[摘要] 当号称全国最严厉的“房地产调控新国五条”细则遇上全国最热门的房地产市场，会发生什么？从效果而言，北京的“国五条”细则实施令人唏嘘。
当号称最严厉的“房地产调控新国五条”细则遇上最热门的房地产市场，会发生什么？从效果而言，北京的“国五条”细则实施令人唏嘘。
活生生的事实给大家上了两课。首先，这一新闻让以“抑制房价过热过快增长”为目的持续数年的房地产调控最终“现行”，不仅买家并没有受益，相反事实上通过承担交易税，房价每平方米上涨了约2200元。其次，这一结果也给不少不相信经济规律的人上了一课。此前住建部一官员曾经对媒体言之凿凿地表示：“交易税不得转嫁给购房者，否则严惩不贷”，他曾强调40个重点城市住房信息基本上已联网；将交易所得税转嫁给购房者的行为是严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施，“所得者赋税，就像工资所得税，谁拿到经营性收入谁去付这个所得税，从政策上是这么规定的”。
这番话暴露了经济学上的常识缺乏和滥用法律的倾向。遗憾的是，并不只是他一个人这样想，这番话固然引来了不少批判，但也有不少赞同之声，问题出在哪里？归根结底，还是不尊重市场规律。
显而易见，当前中国住房市场仍旧是卖方市场，而各种行政性限购政策事实上使得买家的涨价预期更加明显，这使得买房者注定将承担交易税的大部分。
另一方面，对于卖房者而言，这也并不是一个事不关己高高挂起的消息。新闻中报道的28万元只是表面的形式，事实上卖房者也隐形承担了部分赋税。这怎么说？表面上契税只是28万元，但事实上加税必然加大交易成本，卖家的选择范围也受到影响，必然隐性地以各种方式补贴买家，比如折扣或者将合同价格做低，区别只是大多数卖家虽然这样做，但是并不很直接清楚自己其实是在为交易税买了一部分单。
如此看来，苦涩的交易税，对于买家卖家都同样不轻松，那么甜蜜了谁，无非是买家和卖家又为财政贡献了20%而已。加税往往是一些公共部门最容易想到的政策，也最容易得到通过，但在税收的使用和监管并不到位的情况之下，任何不多加思考的加税措施可能都是潜在的雁过拔毛而已。最后补充一句，我们总在说政策初衷是好的，问题出在实施中，这一次估计又会有人这样解释“国五条”的实施，但事实上，一个政策，出台之前本就该更充分地考虑实施效果，考虑市场实际状况中的买卖双方博弈，如是，方能好心办成好事。（财经评论员费雪）
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编者按：国五条推行近两个月，饱受争议的20%个税在二手房市场掀起一片波澜。20日北京一家房地产中介透露，已有批二手房交易缴纳了获利部分20%个税，所缴个税由买房者承担，个税转嫁买房者的猜测终于成真。未来上海市场将有什么表现，20%个税到底会由谁来承担？搜房网邀请您关注本期今日话题：个案之后 20%房产个税究竟应该谁负担。
政策遭遇卖方市场的尴尬
首例20%个税出现 买房者承担
4月20日，北京出现批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例：北京丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，成交价280万元，业主购买时的价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。
此次20个税征收并不是偶然，北京中原地产副总经理殷泽环表示，20%个税北京是下定决心要征收的，全市将开始严格执行20%个税。
重回3月5日 部长的话如何理解
3月5日，住建部副部长齐骥接受访谈时说，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。
14日上午，住建部部长姜伟新在接受记者集体采访时强调：“国五条”一定要严格执行。 “20%税率一定要坚决执行，对于当前社会争议，住建部已经关注到，执行过程中有什么问题，再完善。”
卖方市场下 房东更具有话语权
目前市场上对于缴纳“20%个税”有三个版本：买家承担、双方各付一半、业主支付。
有房产中介介绍，市场上地段好、品质好的房源，往往处于一套房对多个人的情况，供不应求使得买房者很难与业主有平等的议价权。据中原、中联、美联等多家房产中介统计数据显示，市场上九成二手房业主采取“实收价”卖房，“只管收钱，不管出钱”。
美联地产一中介说，“到目前为止需要缴纳20%差额税的交易只有一单，最后还‘黄了’。 60多平方米的房子，总价280万。由于房子不满五年、不，需要缴税大约40万，业主一分也不愿承担。”
而只有地段相对较偏或者房屋总价较高的房源才可能出现买卖双方分摊或者业主支付的情况。
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源于公平的房地产个人所得税
在我国，房产个人所得税是针对房屋交易过程中产生的利润所征收的税种。从国际层面来看，这一税种类似于国际上实行的资本利得税（英文 Capital Gains Tax，简称CGT）。
转嫁买房者 后果猜想一二三
猜想一：二手房房价上涨 调控压力更大
二手房房源较紧俏，区域供不应求，往往使购房者在买房过程中失去议价权利，20%个税被转嫁，由买房者承担所有交易的费用。从北京案例中可以看出，房屋成交价虽然是280万，但买房者还另外支付了28万元的税费，因而对买房者而言房价应该算上28万的个税，即总价为308万。由280万变308万，房价被狠狠的抬高了一大截。
对新房而言，二手房交易须缴纳20%个税，买房者特别是刚需们往往怕被转嫁而转向购置税费低廉的新房市场，让本已需大于求的新盘更加供需失衡，开发商们也就得到一个抬升房价的好机会。尽管这种价格的上涨有可能是短期的，但其对于市场的影响是深远的，价格高点会像标杆一样竖立在卖房者和买房者心中，当这种短期上涨成为中期趋势时，将会带动周边二手房价格的上涨，这就会形成一种新房带动二手房上涨——二手房推动新房上涨的恶性循环。
猜想三：高房价加剧单身潮 不利社会稳定
日前，上海市婚介行业协会会长周珏珉透露，上海第三次单身潮可能在六七年前就已经到来，并将持续3－5年。有房有车成为不少丈母娘选女婿的硬指标，能不能结婚得看对方有没有房。房价的攀升，无疑给刚需族们带来更大的压力，买不起房就结不了婚。
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其他城市 20%个税谁在承担
杭州
2004年1月杭州开始征收房产个人所得税。 在8个月时间内，杭州二手房交易征收的房产个税完全被转嫁到了购房者身上。个税政策还促使买家纷纷涌向新房市场，短期内新盘交易量大幅增加，也刺激了房价小幅上扬。远没有达到调控的目的，当年9月，杭州政府低调叫停房产个税政策。
东莞
天津
与北京一城之隔的天津，20%个税具体的征收方案尚在研究中，还没有最终确定。目前在天津，缴纳差额20%的个税还是延续过去的1%是可以由买卖双方自行商议决定的。
有天津业内表示，房产个税本应由业主承担，但现在就行业内的规则来看基本由购房者承担，购房者买单个税早已是行规。
深圳
深圳二手房市场上虽然少数业主对“20%个税”由谁支付开始有些松口，但是对于交易房屋的其他支出，卖家仍是“只管收钱，不管出钱”。根据中原、中联、美联等房产中介统计数据显示，市场上九成二手房业主仍采取“实收价”卖房，不承担个税等支出。
上海
据上海中原研究咨询部对中原中介门店不完全调查，大约有80%的挂牌房源不在“满五”序列，有一半左右的房源交易所得税会出现增加。因而预计有一半左右的卖家会抬升房价进行税费转嫁，而这种努力会形成直接的涨价效应。
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