[摘要] 要想根本上解决高房价问题，关键是理顺中国经济发展方向问题。是继续依赖房地产作为引擎，还是走“去房地产”路子。
要想根本上解决高房价问题，关键是理顺中国经济发展方向问题。是继续依赖房地产作为引擎，还是走“去房地产”路子。
三年前，以限购为代表的，一系列被称之为“史上最严厉”调控政策横空出世。这场房地产调控成效如何？1月29日，统计显示，2012年12月，70个大中城市的新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。而在这70个城市中，房价下降的有5个。在房价下降五个城市中，浙江就占据了四席——温州、杭州、宁波、金华。
浙江四城房价下跌明显，很大程度上与部分高利贷资金等流进房地产开发领域的资本，迅速逃离关系密切。
犹记得本轮调控之初，每个城市都给出了政策目标，以北京为代表部分高房价城市，更是提出了“稳中有降”的房价调控方向。显而易见，面对房价上涨的现实，多数城市都未能完成最初设置的目标。
当时，虽然官方也提出过强化监督问责力度的问题，但并未就此形成有约束力红头文件或者法律条文。而今日房价依旧上涨现实，更是鲜有人去温故两三年前的各地目标。由此，就完全不会有官员因此而被问责。所以，在接下来房地产调控迈入深水区之际，建立问责机制就显得尤其迫切。不然，毫无约束力调控目标等于没有。
之所以造成今日这种局面，主要原因可以分为主观和客观两部分。就主观层面而言，土地财政机制并未发生变化，房地产依旧是地方政府经济引擎，地方政府深入贯彻房地产调控政策积极性确实不高。而有关职能部门，借“限购”机会寻租不在少数，比如不满足购房条件的，可以通过“买社保”来补齐年限。再严厉调控政策，没有强力地执行，最终都不可能产生应有的效力。
就客观层面而言，大的经济环境亦注定了房价具备上涨基础。近三年，银行信贷几近失控，分别放出了7.95万亿、7.47万亿和8.2万亿元，与房地产直接或间接相关领域，占据了信贷投向主体。这与金融危机之前，三五万亿元新增贷款即是天量现实相比，这三年20多万亿元银行信贷，委实给房地产调控制造了不少麻烦。与此同时，货币存量M2已经迫近100万亿元，“水浸”中的银行系统，只能恣意向地方政府和国有企业投放资金。从这个意义上可以说，高房价不是炒出来的，而是印出来的。
地方政府贯彻力度不够、外加货币极度超发，致使再严厉调控，恐怕也只能是铩羽而归。治本之策，显然并不是说继续加码房地产调控，比如开征房产税、停贷二套房。要想根本上解决高房价问题，关键是理顺中国经济发展方向问题。是继续依赖房地产作为引擎，还是走“去房地产”路子。
就新的十年，中国经济转型大计而言，自是要走后面这一条路。这就要求寻找到新经济增长引擎，比如最近热议城镇化。只有让地方政府产生新的财源，新的经济增长动力，他们才可能安心地贯彻既有房地产调控政策。接下来，在城镇化着力推进过程中，最需防范的是房地产再度成为主角，甚至喧宾夺主。要想让房价最终合理回归，新十年的城镇化，房地产必须只扮演配合角色。
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近来房地产市场量价齐升，尽管地方“两会”不断传出延续调控政策的信息，但市场仍然存在明显看涨心理。分析人士认为，房地产调控应采取进一步措施，在坚持现有调控方向和手段基础上有所深化，通过信贷、税收、土地等方面的差别化手段来调控市场，抑制房价过快上涨。在一些房价快速上涨、投机氛围浓厚的地区，应该研究取消对投机性购房者的贷款。
去年6月以来，70个大中城市新建商品住宅平均价格已连续7个月环比上涨，并在一线城市带动下，涨幅连续三个月扩大。与此同时，部分二三线城市借发展经济之名大肆圈地造城，市场供应远超当地消化能力，形成相当数量的“空城”。因此，针对不同地区的市场形态，有必要推出差别化的调控政策。
首先，在土地供应方面，应采取切实手段，督促一线城市加大土地供应力度，并促进已供土地的开发，尽快形成市场供应。在部分供应过剩的二三线城市，对透支性卖地应予以制止。地方政府需根据当地的市场容量、市场潜力等，有计划、有步骤地实施土地供应，避免土地供应过剩。
其次，在税费政策方面，普通住房与非普通住房交易、五年以上与五年以内的二手房交易，严格执行差别化税费政策。对于个别房价上涨过快的热点城市，具备房产税推进条件的，可纳入房产税试点范围中。开征保有环节的税收，不仅有助于增加市场供应，其释放出的打击投机需求信号，对市场预期的影响同样明显。
与上述两项手段相比，对需求端的管控政策更有必要。，一线城市和部分热点城市应严格执行住房限购政策，严厉打击违规获取购房资格行为，以确保对投机投资需求的持续抑制。对于城镇化潜力较大、住房供应充足的城市来说，可引导合理住房需求的释放，勿使购房资格成为推进城镇化的障碍。
第二，差别化信贷政策应继续坚持和细化。货币宽松特别是住房信贷政策宽松是房价上涨的催化剂。在货币供应创出新高，未来通胀预期升温的背景下，金融机构须严格执行差别化信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
同时，为促进合理购房需求的释放，在具体执行层面，差别化信贷政策有必要进一步细化。对于以自住需求为主的首套房购房者，可恢复至此前的优惠水平，即鼓励商业银行给予七折利率优惠，也可以考虑将首付比例降至20%。
在二套房购房者中，同样有为数不少的改善型需求。为扩大对合理自住需求的支持范围，可将二套房认定标准由此前“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”。同时，还可明确合理的人均住房标准，对低于该标准的二套房购房者，给予一定政策支持。（下转A02版）
（上接A01版）对于二套房交易中的投机性购房者，则应该继续执行首付6成、利率上浮10%的规定，允许商业银行根据所在地区房价、风险及流动性情况制定差异化授信政策。对于房价快速上涨、投机氛围浓厚的地区，可研究取消对投机性购房者的信贷支持。对于三套房停贷的规定，则仍有坚持的必要。
楼市调控“新国八条”出台已有两年时间，房地产市场在经历一度低迷后又有抬头趋势。而“一刀切”的调控政策虽易于执行，但有悖公平。因此，对政策的细化和差别化处理不仅符合市场新形势的要求，也是使政策趋于合理化的必经步骤。岁末年初的时间节点，无疑是进行政策调整的时机。
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