[摘要] 由于房价下跌，各地的“房闹”现象越发突出，且有升级之态。在“只准涨不准跌”的偏执下，房企任何风吹草动的降价行为，都会被无限放大、引发强烈反弹。温州地产联合请求政府打击没有契约精神的房闹，保障房产商的降价权。
进入马年以来，部分城市楼盘房价开始出现“跳水”现象，楼市崩盘之声不绝于耳，“马年降”杭州某楼盘老业主怒砸售楼处，更是让杭州楼市登上各大媒体头条，随后，由于房价下跌，各地的“房闹”现象越发突出，且有升级之态。在“只准涨不准跌”的偏执下，房企任何风吹草动的降价行为，都会被无限放大、引发强烈反弹。温州地产联合请求政府打击没有契约精神的房闹，保障房产商的降价权。
温州地产联合请求政府打击房闹:没有契约精神
4月16日，温州市房地产行业协会、温州市工商联房地产商会联合发出《温州房地产行业积极应对“房闹”倡议书》，表达了对“违反契约精神”的“房闹”现象进行抵制的坚决态度，并恳请当地政府干涉。
据报告显示，在70个大中城市中，温州是房价下跌的城市，而且连续下跌达30多个月。在此背景下，在很多城市已经趋淡的“房闹”现象，在温州却越发显得突出，且有升级之态。在楼盘体量较为集中的温州市区，众多主力房地产开发商均或多或少受到各种方式“房闹”的困扰。上个月，温州下辖的苍南县灵溪镇某楼盘售楼处，还连续两天被数十名业主围堵，业主将煤气灶等物品搬进该楼盘的售楼处内，煮饭、挂横幅、围堵等方式长时间扰乱该售楼处的正常工作秩序。
这份倡议书中，温州房地产商对多年来诚信履行合约的业主们表示感谢，并倡议各房地产开发企业要自觉规范开发行为，提供优质房源。同时，他们希望购房者能通过协商或法律手段去解决购房问题，不要采取购房者拉横幅、冲击售楼处等违法行为，并恳请政府部门出台相关政策，加大力度，严厉打击愈演愈烈的“房闹”，保证房地产交易秩序井然。
花样繁多、一再上演的“房闹”，让人窥见一些消费者的输不起心态。在“只准涨不准跌”的偏执下，房企任何风吹草动的降价行为，都会被无限放大、引发强烈反弹。于是，原本正常的价格波动，却一次次以打砸撒泼的形式收场。
拥有充分选择权的消费者，理应对自己的每一次选择承担后果。只要不存在欺诈、误导、胁迫等情形，买房者自交易完成之后，便无权对房企提出不合理要求。意图制造事端阻止房产商降价，无疑侵犯了后者的自主定价权。就此而言，房产商呼吁政府干预、打击“房闹”，显然不是无理撒娇，而是有其合理合法、合情合规的一面。毕竟，公共部门本就有义务维持市场秩序，有责任保障房产商的“降价权”。
面对市场的正常波动，消费者应保持起码的克制。降不起、输不起、一哭二闹，既有失格调、有辱体面，也在无形间将自己推到被动理亏的境地。所谓维权，一旦演绎为恶语相加、拳脚相向，维权者便成了侵权者，继而失去了道德上的优势、冲淡了自身遭遇的悲剧性，终至一腔愤懑欲诉无人听。
备受“房闹”折磨的房产商，摆出一副委屈无奈的模样，恳请政府干预。这幅情景，全然颠倒了购房者与卖房者的强弱形象。但需要厘清的是，房产商未必真就这般楚楚可怜，有些房企当初卖房时信口雌黄，大行忽悠蒙骗之能事，也许是今日“房闹”诱因之一。而需要厘清的问题还有：何为合法、适度的营销？什么才是具有法律效力的承诺？凡此种种，都需要确立完备而明确的规则。
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中国“房闹”为何缺乏契约精神
因为开发商降价买房，先期买房人“维权”打砸售楼处，已经不是什么新闻了，早在08、10年就发生过类似事件，这些人也被形象的称为“房闹”。这些人有一个共同的特点，那就是迷信房价永远走在上坡路，但房价一旦缩水，就开始迷信群众的暴力能够阻止房屋资产缩水。
房价如肉价 有升就有降
作为一名购房人，最应该知道的就是任何商品，价格涨跌都是常态。购房需谨慎、投资有风险，相信所有人都明白这个道理。早市上买猪肉的，一早的时候可能买的贵一些，临收摊时为了早点回家，剩下的可能要贱卖。如果前面买肉的都过来要求索赔，要求退差价。如果谁真要这么做了，我估计会被人嘲笑是神经病。
