[摘要] 三四线城市因为供过于求的关系，房价会下跌；而一二线城市因为供不应求，即便有调控，房价也可能上涨。
三四线城市因为供过于求的关系，房价会下跌；而一二线城市因为供不应求，即便有调控，房价也可能上涨。
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在地方“国五条”细则纷纷落地之后，各地楼市再次归于平静。数据显示，在4月29日到5月5日一周内，重点监测的40个城市中，六成以上城市成交同比下跌。下跌城市数量继之前一周的6个城市迅速扩充至26个。
那么，“现在到底要不要买房？”“未来房价是涨还是跌？”对于一系列的热点问题，日前清华大学中国经济研究中心主任魏杰进行了分析。魏杰认为，未来五年中国的经济增长处于中低速增长期，而成都房地产应该放入整个成渝经济产业结构中考虑，但成渝经济区目前的产业结构规划“尚不十分明确”。
谈中国房价：供求关系与收入确定房价
中国现在的房价到底是什么情况，是涨还是跌？对此，魏杰表示，学界对房地产产业的看法趋于共识，即是“普涨时代”已经过去，“普跌时代”还不会到来。
魏杰分析认为，中国经济要解决转型和调整，个就需要进行结构的调整，而结构调整中个对象应该是房地产业。“让房价回归理性和让房地产继续支持中国经济增长，这是发展的两个方向。”
目前，房地产行业的两个规律已经起作用，一是供求关系规律，一是价格收入比规律。魏杰调侃，你不要问我买不买房，你应该问我在哪里买房。凡是房子供过于求的城市，房价一定会下行，而供不应求的地方，房价还会继续上涨，“所以房子不是房子本身的问题，是供求关系决定的，这个规律已经起作用。同时，房价还要由购房者收入决定。”
魏杰举例，比如一个一年能挣5亿元的人，不住价值5000万的房子，那他是亏了。但如果一个人挣不了5亿，那他就要考虑用5000万买个房子是不是值得。同样5000万元的房子，有人住了亏，有人不住亏，关键看这个人的收入。
魏杰分享了他最近在60个三、四线城市进行调研的结果。“调研发现，大部分城市住房供过于求，这些城市的房价一定会进入下行通道。”魏杰称，所以现在购房者不仅要担心一些地方房价上涨过快怎么办，更要担心一些城市房价突然下跌怎么办。一个城市的人口聚集度决定房子的需求量。三四线城市因为供过于求的关系房价下跌，同时，魏杰认为一二线城市因为供不应求，即便有调控，也有可能会出现房价上涨趋势。
谈成都楼市：成渝经济区决定城市价值
魏杰直言，自己身边有不少投资者现在对投资房地产持观望态度，因为不清楚政策走向，甚至有人打趣，自己投资房地产的话不是进法院就是进医院，简直就是“两院院士”，充分显示出对房地产业的担忧。
2012年一线城市房地产投资回落速度是13%，开发商对投资前景不明朗，魏杰估计今年还是会继续回落。他认为，2013年房地产调控形成了两个特点，一是中央赋予地方政府更多可选择权利，因为各地房地产市场情况不同，二是调控政策应该分类指导、区别对待。
在魏杰看来，政府应退出对商业地产的调控，“商业地产应该完全市场化，因为它本来就是一种投资，无论价格多高它只是投资者的自由选择。而居住地产应该是政府调控的重点，但居住地产中的保障性住房与高档住房也应区别对待。”
成都作为西部房地产业的重点发展城市，房价未来的走势将如何？在魏杰看来，成都楼市的发展不仅取决于成都本身，还限于成渝经区今后如何发展，这将会直接决定成都的城市价值，也将决定成都房地产市场的价值。
魏杰认为，成渝经济区目前的产业结构规划“尚不十分明确”，因此成都房地产市场的未来不仅取决于成都一地，更应该把这个问题放到成渝经济区的全局中来思考。因为一个城市的房地产市场怎么发展，取决于这个地方的人口聚集度，没有人气的城市，房地产市场也不可能真正有价值。
“而人口聚集度取决于城市的产业结构。”魏杰分析，在成渝经济区当中，成都和重庆(楼盘)两地不会是平起平坐的关系，而是分工协作，两地的产业结构必然有所不同。在他看来，成都的产业基础更好，而重庆在产业分工方面的积极性相对要高一些。
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"房价全面失控"论引争议 业内称"站不住脚"
（来源：中国新闻网）
近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，市场还将出现大起大落。该言论一出便引起巨大反响，但也有不少业内人士持不同观点，称事实并不是这样，该报告的言论“站不住脚”。
北京中原地产研究部总监张大伟就“房价全面失控”论发表评论称：事实并不是这样，已经不存在普遍的住房短缺，仅是一二线局部区域短缺。房价上涨的压力也仅存在一二线。
业内人士也表示，近年来，社科院多次发布房地产类报告，关于房价走势的预测，常被调侃为“反向指标”。如今“房价面临全面失控”一说，同样站不住脚。
因为2012年下半年以来，只有一线城市成交量增幅大于其他城市，住宅存货去化速度快于其他城市，房价涨幅大于其他城市。而多数二线和几乎全部的三四线城市，由于市场保持供大于求的形态，房价只是温和上涨，实在谈不上什么“全面失控”。
分析师认为，2月下旬至3月，国五条及细则的出台，意味着调控升级，虽然地方细则并不给力，但市场必将出现一定程度的降温。4月份主要城市的住宅成交量已有所下跌，不仅低于3月份，还低于去年下半年以来的月度平均水平，其中一线城市更为明显。
从价格来看，北京一直是这轮楼市回暖的领头羊，但近段时间也出现了房价涨幅回落的现象。在70个大中城市中，2月份北京的新建商品住宅价格环比涨幅为3.1%，，但3月就回落到了2.7%。房价虽然仍然在上涨，但上涨的势头已受到抑制。随着成交量的调整，预计未来半年房价环比涨幅还将持续回落；至于同比涨幅，由于跨度是一年，其变化滞后于环比涨幅，所以房价同比涨幅可能滞后到明年见顶。
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