[摘要] 楼市是经济的晴雨表。金融危机以来，各国房地产业均是“别有一番滋味在心头”：有的泡沫破灭，有的房价持续攀升，有的勉强维持……面对“艰难时世”，各国政府如何面对？老百姓又是何种心态呢？
楼市是经济的晴雨表。金融危机以来，各国房地产业均是“别有一番滋味在心头”：有的泡沫破灭，有的房价持续攀升，有的勉强维持……面对“艰难时世”，各国政府如何面对？老百姓又是何种心态呢？
澳大利亚：房地产业出现转机
随着全球经济形势好转，澳大利亚经济持续复苏，澳大利亚中央银行连续数次调高央行基准利率。一度陷入困境的楼市开始出现转机，经济学家称“大有卷土重来之势。”
澳大利亚第二大城市墨尔本的码头新区，开发之初因其自成一体、远离传统社区曾饱受批评，一些项目因为经济危机一度停工。然而经济形势刚刚好转，码头新区的工程项目便迫不及待地纷纷上马。
商用楼红火之际，住宅楼开发商也紧紧跟进。码头新区１.７５亿美元的海港一号公寓５月即将动工。２.４４亿美元以环保节能著称的“未来公寓”住宅楼区将在数周之内开工，建设地点在码头新区的临海区域，几乎从每个房间都能看到海面。与此同时，一些别墅和平价住房公寓也在建设中。
大卫・杨日前接受记者电话采访时说：“很明显，尤其是过去３个月，澳大利亚楼市在不断积攒能量。截至目前，码头新区只有不到一半的地区被开发，约有５４亿美元资金投入。另有８３亿美元资金项目将在未来１０年至１５年内动工。”大卫表示相信，码头新区的下一个发展周期将十分健康。
“我们很高兴码头新区代表了多个区域、多个市场群体以及多个商用和住宅用房的统一，这是澳大利亚房地产开发的一种趋势。”
究竟是什么让澳大利亚房地产行业吹起春风？业内人士认为利好因素较多，澳大利亚楼市总体房价合理，危机发生后，政府对购房者实施补贴政策，银行调低了购房贷款利率。此外还有良好的管理，良好的时机把握，甚至还包括好运气。
４月２９日出版的澳大利亚《金融评论报》援引澳经济学家的话说：“澳大利亚房地产行业总体健康，加上经济危机时澳大利亚政府大力补贴首次购房者，使得更多澳大利亚人有能力购买住房。危机期间，澳大利亚房地产市场低端市场交易活跃，不仅率先摆脱低迷，而且大有卷土重来之势。”
当澳大利亚经济复苏前景并不明朗之时，澳大利亚政府对首次购房者大力补贴。２００９年６月份墨尔本所在的维多利亚州有５１９３名澳人享受该政策买房，创下该州月度购房人数纪录。根据新政策，首次购房者可获得１．４万澳元的补贴，相当于原政策补贴额的两倍；而首购新房者可获得２．１万澳元的补贴，是原政策补贴额的３倍。
澳大利亚政府还将原定６月３０日的优惠政策截止日期延长到２００９年年底，而各州自行的购房补贴政策将持续到明年６月份。显然这些都是促成房地产行业今天取得复苏的重要因素。
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埃及：高房价下各取所需
过去两年，埃及房价上涨势头迅猛，特别是在首都开罗，市区繁华地段的商品房价格已接近每平米１万埃镑（１美元＝５.５埃镑），几乎比３年前翻了一番，而且没有缓减迹象。
以首都开罗为例，繁华的穆罕迪辛区每平米约为５０００－７０００埃镑，租一间２００平米的住宅，每月需要４０００－５０００埃镑；２００平米的商务房，每月租金则为５０００－８０００埃镑。
与世界各国首都横向相比，开罗的房价虽然不高，但埃及国家公务员的平均工资不过５００埃镑左右，收入高一些的白领月薪才两三千埃镑，这样的房价，普通百姓无法承担。
由于房价太高，大多数人选择租房，或与父母住在一起，尤其是年轻人。２４岁的阿卜杜是大学艾资哈尔大学英语系毕业生，现在国企工作，另外还有一份兼职，每月收入２５００埃镑，在同学中算相当不错，但仍买不起房。他只好与另外３个朋友合租一间公寓，月租１６００埃镑，４人平摊房租。
