[摘要] 伤不起的楼市雷人促销 十二怪招拼销量。全国楼市调控政策不松绑，楼市步入下行通道，房地产开发商艰难过冬。如此楼市低迷期，先别说卖房，光是想办法把购房人吸引去看看，就让开发商伤透脑筋。为赢销量，开发商们玩尽噱头，各类搞怪促销招数频出，大有雷不死人不罢休的架势。
伤不起的楼市雷人促销 开发商12怪招拼营销
楼市调控政策不松绑，楼市步入下行通道，房地产开发商艰难过冬。如此楼市低迷期，先别说卖房，光是想办法把购房人吸引去看看，就让开发商伤透脑筋。为赢销量，开发商们玩尽噱头，各类搞怪促销招数频出，大有雷不死人不罢休的架势。不过虽然赚足了眼球，真正解囊购房者却是屈指可数。
怪招一：买别墅送公寓
喊出这个口号的是位于南京浦口的山水云房小区。这家楼盘自从2008年开盘以来，销售进度一直不算快，目前还有花园洋房、别墅和少数挑高公寓销售。今年以来，这家楼盘一直处于沉寂状态，鲜有新消息出现。价格或许是沉寂的重要原因，该楼盘花园洋房单价高达14000元/平米，明显高于周边。不过，这家楼盘容积率仅有1.0，密度之低在江北地区非常罕见，这或许是开发商始终没有降价销售的原因。
10月8日，这家楼盘突然宣称将推出“买一送一”的活动。具体内容是，购买指定别墅，就能免费获得一套挑高公寓。
解析：但所谓的指定别墅，其实只有两套；而作为赠品的公寓，仅有一套。这意味着，这个活动总共只有一次机会。
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怪招二：面积
南京“送面积”手段被开发商屡试不爽，小一点的送上三五个平米，大一点的送上十来平米，更夸张的一房能“变形”成三房。
“送面积”方法五花八门——直接送面积：通过阳台、入户花园等计算一半面积的户型或是直接赠送外置露台、地下室来吸引客户；送空间：主要通过4.5米以上超高挑空阳台或者客厅、阁楼户型来吸引客户，赠送面积更大；管道井变客厅：以小户型产品居多，开发商以管道井等理由报建，按照现行设计规范，此部分不计算面积；阳台变卧室：开发商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建受力梁，待建成验收后，开发商再搭建楼板“拼”出一间卧室。
解析：“送面积，在业内的说法叫‘偷面积’。”吉合田机构董事长石旭升说，真正意思就是在不违规的情况下，将每户多设计出一些面积，用来做露台、小阳台等。不过，这些多出来的面积不被算在政府规定的建筑面积内，所以在房产证上显示不出来，只有使用权，是没有产权的。
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怪招三：楼盘团购火热报名
6月，江宁4家楼盘发起了“团购”活动。以其中莱茵铂郡为例，推出70多套房源，现交两万元诚意金，开盘当天可享受团购75折的优惠。世纪东山的团购规则是：两个人参加团购每套优惠1万元；3到5个人参加团购每套优惠2万元；6个人以上团购每套优惠3万元。而文鼎雅苑表示，5个人以上同时购买16号楼，在现场优惠基础上多100元/平方米的优惠。
解析：75折也不算便宜。莱茵铂郡5楼折后均价在1.2万~1.3万元/平米，而早在3月底，这家楼盘就曾经搞过优惠活动，当时是针对4楼房源，给出1.2万~1.3万元/平米优惠价。可是3个月下来，75折给出的价格仍然是这个数。
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怪招四：买别的楼盘也送500元购物卡
江宁大学城附近的文鼎雅苑，就是推出这个雷人活动的楼盘。这家楼盘活动的规则主要是：10月8日到10月25日期间，对于到该楼盘售楼处了解过楼盘情况，并填写了调查表的购房人，如果最终没有看中而购买了其他楼盘，开发商将“赠送”购房人500元超市购物卡。
解析：真有这么疯狂的活动？别急，更多的条条框框在下面呢。原来，所谓的“购买了别家楼盘”是有明确的限制：在10月26日、27日这两天里，认购了地铁一号线南沿线500米范围内的楼盘，且认购房源户型在80至90平米之间，单价要在9500元/平米以下。只有符合这几项条件的，才可以在10月底，凭借购买其他楼盘时签订的认购书、发票以及当初填写的文鼎雅苑调查表，到售楼处领取500元的购物卡。
