[摘要] 国土资源部新近公布的2012年上半年土地违法查处情况显示，半年内共发生2.9万件土地违法行为，涉及土地17.7万亩，耕地6.5万亩，且新的违法用地面积逐月上升，在稳增长压力下，各地大批项目亟待上马，下半年遏制违法形势严峻。
国土资源部新近公布的2012年上半年土地违法查处情况显示，半年内共发生2.9万件土地违法行为，涉及土地17.7万亩，耕地6.5万亩，且新的违法用地面积逐月上升，在稳增长压力下，各地大批项目亟待上马，下半年遏制违法形势严峻。
据了解，加强土地违法问责让一些官员受到党纪处分，有的被降职，有的被免职，有的甚至受到法律的制裁。但是与数量庞大的违法占地案相比，受党纪处理和刑事处罚的干部比例明显偏低，出现权责极不对等的局面。
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据国家统计局的数据显示，前8个月，土地成交款达到4800亿元，虽然同比依然下跌，但8月单月的成交额环比增长95%。而土地市场的回暖迹象在9月份表现得更为突出，万科、中海、华润、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地达百亿元。
万科集团总裁郁亮高调表示，“有钱遇到合适的就买”。与此同时，一些中小房企面对土地市场的“抄底机遇”却表现得异常冷静，而曾经差点死在拿地上的绿城董事长宋卫平更是发出了“现在不拿地，傻子才想做”的心声。
龙头房企上演圈地潮
前日，万科再度以15.8亿元拿下广东顺德“曼哈顿”之称的德胜商务区地块。截至前日，万科9月拿地金额已达到68.84亿元，延续了其8月密集拿地的策略。事实上，在此前的9月5日和6日，万科两天内斥资47亿元圈地补仓，分别抢得合肥和广州大部地块，已经为业界所惊叹。
万科近几个月频繁拿地，所到城市不仅包括一线城市，还包括二三线城市。针对万科频繁拿地，郁亮近期在杭州新闻发布会上表示，“万科拿地不存在看不看好后市，有钱遇到合适的就买”。
继8月份以来，万科、中海、华润等龙头房企频频大手笔拿地。链家地产统计显示，2012年8月，包括北京、上海、广州、深圳等10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为2858万平方米，环比上涨30%。万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿元，环比上涨了4.85%。
此外，近日绿地以底价4.39亿元将佛山地块收入囊中；华润置地分别以8.3亿元和10.84亿元竞得温州、成都地块。一时间，龙头房企正在纷纷上演“圈地运动”。
一位业内人士表示，龙头房企集中买地，在今年是首次出现，这表明经过连续调控，楼市成交量的回升，企业对后市的信心正在逐步恢复。而鉴于2009年楼市好转之后，很多开发商手中无货的教训，这些先知先觉的龙头房企已经开始抢先补货。
房企信心回归
郁亮表示，有钱就会买合适的地块，追求，不管是一线城市，还是二三线城市。保利地产在半年报中也指出，虽然国家对房地产行业调控的决心没有动摇，但预计下半年以刚需为主的市场回暖仍将持续。因此，该公司指出，将积极关注土地市场，努力补充优质土地资源。
业内指出，万科的土地战略显得底气十足，这与其对未来市场的预判关系密切。同时也表明其重组的资金实力。自今年5月以来，万科单月连续4个月销售额破百亿。根据万科公告显示，2012年1-8月份，万科累计实现销售面积802.9万平方米，销售金额842.8亿元。北京万科副总经理肖劲表示，“市场预期已经改变，公司对下半年销售情况有信心”。
专家表示，楼市成交量的回升、连续几个月各大房企销售业绩的上升给了房企如今频频买地的信心。各大房企在土地市场上的动作表明其管理层已经判定楼市预期正在出现改变而决心圈地补仓。这或将掀起房企四季度的抢地热潮。预计下半年众多房企新推货量将有明显提升。
土地市场分化明显
并非所有的房企都蜂拥投入这场抢地的热潮。曾经在楼市几经生死的绿城集团就表现得相当冷静。公司董事长宋卫平日前明确表示，“现在不拿地，傻子才想做”。他认为，目前的市场环境不适合房企做大。
2009年绿城曾喊出3-5年超越万科的口号，当初在土地市场的冒进几乎断送企业前途。宋卫平表示，除非有不受调控影响的标志性项目，否则绿城不去拿地，不捡抄底的便宜，直到房地产市场回归市场本身的属性。
业内人士表示，今年上半年，绿城通过引入九龙仓战略投资以及与融创进行项目合作，其净负债率从去年底的148%降到年中的93%。对于一年内将到期的180亿元借款，宋卫平表示有销售回款的保证，这方面没有问题。即便如此，绿城在土地市场表现得仍很谨慎。
一位业内人士表示，绿城尚且如此，一些中小房企的日子当然更不好过。一方面可供销售项目不多，另一方面融资成本高企，就是想拿地也力不从心。当前土地市场上演的圈地盛宴也就是几家龙头房企的游戏。