但这种情况发生在楼市，不但没有人嘲笑，相信很多人还会表态支持，我身边一同事对此事的看法就是：砸的好，把开发商砸垮了才好。房价一路上涨时，购房者和开发商相安无事，掩盖了买卖双方之间很多的矛盾，比如房屋质量问题，当购房者抱怨时，开发商说，欢迎您退房，因为房子退了开发商一转手可以卖更高的价格，所以买房只能忍气吞声。
但当房价一旦缩水时，处于弱势地位的购房者（大多数房闹其实是炒房者）终于找到一个机会，开始大闹售楼处，国人缺乏契约精神、甚至根本就不存在契约精神在这里体现的淋漓尽致。把对开发商的恨一股脑撒到售楼处里。但实际上，闹事者的诉求缺乏契约精神，以“闹”维权是一种社会病态。
买房者有两种：一种是自住型和改善型客户，大部分人拿出几年甚至几十年的积蓄，包括自己和父母的，还有数十年的房贷买套房产，对于这部分人来说，房价的短期变化，造成十几万元甚至几十万元的损失，短期内心理上难以接受，因此去售楼处讨个说法，此举值得同情，但合情不合法。
还有一类客户就是炒房人，这种人聚众售楼处，目标就不那么单纯了。为了避免炒房损失，通过打砸售楼处向社会公示，如果房价一旦大跌，后果会很严重。当然从这一点分析，打砸售楼处也有可能是开发商和投资客上演的“苦肉计”，让你们过来大闹，然后让新闻记者们大肆报道一下，最终的目的就是房价不能降，下降就会出大事。
“房闹”这种社会病态的长期存在反应了三个事实：一是你情我愿的商业合同最终又砸又闹，这是一个缺乏契约精神的国家，社会没有诚信、缺乏公平正义；二是有什么样的法治环境，就有什么样的公民意识，当一国的法律在裸奔，别指望公民道德穿上裤子；三、老百姓维权手段有限，才会一哭二闹三上吊，但是以维稳的社会里，这招非常管用。
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期望的房产却遭遇价格缩水，业主心理失衡可以理解。但就此去当“房闹”，却显得颇不理智。房价下跌的受损方，不仅是高点入市的购房者，还有开发商和地方政府。正常的房价走势本应由市场来主导，业主在购房时就该有房价不可能只涨不跌的心理准备。
面对房价下跌，业主应该秉承契约精神：交易自由，风险自负。就像房价涨了，业主不可能给开发商增付房款一样；房价跌了，开发商也不可能赔偿业主的损失。因为“楼市有风险，入市需谨慎”，天下本没有“只能涨，不能跌；只能赚，不能赔”的好生意。在房价下跌之后，如果业主发现开发商确有价格欺诈、夸大宣传、虚假承诺等行为，导致业主上了当受了骗，购房时多花了冤枉钱，则应该通过法律途径，请求开发商给予业主价格补偿或退房。
那种当“房闹”阻挠房价下跌的行为，于理不合，于情不通。让不断走高的房价回调下行，仍是无力购房者的翘首期盼，它关乎百姓切身利益。而“房闹”则有绑架房价调控之嫌，会阻碍房地产市场的健康发展。
但仅靠打击，就能消除“房闹”吗？“房闹”是表象，房价才是根本。政府最应该做的，是政策引导和司法疏导，尤其是要坚持房地产宏观调控不动摇，严格执行国家调控政策，使房价走向平缓，甚至有涨也可以有跌。房价回归理性，消除了“只涨不跌”怪相，就能消除“房奴”的焦虑，也能消除“房闹”那种房产只能不能缩水的心理奢望。
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年初，杭州那两个楼盘大降价，引发了21世纪经济报道李一戈关于“房子与契约”的思考。李一戈谈到，杭州马年降给他印象最深的，还是相关市场主体的反应，是购房者，即所谓准业主。早在2008年那轮降价时，就有一批购房者去砸杭州万科的售楼处。李一戈当即写文章说，2007年房价大涨，你们给开发商或前面的业主分过一分钱么？现在降价却要求赔偿，这是哪门子逻辑？没想到，同样的事情又来一遍。
当然，并非杭州如此。北京也出现过此类事件。为什么购房人要罔顾市场规则和个人尊严，去跟他们眼中的“无良”开发商一决雌雄？说白了，不闹白不闹，当地政府为了社会的安定团结，常常劝开发商出点血化解。大方的，降多少给补多少；再不济也给免两年物业费。
