群体，开发商采取谨慎定价的策略，以消化库存为首要任务才是现今楼市销售节点的上策。
对于进退两难的刚需购房群体，胡景晖则认为，今年底前都是购房的好时机。在房源供应充足、房价稳定的市场环境下，完全可以精挑细选适合自己的好产品。
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