随着经济实力的增加，部分年轻人选择国家资助的青年住房项目。这些房子的特点是：距离远、面积小、价格低、有补贴。２９岁的马吉德同时做两份工，一个月能挣四五千埃镑。他在开罗西郊的“十月六号城”买了一间６２平米的青年公寓，首付７５００埃镑，每月仅需月供１７０埃镑，２０年还清，政府的补贴额度为总房价的１５％。虽然上班很不方面，来回要三四个，但是对于一心想要自己房子的年轻人来说，这是为数不多的选择之一。
埃及靠商贷买房的门槛较高，只有月收入在２５００埃镑以上的人才可以申请７０平米住宅的抵押贷款；月薪超过４０００埃镑的人，才可以申请１００平米住宅的抵押贷款。但埃及月收入在２５００埃镑以上者仅占总人口的２５％。
买不起房也租不起像样房子的人只好住在贫民窟里。这里人口密集，垃圾成堆，疫病流行，但总比露宿街头要好。
贫民窟的，便是举世闻名的开罗“死人城”。“死人城”实际上是墓地，古埃及人的习俗是死者一般安葬在住宅附近，活人、死人“不分家”。到今天，因开罗人口拥挤，房价高涨，很多人买不起房子，只好免费住在这里。开罗有六七处“死人城”，里面居住着１００多万人。
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印度：打造“五星级贫民窟”
印度国大党领导的联盟政府在２００９年大选连任后表示，要在５年内让居住了数千万人的贫民窟消失，原先的居住者搬到新建的廉价高层住宅，并拥有产权。然而，要实现这个雄心勃勃的目标，政府面对的恐怕不仅仅是住房问题。
大学毕业生德文德拉・坦科就住在这样的贫民窟里。两年前，他在美国投行摩根大通谋得一个职位。“以收入来看，我们算中产阶级，但从居住条件来说，就算不上了。现在房价高得很，工薪阶层和做小生意的都买不起。你努力存钱，却怎么也赶不上房价上涨的速度，”他说。
孟买一家房产公司副主管阿舒图什・利马耶表示，即便是贫民窟，近几年房价也涨得厉害，如号称亚洲的贫民窟达拉维贫民窟，的房子每平米也要６７００美元左右，人称“五星级贫民窟”。如今，达拉维贫民窟中心大道两旁已经出现了几家珠宝店、银行和面向中产阶级的餐馆。
作为竞选承诺，孟买所属的马哈拉施特拉邦政府计划建造３２０万套房子，其中１００万套面向贫民窟居民，剩下的提供给无房家庭。但由政府机构牵头建设的廉价房进度缓慢。去年马邦房地产开发局仅建设了１２３９套公寓。
据政府数据，自１９７７年开始，孟买共建设了２０万套此类公寓，然而很多本应分配给穷人的房子却被转手卖掉。孟买高级法院已建议政府设立独立监管机构进行调查和管理。
此外，改造贫民窟还牵涉到许多人的就业问题。各地的无地农民涌入孟买，在贫民窟里从事制衣、皮革、陶器、玩具和回收垃圾等产业，每年交易规模高达６.５亿美元。
裁缝阿夫塔汗是贫民窟小业主的典型代表。他２０年前从北方邦来到这里，几乎身无分文。但现在，他已经雇了几十个年轻人，都是他的老乡，每天缝制１５０件童装。他们吃饭、睡觉和工作的地方是达拉维贫民窟里一座小楼的二层，只能通过梯子和绳子上下。学徒每天挣２００卢比――是北方邦农村薪水的４倍。
对于他们这样的小生意者，贫民窟改造工程对他们打击巨大，激起不少抗议。“若政府真想解决贫民窟问题，就不仅需要解决住房和基础设施问题，更重要的是要给这些穷人提供工作机会。”
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盘点各国房价 美国日本房价其实并不高
事实上，蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，都没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。面对总是越调越高的房价，我们不妨去看看外面的世界，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛……