“对于买房所需要的资金来说，500元超市卡只是”毛毛雨“，购房人并不会因为能领购物卡就到这家楼盘来买房。”业内人士表示，这其实就是吸引人气之举，这个活动会让一些原本有意向在江宁买房的市民，可能会去这家楼盘踩一踩，增加销售的机会。
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怪招五：买房就送“绿卡”
11月27日下午，西班牙的拉特尔西亚高尔夫度假村到南京抢客。该项目又称为“中国城”，是西班牙穆尔西亚自治区为中国设立的特别投资区，其中房产项目包括普通公寓、联排和独栋别墅，面积的公寓为62平方米，总价不到200万人民币，别墅总价在300万到400万元，豪华别墅约2000万元人民币。
解析：购房者应注意的是，在西班牙买房时需要缴纳的税费不少，买房时需要交纳房屋价格7%的财产转移税。如果想获得包括养老保险待遇在内的免费教育、医疗等西班牙全面高福利待遇，需要申请可工作居留签证。
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怪招六：淘宝卖房一元抵一万
11月22日，南京房企的淘宝商铺——“南京万科官方在线商店”正式上线，推出“一元铂金卡”、“购房抵用券”、“一口价房源”等三大特色商品，让“1元买折扣”的梦想照进现实。南京万科把售楼处搬上了淘宝，新颖的营销方式，引来许多关注的目光。
解析：这次，万科搞起的网上开店卖楼可谓是把当今火热的“物联网”和“宅时代”两大生活概念完全美结合到了一时，宅在家里上网买优惠房，正是80后的。不过，这种方式是否真的能为开发商、淘宝、购房者实现三方共赢，还需时间和市场的检验。
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怪招七：一吻抵万金
打出“一吻抵万金”口号的是王子公馆，这家楼盘宣称，将在开盘时搞出多重优惠，在已经公示的优惠方案中，除了有常见的开盘、签约以及诚意金的冲抵优惠外，还有一个优惠方案是“只要敢上台秀吻，就能赢得万元购房基金”。
解析：销售人员进一步解释，“一吻抵万金”活动只是针对开盘前缴纳过诚意金的客户，只要在开盘当天，进行房源认购，并且敢在现场上台秀吻，就可以减免万元房款。他强调，“亲吻的对象无限制，朋友、爱人都可以”。
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怪招八：无理由退房、降价补差价
大发燕澜湾，是南京今年岁末一家推出“无理由退房”的楼盘。其项目销售人员称，凡是在11月21日至12月31日签订认购协议的购房者均可参加本次“无理由退房”活动，开发商将与购房者签订《无理由退房协议》，想要退房的购房者可在开发商交付之前(即2013年6月)的一个月内，按照协议办理退房手续。
解析：乍一看，无论降价补差价还是无理由退房，应该都是一种较为靠得住的承诺，自己并不需要承担太大的风险。但仔细分析后发现，为获得这种承诺，买房人仍需要支付一笔成本。
以大发燕澜湾推出的无理由退房为例，如果最终退房，大发燕澜湾方面退给买房人的将是首付款和已经支付过的月供，同时还能得到同期的活期利息，以其108平米的户型为例，以单价1.2万元计算，首付则需(该楼盘要求首付3.5成)45.36万元，自2011年12月9日至2013年6月9日的一年半时间里，共需支付月供总额约为18.11万，以目前0.5%的活期利息计算，买房人在退房时除得到了63.47万元外，还能获得约3173元的活期利息。但如果购房人把这笔钱存入银行，按照同期定期利率(三年期)计算，则能获得约为8万元左右的利息。而选择一次性付款的买房人更不划算。
另外，如果是中小房企开发的楼盘，考虑到当下的市场情况，一旦这些公司经营出现进一步恶化，无论是降价补差价、或是要求退房，都有可能成为不可能实现的维权诉求。