他们牺牲的是契约。不对，他们的心里从来就没装着“契约”这两个字，虽然也在厚厚的购房合同签过字，但心里是认为那是可恶开发商逼迫签订的不平等条约。作为弱势的购房人，随时可以寻机啃它几口。
非唯商品房的购房人而然。杭州保障房受益人也闹过。去年8月26日，众多经济适用房业主在杭州市政府门口集合，拉出横幅抗议政府的经济适用房交易新政策。即，2004年9月1日之后签订经适房购房合同的，需缴纳55%土地补偿价款，此前的补缴款则要少得多。
其实，差不多同样的规定，北京市早就出台了。也是选择一个时间点，之前的一个政策，之后的另一个政策。很自然，在9月2日签订合同的购房者就会发问：凭什么是2004年9月1日而不是9月31日？没有强大的理由，也许只是因为文件起草人的购房时间是8月31日。
但如果听从上面的逻辑，那这个规定永远也别想出台，因为永远也会有人恰恰卡在时间点的后一天。问题出在哪里？事前没有听证，没有公开征求意见。缺乏令人信服的解释，这样的规定，就显得随意而任性。
李一戈谈到，之所以拿保障房说事，是因为，北京春节前后出让了几块自住型商品房地块，位于城区，地段优越。比如东四环边上百子湾地块，限价2.2万元/平方米，周边商品房是它的一倍以上；北五环来广营附近的一幅地块，限价2.8万元/平方米，周边商品房单价达5万元。还有去年7月出让的万柳地王，要求配建16400平方米住房，由当地政府以1万元/平方米回购，而业内普遍猜测万柳中赫项目的售价要达10万元以上。
参加自住房申购的居民说：只要中签了，就相当于白赚200万。利益诱惑如此之大，以至于家里有10套房的学生，刚满18岁也要分户去申请。而万柳那1.6万平方米回购房，与商品房的差价可能有10倍，却干脆连分配去向都不告诉你。
看到这里，有朋友要问了，商品房与保障房（包括类保障房）是两种不同的商品，把它们放在一起说事，是不是有点不伦不类？
没错，任何市场主体都必须遵守基本市场原则，所以我们要求商品房的购买人应该信守契约，要求开发商降价后给予赔偿是毫无道理的。但同样，作为制定交易规则的政府部门，也应以契约精神来约束自己。充满随意性、偶然性和潜规则漏洞的政策，不能说符合市场交易的公平正义。
倘若你制定的政策，都经不起追问，甚至不准追问，凭什么单要求别人遵守契约精神？因为你不能以别人的错误来证明自己的正确，同样不能用他人不守契约来印证自己胡搅蛮缠的正当性。
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业主因不满开发商降价，采取过激行为，已经严重破坏了企业正常的生产经营秩序。与其说业主是在替自己“维权”，不如说是一种聚众滋事、扰乱社会治安的“房闹”行为。从深层次分析，业主因楼盘降价，采取“房闹”的方式“维权”，违背了契约精神，也为法律所不容。特别是，相比“医闹”，“房闹”涉及面更广，社会负面效应更大，治理难度也更大。因此，从某种程度上讲，“房闹”比“医闹”更可怕。
不可否认，楼市沉浮，几家欢喜几家愁。随着各地调控措施的持续推进，房价下跌或是大势所趋，一些在高价位买房的业主，房子价值缩水数万甚至数十万元，也是在所难免。他们要求开发商给予“房价补偿”，或要求退房，其心情可以理解。但是，一切市场交易行为，必须遵循契约原则，由于市场价格变化而要求企业进行补偿没有法律依据，因而业主没有理由退房，或要求开发商作出任何补偿。
然而，必须正视的是，“房闹”频发，可以说是政府调控楼市难免的一种“阵痛”，因此，政府及相关部门不能坐视不理，任由开发商被动应对“房闹”。应建立干预机制，及时化解“房闹”；对于打砸式的恶性“房闹”，应依法予以打击，维护楼市健康和社会稳定。特别是，业主应理性应对“楼市沉浮”，恪守契约精神。只要我们每个社会组织和个人，都具有契约精神，都能够遵守社会道德和国家法律，都能够按照章程和规则办事，社会就会少了许多矛盾和纷争，就会变得更加和谐。
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