[摘要] 未来3-5年内，可能有超过一半以上的房地产企业会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才刚刚开始。
未来3-5年内，可能有超过一半以上的房地产企业会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才刚刚开始。
对应房地产股票的基本投资逻辑是，在看好市场份额集中的大背景下，一二线龙头公司盈利能力和盈利水平正处于持续提升过程。
如果投资者是寻找真正的成长股，万科等地产龙头均拥有持续8年的年度复合增长率在30%以上的历史表现，且未来至少三年仍将持续快速成长，A股中能与之比肩的成长公司很少。
中欧中小盘基金经理王海，目前似乎已被市场定义为房地产投资的多头，一年多以来重仓地产股，给他带来的同时，也使他在房地产板块调整中成为舆论目标。这位近两年凭借房地产股一战成名的基金经理，对房地产板块及整个市场的投资有其自身逻辑。
王海表示，2012年其对房地产板块的投资，是出于防守而非进攻的角度，重仓龙头企业，为其获得了较大。2013年一季度，房地产板块波动引发其进一步深入思考，他提出资本市场对房地产的理解存在三大误区。
国内房地产
只是局部火热
国五条细则出台之前，一线城市二手房交易井喷，房价再次上涨，在王海看来，中国的房地产市场并非如表面呈现的这般火热。
中国作为一个二元甚至三元经济结构体，发展不均衡决定目前呈现的地产销售火爆仅停留在北上广深四个一线城市。春节回家期间，王海沿途看到众多三线或是四线城市有大片待售新房，房价也处于均衡位置没有上涨。
同时，投资人士说起地产公司就想到以“招保万金”为代表的一二线龙头。王海认为，差别化的调控措施有利于房地产市场的竞争，从过去“小而散”局面转变为“大而集中”的新格局，同时龙头企业的经营策略方向正确，龙头公司普遍销售火爆、大举拿地、预收账款、业绩都很好。
“但这并不能推而广之，认为所有房地产企业的经营状况都不错。”王海认为，截至2012年，国内有超过1万家的房地产公司，这个数量与任何国家在快速城市化进程中的历史数据相比都太多。2010年以来，对房地产市场中80%以上的企业而言，经营环境非常恶劣。
他预计，未来3-5年内，可能有超过一半以上的公司会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才开始。对应房地产股的基本投资逻辑，是看好市场份额集中的大背景下，一二线龙头公司盈利能力和盈利水平的持续提升过程。
因此，面对当前少数城市成交火热的局面，王海认为，国内房地产市场整体上将面临市场趋冷的严峻挑战，北上广深的局部火热现象难以扩展为现象。
投资者过分关注
具体政策措施
作为一位重仓房地产板块的基金经理，王海十分关注国家的调控政策方向，但他倾向于从大的市场逻辑中寻找国家对房地产市场的态度，而不是关注一时的具体政策。自去年开始，他就通过公开资料关注新总理对市场的态度，甚至仔细学习了李克强当年的博士论文。
“市场过分关注政府具体政策措施。”他直言，虽然自己也关注房地产政策，但关注的角度却与市场不同。“任何个人都无法预测下一步具体政策什么时候出台，具体出台什么内容，我更在意经济的大趋向如何，以及在大经济背景下房地产政策取向会如何。”
在他看来，需要明确的是，在任何大国经济体中，房地产都发挥着实质意义上的龙头支柱性产业作用。在中国，2012年商品房销售额在6.4万亿左右，占中国GDP的比重百分之十几；如果算全口径，把保障房、工业厂房、农村自建房等都算上，销售额超过10万亿，占GDP的份额超过20%。这意味着假如房地产业发展迟缓，没有任何产业能对冲其对经济的影响。
从我国经济平稳健康发展的大趋势出发，王海认为，短期内寻找一个可以替代房地产的行业并不现实，理想的模式是房地产业进行正确的政策转型。“走差别化、市场化、制度化发展的道路，没有第二道路可以选择。”王海表示。
他坦言，自己并不做特别短期的判断，他关注的是投资标的企业盈利状况以及未来三年的盈利趋势。政府对各个主要产业都有相关产业发展政策，投资必须关心当前以及未来的盈利趋势。“对于我们而言，政策可能没有办法预测，但盈利可以去分析。只要明了大的趋势背景，将研究工作做扎实，企业当前及未来一段时间的盈利趋势是可以把握的。”