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怪招九： 8万抵48万
11月8日，南京迈皋桥地区的苏宁名都汇打出了“买房8万抵48万”的优惠促销措施，堪称在城北地区的楼市投下一枚炸弹。
解析：这个举措仅针对该楼盘加推的118平米新房源，必须在开盘当天缴纳8万元的认筹金，并在一个星期之内签约才可享受8万抵48万的优惠。
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怪招十：只需先付一成首付
市民陈旭不久前收到江宁某楼盘的一条促销短信，称在售房源首付只要5万即可。陈旭心动之下到售楼处详询，原来垫首付是指购房者只要先支付1成首付，其余两成由开发商垫付，余款做按揭，年底前购房者再将两成首付给开发商。
解析：不过当他看到开发商附加的“借款合同”时却吓了一跳：违约条款中约定若购房者不付清另外两成首付，每天要支付应付款千分之五的违约金，超过30天每天再加收千分之五，若提出退房则前期交的1成首付予以没收。“我算了一下，一套40万的小户型两成首付是8万，若每天的违约金至少400元，万一资金不到位退房，前面交的一成首付4万元就打了水漂。”
“分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可“轻松”置业。不过，业内人士提醒，“低首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”，没什么本质区别，而且未来还款压力更大。
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怪招十一：裸奔价谷低价
近日，南京江北房价回到“6”字头的新闻在当地流传，然而随后的调查发现，这家号称房价回到“6”字头的江北楼盘，只有一套房子的价格是6288元/平方米，其他房源的销售均价仍在7300元/平方米左右。
解析：用少量房源的价作为噱头吸引购房者的眼球，是开发商最常用的手法。价的优惠房源一般购房者根本无法获得，房源总数极为稀少，购买条件又比较苛刻。杭州世茂首府近日推出优惠房源7800元/平方米，相对11000元/平方米以上的销售均价，这一价格极为诱人，然而，整个楼盘仅有一套这样的房源，并要求一次性付款，而这套房源还是超大的268平方米。
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怪招十二：居里夫人代言“女人无房等于白忙”
近日，无锡一家楼盘打出大幅雷人标语，“女人无房，等于白忙”，被网友拍下发到网上，该楼盘甚至还拉来居里夫人做“形象代言人”。 该楼盘销售处的一位负责人向记者坦言这是一种销售策略。他表示，随着新婚姻法的出台，男方婚前买的房子就不属于女方，所以很多父母会给女儿买套房作为保障。正是基于这个考虑，他们才打出了这个标语。此外，他们还特意将样板房装修成了女性偏爱的风格，希望能够赢得女性消费者的欢迎。
解析：“其实出现这样的雷人标语最主要的原因还是楼市相对不景气。”一位业内人士表示，虽然种种促销优惠诱人，但也并非个个都很实在。几名看房者均表示，自己看了宣传标语的确觉得很新奇，但最后买不买还是要看房子的价格和质量。
声音：直接告诉我降多少不就得！
开发商摆出了一副“血拼”的架势，而购房者却相当hold住。据大型调查数据显示：近七成网友近期都没有买房的打算，而刚性需求人群占到了此次调查的60%。面对五花八门的促销方式，直接折扣优惠成为约八成网友认可的主要方式。一位王姓网友表示：“其实所谓的返还、多送面积等都是一种营销方式，还不如实实在在打折来得清楚明了。”
专业人士分析，这一方面是因为消费者都有“买涨不买跌”的心理；另一方面，在当前的市场行情下，很多购房者对房价下跌的预期较强，认为“优惠降价风”还将继续蔓延。市民对房价下行的预期与开发商缺乏实质性降价措施间的落差，是房产市场交易低迷的主要原因。开发商只有拿出实实在在的降价招数，才能真正吸引购房人。
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