业内人士预计，四季度还将再现抢地热潮，但土地市场的分化现象正在加剧。目前市场上拿地主力是销售回款较好、资金实力雄厚的上市房企和大房企。而那些曾经饱受负债困扰的企业，以及一些资金链紧张的中小房企在拿地上仍显得力不从心。未来房地产行业将加快洗牌，强者生存，弱者淘汰的格局开始呈现。
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从世界各国的发展历史来看，当城镇化率超过30%的时候就进入了高速发展阶段，根据中国统计局公布的数据我们现在实际城镇户籍大概只有30%，所以恰恰在高速发展过程中。世界主要发达国家的城市化率大多数已经超过了80%。中央政府提出了2030年希望我们达到65%，如果按照这样一个发展水平，中国要想达到70%或80%，路还很长，可能要走20年到30年，房地产必然是一个朝阳产业。
中国进入了一个经济高增长阶段，改革开放之后，我们的增长曲线已经和韩国、日本有点类似，按照这样的发展曲线，未来的发展过程一定是持续增长的过程，去年GDP完成了47万多亿，今年经济增长即使降一点，也会超过50万亿。
如果按照经济增长发展来看，把世界100多个国家的城市化率和经济发展水平对比就能看到这个规律，人们有钱就会进城。但是中国有两大障碍，是土地障碍，第二是供应障碍，所以我们的城市化率和经济发展水平两者不相匹配，我们的经济发展是高于城市化率的，原因是什么？原因在于我们的房地产市场被土地制度所限制。
土地制度限制的个重点就是国有土地和非国有土地之间价格差别的断崖。正常情况下离城市中心越远的土地价格越低，但是中国有一个差，差是什么呢？国有土地可以自由转让，可以买卖，但农村土地不可以自由转让和买卖，在国有土地上盖的房子叫商品房，在农村土地上盖的房子叫小产权房。国有土地在拍卖中取得很高的价格利润，而农村的土地没有拿到应得的价值。
从土地供应的情况看为什么在房地产市场导致了价格差，其中一个重要原因就是土地供应不平衡。在2004年我们实行土地831制度之前，在实行土地招拍挂制度之前，每年土地供应指数平均是40%，但到2005年基本变成了低增长和负增长的阶段，2006年完全进入了负增长阶段。在2007年，一下子打开闸门，那就一定是反弹。因此2007年的11月份，中央经济工作会议提出两防，防止投资过热和防止通胀。
但两防的结果是什么？2008年以后我们再一次看到的是土地价格下滑，所以到2009年全年保持了持续的负增长，而且是大幅度的负增长。到2009年12月份土地供应是负18.9%。但是2008年我们提出了4万亿，2009年我们增加了10万亿的信贷，资金又开始充裕了。
当2009年把这些房子卖出去之后，才换来了在2010年迅速增长的新开工、新土地储备以及新的消费增长。于是我们再一次出台了新的政策，2011年以后就开始持续地下滑。国土部门已经提出很多城市目前的土地供应是完成了当年计划的10%，很多媒体报道县级政府或地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。持续下滑的结果是什么？我得出的结论是明年3月份以后就会出现房价暴涨，原因就是从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，肯定是类似于2009年的持续负增长，因此后一轮紧跟着就是价格暴涨，因为我们没有更多的供应量。
北京市在年初的时候将近15万套的可销售房屋到现在不到7万套，现在的月销售量已经超过了1万多套。由于土地变化也导致今年的住宅新开工以及所有的新开工都是迅速下降的，完全是负增长。如果扣除了保障性住房，大概跟一年前相比商品住宅下降会超过50%。
是不是因为18亿亩红线导致的呢？18亿亩红线和开发商没有关系。招拍挂土地的用地量只有8%，是的，剩下92%的土地都干别的了，没有用于建设。所以18亿亩红线设计的土地消耗量和开发上没什么关系，和建设也没多大的关系。我们只用了8%的土地或者平均16%的土地用于平均建设。这么少的土地怎么能把所有的征地、拆迁、农田占用的原因都推向开发商？到底我们土地够不够用？其实我们的土地不但够用，而且用得很少很少。不是我们的土地不够用，而是我们的土地没用在居住上。美国的国土面积3.1%作为城市建筑用地，美国国土面积本来就没我们大，他的人口比我们小4倍，他3亿人口，我们13亿人口。他用的地比我们多了好几倍，美国人均使用城市建设用地相当于中国的人均城市建设用地的100倍。日本人均资源用地比我们少得多，4.2%的土地用于人口居住，它的人口只有1亿多，按人口密度算，中国为1%，他也比我们的大。为什么其他国家能行？英国一平米工业用地配5—7平方米的住宅用地，中国1平方米工业用地配了不到0.7平方米的居住用地，所以我们才会出现工业用地和基础设施用地等等其他用地远远大于我们的居住用地和城市建设用地。这个毛病不是我们开发商有什么毛病，而是因为我们在土地资源配置上出了毛病。中国的毛病出在我们土地制度，而不是出在开发商。
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