[摘要] 有关北京正在研究出台商品房预售资金监管办法的消息,目前正成为开发商们关心的头等大事。有开发商向记者直言,如果预售资金真的“专款专用”,将对企业资金运作造成很大影响。
有关北京正在研究出台商品房预售资金监管办法的消息,目前正成为开发商们关心的头等大事。有开发商向记者直言,如果预售资金真的“专款专用”，将对企业资金运作造成很大影响。
部分开发商已率先拿到《北京商品房预售资金管理办法》，办法表示，未来北京开发商不仅不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方牵制。
18日,住建部政策研究中心副主任王珏林对记者表示,上述消息表明地方政府正在积极落实新“国十条”,但房地产调控任务仍很艰巨。
“专款专用”将收紧开发商资金链
“上述消息并非空穴来风,说实话很多开发商就是靠预售款滚动开发的,特别是在房屋销售好的时候更是如此,预售款会占开发资金至少30%以上。”一家房地产上市公司高管向记者直言,“专款专用”将收紧开发商资金链,对企业影响很大。
需要指出的是,有关商品房预售资金要进行监管的办法早已有之。在今年年初,北京、云南、河北石家庄、广西南宁、安徽合肥等省市就曾相继出台地方性政策,强化管理预售制度和预售资金。
而在4月中旬楼市新“国十条”出台后,住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》更明确规定:“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
“预售款管理将提高开发商自筹资金比10%以上,很可能导致开发商为了加快销售节奏,缩短预售及交房之间的间隔。”中原地产张大伟说。
楼市调控任务仍很艰巨
王珏林分析指出,上述消息表明地方政府正在积极落实新“国十条”。王珏林直言,从房地产调控实际情况来看,已经取得了阶段性成效,房价从过快上涨到涨势停止,一些楼盘价格也出现松动,市场供应包括土地供应量都在加大,保障性住房的建设步伐也在加快。
但是,他坦言,也有少数地方对新“国十条”的落实比较缓慢,各地出台新的政策也相对较少,房价整体来看还是较高,“房地产调控任务依然艰巨。”
王珏林表示,接下来还需要督促各地方政府切实落实新“国十条”政策,“已有政策足以解决当前房地产问题,关键是真正落实到位。”他说。
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北京预售房款监管 斩断了炒楼资金链
（来源：经济参考报）北京市政府对预售房款进行监管，不让开发商挪用。这一招很多人只是看见一个房款的先后到账，却并不知道，实际在运作中，确实斩断了楼市炒作的资金链。
北京市的做法是，对预售房款进行监管，也就是所有的预售房款都不再进入开发商的账户，而是直接进入银行的监管账户。按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。
过去开发商为了尽早回笼资金，往往采取很多手段开展预售，是空手套白狼，在房子还是图纸的时候就开始预售，后来增加了一些基本的要求，也仅仅只是对开发项目的动工和封顶提出了一些要求，但是，容易造成买卖双方共同套取银行资金的行为。
我们曾专门披露过假按揭在商品房预售体系下盛行的情况，但是，随着楼市投机炒作的愈演愈烈，不仅没有得到遏制，相反越来越严重，演绎的是中国的庞式骗局。因为，这种开发商和楼市炒家一体套取银行资金的行为，在房价上涨的通道中没有什么风险，而随着房价进入下跌的通道，风险将全部暴露出来。很多楼市炒家往往使用虚假身份证件和虚假收入证明，房价下跌，他们往往就会断供，银行起诉将会连人都找不到。
所以，银行的房价下跌的压力测试，在没有取消商品房预售制度之前是没有用的，因为买房自住或用于出租的人，无论房价怎么下跌，大多数人也不会断供，这不仅仅只是房子在使用的问题，还有个人征信的问题。因为一上银行的黑名单，从此以后不能再取得贷款。而这些搞假按揭的楼市炒家不同，他们只博取短期差价，而不管长期征信。
所以，预售房款的监管不仅仅只是监管资金的问题，而是间接取消了商品房预售制度，斩断了楼市投机的资金链，杜绝了楼市的投机行为，降低了银行风险。可以说，北京市这个制度的执行，是一个促使房价整体下降的办法，其调控效应，仅次于央行加息。
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