在很多人看来，税制不同、体制不同、国情不同，单纯比较房价，或者比较房价收入比是不合适的。的确这样，拿仅仅发展了几十年的中国和发展了百余年的发达国家比，确实对中国不公平。
但是，生活在同一个星球，为什么房价会成为我们沉重的负担，而对另外一些国家的人来说，却是云淡风轻？我们总要去看看外面的世界，找找差距，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛。
日本：首付不需父母拿
记者的办公所在地距离日本国会和皇宫不过六七公里，附近有两处地铁站和多条线路，距离著名商业区涩谷也不过1站之遥。当地大多是典型的日本民居，以2、3层小楼居多，建筑面积多为100～200平米，楼前楼后通常配有花园。
这样算起来，这座小楼平均每平米价格大约3万元人民币，而且日本楼房买卖的面积较为“实在”，并无“公摊”和“使用率”这样的水分。
这一价格，与北京二环内商品房新盘价格差异不大，如果再考虑到中日两国居民收入的对比，就让人不得不对日本房价产生新认识。
日本国土交通省6月底发布的一项报告显示，日本人买房平均花费约为3493.7万日元(100日元约合7.79元人民币)。作为参照，日本大学毕业生的 月薪起薪通常将近30万日元，40岁左右职员的月薪大约为四五十万日元，另外还有额度较高的年终奖(通常相当于2个月工资)。
相对于日本人的收入，日本的房价并没有给人高不可攀的感觉。
记者与日本朋友交流时也感到，“房子”并未给日本民众带来太多焦虑和压力。的确，日本年轻人在30岁以前大多并不买房，多是租房居住。但这与中国式的 “买不起房子”并不相同。在中国，年轻人买房多是父母提供首付，而在日本，年轻人多是靠自己挣足首付，再贷款购房。这其中的差异不言自明。
值得一提的是，在东京工作的居民，还可以选择生活在近郊甚至是东京都以外的千叶、神奈川和琦玉等县。这里的一套大三居，房价折合人民币往往不过一两百 万。在这些地方，乘坐地铁到东京市中心大约半左右。由于附近的教育资源、医疗资源等配套资源较为齐备，居民可以放心地让孩子在附近就学，或是让老人在 附近就医。
在日本，住在郊区甚至是远郊，并不会太多地影响居民生活质量。记者认识的一位议员秘书，平时住在距离东京30公里外的横滨，每天乘坐地铁到市中心的国会上班，路上仅需要半个多，孩子则在家附近就读中学。到了周末，一家人就可以安心在横滨享受生活。
因为郊区生活同样便利，日本退休的老人还可以选择另外一种生活方式：归隐田园。在几大报纸的广告版面，时常可以看到这种“养老房”的广告：一座小楼，一 片菜园，周围或是面朝大海，或是青山温泉，甚至干脆可以拥有一片山林，位置在东京附近的千叶、栃木、神奈川等地，从家中到附近车站乘坐电车，40～50分 钟即可到达东京市中心，而这样的房产价格往往折合人民币不过百万元。
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美国：房子从来不是负担
美国房价最贵的地方是纽约和加利福尼亚州。不过也很难用贵得惊人来形容。
值得一提的是，在美国，房屋面积指的是使用面积，像车库、阳台等是不计入房屋面积的。
美国房屋的价格一般是家庭年收入的5倍，在这个讲究享乐的国度里，房子基本不会成为普通家庭的负担。
和中国不大一样的是，房主购房之后每年还需缴纳数额不菲的物业税。在一些好学区，一座居住面积大约为300平方米的住宅价格为50万美元左右，但每年物业税会接近1万美元。
