[摘要] 成都，自古享有“天府之国”美誉，四川政治、经济、文化中心，中国15个副省级市之一。作为西南地区最大的城市之一，三益中国商业地产研究院认为，这座城市在整个西南片区交通、经济上扮演着经济重镇、商贸中心、交通枢纽的角色。
栏目介绍：《三益中国商业地产视点》栏目由三益中国与房天下潍坊站联合出品，栏目内容由三益中下的“三益商业地产研究院”提供，栏目基于商业地产领域的全景观察、大范围访谈等，旨在通过分析和研究，向业内呈现独特的商业地产参考。
三益中国（www.sunyat.com），城市综合体及大型商业地产领域的全产业链服务商，由三益建筑设计有限公司，三益佳柏资产管理有限公司，三益商业地产研究院三大板块组成，旗下业务涉及城市综合体及商业地产服务的各个领域，旨在为各类投资人和开发商提供包括商业而研究、建筑设计、招商运营、资产管理、股权投资等诸多方面的国际化专业性咨询和服务，是行业中为数不多的能打通商业地产产业链的具有高度专业服务能力的综合服务商，最初成立于1984年，目前拥有700名各专业团队，总部在上海，在各大区域南京、济南、沈阳、西安、重庆、武汉、郑州等地设有办事处。
成都——笃悠城市 辐射商业
成都，自古享有“天府之国”美誉，四川政治、经济、文化中心，中国15个副省级市之一。作为西南地区的城市之一，三益中国商业地产研究院认为，这座城市在整个西南片区交通、经济上扮演着经济重镇、商贸中心、交通枢纽的角色，且随着城市的快速发展以及一系列规划的相继出台、实施，这座城市的商业格局再生已进入白热化阶段，并已然成为下一轮商业地产大佬们虎视眈眈预备逐鹿的战场。我想说
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根据三益商业地产研究团队的实地考察，成都商业地产的现状可被归纳为“繁荣，却不领先”。作为成都市核心商圈，春熙路、盐市口、骡马市在全市各大商圈中处于霸主地位，但传统商圈难免传统弊病，三大霸主目前仍以百货、专卖店、超市、餐饮等单一业态为主，虽人流量大、销售额高、租金水平可观，但缺乏统一规划，更缺乏综合性商业项目。
然同时，据三益研究团队了解，2011年，成都曾是土地出让最活跃的城市，全年出让商业土地195宗，成交181宗，非城市中心区域商用土地体量所占比例正在增大。再者，根据三益研究团队获得的数据，2012年成都目前已有城市综合体项目数量达到了16个，与2007年这里几乎没有一个像样的综合体项目对照，成都商业地产仿佛即将迎来一场爆发。
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与北京、西安等古都城市类似，成都长久以来也是依环线建设开发的，城市脉络围绕中心城区一环、二环、三环依次辐射开来。据三益商业地产研究院调查统计，在成都商业项目的体量分布中，中心城区占约32.7%、一环沿线占11.3%、二环至三环以43.4%占居首位、三环沿线则占12.6%。
按商圈分，春熙路、盐市口、骡马市为3大传统核心商圈，新南、建设路、科华、沙湾、城北、光华、双楠、玉林则是7大辐射状散部在东南西北的区域新商圈。三益研究团队认为，成都正在形成以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局。
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春熙路商圈以春熙路步行街为核心，总面积约300亩，营业面积超过22万平米，共有300多家商户。1924年建成，一直以来都是成都市民的重要购物场所。随着商业核心区的不断发展，春熙路商圈范围也不断扩大，甚至大有将比邻的盐市口商圈合二为一的趋势。
盐市口商圈是指以盐市口为核心，总面积约220亩，营业面积直指26万平米，商家数量更达到400家，是整个成都仅次于春熙路的重要商业地段。
骡马市商圈位于城市中心北部，总面积约860亩，营业面积约13万平米，有逾150家商户聚集于此，曾是3大商圈中最有价值的一个口岸，但如今这里已繁华不在。
3大传统商圈构成了成都的中心城区，其中春熙路商业地位、租金水平，且据三益中国调查了解，若干国内外资本支撑的新型商业项目已经凭浑身解数进入这块地域，未来2-3年内多个外资背景的新商业项目将在此生根。然三益研究团队也认为，3大商圈虽绝冠全城但也一定程度上难免趋于饱和。成都商业的未来将会是围绕春盐骡呈放射式扩展多核心商圈的新格局。
2004年，成都就已确认了市政机构南迁的计划，至2010年南迁工程基本全部完成，核心区域正式转移到城南三环路，并衍生出天府新城计划，使城南成为成都未来新中心及高新产业城。再看城东。在经历了声势浩大、极富颠覆性的旧城改造后，“中产城东”概念被提出，据三益研究团队的实地考察，华润在此开发了成都的城市综合体万象城；新鸿基联合恒基兆业地产、九龙仓，正在此共同打造总建筑面积约125万平方米，被誉为“天府门廊”的大型高端城市综合体成都环贸广场ICC。此外，三益研究团队还研究了城北和城西的城北、沙湾、光华-金沙、双楠-红牌楼和玉林-紫荆5大商圈，其中，作为保税板块的城西拥有龙湖时代天街、四季豪廷、沙湾现代城、中铁西城、凯德商业广场等项目，起步较晚的城北更吸引了龙湖北城天街、瑞安新天地、金牛万达广场、绿地红星国际广场和五彩城入驻。
种种迹象让三益中国商业地产研究团队有理由认为，成都未来多商业中心的城市商圈格局正在日趋明朗化。
二线城市的商业发展迅速，让泡沫风险成为了一大正被行业关注的热点。根据三益研究团队掌握的数据，2007年成都所有商业项目中，综合体已占比例达到43.1%。2012年8月，财经周刊以《商业地产乱象正在成都上演》为题发表深度报道，对成都商业地产颇为急进的现状表示了担忧。世邦魏理仕的报告更说成都近两年商业地产供应量已经大到需要花费15年去消化的程度。
成都，究竟是片热土，还是个天坑？
据三益研究团队调查，如今成都90%的商业地产开发企业由住宅开发商转型而来，在商业地产开发上他们几乎毫无经验可言，更不乏开发商正在以不低的报价和估价整体出售市中心的商业综合体。作为国内商业地产项目设计经验丰富的建筑设计公司三益中下专设的商业地产研究团队，三益商业地产研究院凭借长期从事专项商业地产项目考察、研究的经验，经过实地考察和数据调查研究后发现，成都过去两三年内高速的开发节奏，确实已经出现了不少规划、设计不合理的项目，但市场仍有空白、后发尚有余力，也许会有泡沫、可能即将洗牌，但不可否认这里仍是一片热土，且急待有经验的商业地产开发商携经验和产品进入。
（本文节选自三益中国《商业地产VIEW》杂志第三期——新宜资城市）
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