因此，他提出，针对第二个误区，正确的行动是，盯住企业盈利趋势，而不是去臆想政策。
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房价不应是
所有人关注的焦点
说到房地产，除了政策外，最引发关注的焦点问题无非是房价，无论是过去的市场波动还是政府的措施，均跟房价涨跌密切关联。王海表示，这种现象的产生是由于过去“价格上涨—舆论压力—政策打压—股价下跌”以及“价格下跌—经济过冷担忧—政策鼓励-股价上涨”这种循环反馈链条所导致的。在较长时期内，这种“条件反射”式的互动结果不断强化，以至于今天，投资者思维已经被固化。
通过过去一年多的观察，王海认为，目前值得注意的是，新一届政府从不谈房价，而是反复强调要大力建设保障房，同时强调要将“闲不住的手”换为“市场的手”等。他认为，目前国民经济的主要产业中，“闲不住的手”集中体现在房地产市场中，诸如：限购、限价、限融资、限利、限售、限地价、限贷等。
去年年底，王海就判断，今年年初可能是房地产股相对较差阶段，对于此前的调整他也有预料，但在其投资逻辑中，依旧认为地产股未来将会越来越好。他认为，两会期间的调控预期或负面效应最明显，国五条对于短期市场利空，更主要体现在市场情绪方面，而仔细分析国五条的具体政策，他寻找到市场忽略的信息，那就是“对于供过于求的城市，地方政府要采取积极有效措施，稳定房地产市场。”在他看来，这已经很明显体现出政府调控的差别化思路。
“只要调控政策大方向是按照市场化、差别化以及制度化路径进行，房地产投资的逻辑就没有理由改变。A股市场中，什么行业目前不存在产能过剩现象？什么行业不存在融资泛滥现象？什么行业已完成国际估值体系接轨？”三个问题的回答，依旧指向他所钟情的房地产行业。“如果投资者是寻找真正的成长股，万科、保利、荣盛等均拥有持续8年以上的年度复合增长率在30%以上的业绩历史表现，且未来至少三年或仍将持续快速成长，A股中能够与他们比肩的成长公司实在是少。”王海说。
二线房企实际利润增幅不足15%一二线企业鸿沟加大
截止3月25日，已有47家A股房地产上市公司公告2012年度业绩或业绩快报，其中36家可比房企的净利润约300亿元，较2011年增22%，截止2012年末，这36家企业的存货和预收账款分别较2011年末增加23%和29%。虽然行业仍保持着两位数的增幅，但三个增幅全部较上年缩小。
2012年各地房价经历了V字型反转，并在四季度时全线回弹甚至超过年初水平。由于2012年初时正值“最危险的时刻”，当时分析师和房企自身都对行业全年的业绩持有保守态度，因此最终20%以上的增幅可谓“靓丽”十足。但受到2012年上半年业绩疲软拖累，当年的业绩增幅稍逊于2011年水平。
存货方面，截止2012年末，36家房企的各类型存货（现房、在建房和土地等）共计5380亿元，较2011年末增加了约1000亿元。当前“去库存”早已成为过去时，房企的重点再一次转向“囤货源”。中海地产主席在本月的业绩说明会上称“要达到（1000亿元）的目标，就要求必须有三倍于销售目标的存货。”房企尤其是一线房企在今年一季度表现出的拿地热情已经印证了这一说法。
36家房企截止2012年末时持有的预收账款总计2099亿元，同比增29%，较2012年中时增幅扩大三个百分点。
净利润、存货和预收账款增幅同比缩小的另一个原因是已披露业绩的A股上市房企中大部分是二三线企业。如果将万科、保利地产和在香港上市的中国海外、华润置地、碧桂园、龙湖地产等十家较大规模的标杆企业统计在内，则业绩增幅约27%，明显高于前述36家企业的增长水平。若考虑到规模因素，诸多二线及以下房企的实际利润增幅不足15%。经历了2012年的起伏，一二线房企间的业绩鸿沟明显加大。
“新国五条”细则出台大幅推动三月份各地楼市量价齐升量，标杆房企纷纷在年报或业绩说明会上调高了2013年业绩预期。由于20%个税大幅提升二手房交易成本，迫使刚需购房人转向新房市场，使得房企在新一轮调控之下仍显得信心满满。
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