不过，美国人是比较乐于缴纳物业税的，物业税的确带来了优良的物业服务，同时，如果是首套房，针对物业税，美国政府有很多减免项目，实际不需要缴纳那么多。当然，若是想炒房，物业税就成了一笔不小的负担。这也是在美国很少有人炒房的原因之一。
因为金融危机，在佛罗里达和加利福尼亚州一些城市，房价腰斩了一半以上。按照目前的房价，包括华盛顿在内的许多美国大中城市，房价水平其实都低于中国的北京和上海。
当然，即便是金融危机之前，房子对于美国人来说也不是个负担。
从各项数据看，今年上半年，美国房市正在好转。但即便美国房市真完全走出危机，重复繁荣仍需要很长的时间。对于美国人来说，此前的房市的火爆以及随后泡 沫的破裂，犹如一场刻骨铭心的悲喜剧。这种大起大落的过程，或许也再一次印证了一条颠扑不破的规律：是泡沫，总会破裂的。
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澳大利亚：涨10%政府就紧张
从北京移民到悉尼13年的王先生最近特别高兴，因为他来悉尼定居后，12年前花45万澳元(1澳元约合6.22元人民币)买的房子，现在已经涨到了110多万，他也因此可以算得上澳大利亚的一位百万富翁了。
澳大利亚房地产指数最近发布的数据显示，目前大悉尼地区有20%街区的平均房价超过100万澳元，比去年上升了58%。
当欧洲一片愁云惨雾，美国的经济和房地产市场也提振乏力的时候，为什么澳大利亚的房地产市场风景独好呢？
受金融危机影响，去年上半年，银行利息很低，加上政府为走出金融危机，通过补贴的方式鼓励首次置业者购自住房，引发了居民的购房意愿，使得澳大利亚中低 端的房价持续上涨；许多房地产开发商在金融危机期间持观望态度，没有大量建房，而近几年移民人口大量增加，使得目前房地产市场出现了供不应求的局面，房地 产市场自然一路上扬；此外，海外投资者利用澳大利亚政府宽松政策不断进入澳房地产市场，也间接推高了本地房价。 房价上涨，对澳大利亚人会是负担吗？一项调查显示，在2008年时，购房花费约为澳大利亚城市家庭年收入的6～10倍。显然，10%～20%的涨幅还不至于让澳大利亚人买房伤筋动骨。
不过，政府已经开始担心了。澳房地产协会主席艾雷表示，太阳每天照样升起没错，但澳房地产价格不可能照这个幅度上涨，否则总有一天没人买得起房子。他认为澳房地产市场正在趋于冷却，不会像去年底和今年初那么火爆。
为了控制房价，澳大利亚储备银行从去年10月开始连续6次加息。有人算了一笔账，这6次加息，使得从银行借贷30万澳元分25年还清贷款的人每年要多供3400澳元。
此外，政府还在不断推出廉租房，并收紧移民政策，期望以此遏制房价上涨。
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泰国：租买两相宜
住，在泰国不是个问题，无论对当地人而言还是对外国人而言。尽管泰国人收入不高，但房价也很便宜，而且解决居住的方式很多。
曼谷是亚洲外国人定居比例的城市之一。受国籍限制，外国人在泰国无法买地，从而拉动了公寓楼市场。不过，2008年城市金融地界内的公寓楼每平米也就卖到差不多一两万元人民币，而出了中心城区，房价就急速下滑。
如果还是买不起房，许多人会选择租房。在曼谷市中心，一套80平米的两居公寓房月租费用约合人民币2000元。
作为一个旅游业发达城市，大大小小的招待所也是一个不错的选择。有些招待所提供长期租用服务，租金比公寓房还要便宜许多，每月差不多只需人民币500元，而且提供保安和保洁。
在乡村，一些穷人买不起地也没有关系，他们花费极少的资金，就可以在河流或者湖边盖起小木屋，高脚屋，也相对宜居。在难得寒冻的泰国，居住，实在不是个问题。
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