[摘要] 就在一二线城市限购调控逐渐加码之时，三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。
就在一二线城市限购调控逐渐加码之时，三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。
一家总部设在北京的房地产咨询公司，近期遍访三四线城市，了解各地基础设施建设、地方政府态度及经济发展情况、市场容量。“从2010年年底开始，我们开始感觉到一些三四线城市的房地产市场高歌猛进，房价上涨厉害。”该公司总经理向财新《新世纪》记者表示。据他描述，在很多三四线城市，大批项目正在开工建设，有的两年前连一栋写字楼都没有的城市，现在同时在建20多个酒店和购物中心，“这样的场面，令我们不得不感叹自己的步子迈得太晚、太慢！”
然而，现在地方政府能给开发商的优惠政策，已远不如两三年前了。最直接的问题是地价急剧上涨。唐山常住人口不到200万，2008年时土地价格只有每亩30万元，如今已涨到每亩300万-400万元，上涨超过10倍。
与供需矛盾突出的一二线城市不同，三四线城市的房地产市场容量非常有限，开发商的鱼贯而入不但迅速拉升了房价，也加速了空置率的攀升。河北省本地开发商景泰集团运营总监鲍军向财新《新世纪》记者介绍，唐山市每年能消化约300万平方米的新增住宅，但根据2011年唐山市政府的规划，市场将新增上千万平方米的供应，除去审批量和实际开工量存在的差距，每年仍有大约700万-800万平方米的供应入市。
“显然市场根本消化不了这么多冗余的供应。唐山市本地居民的住宅是比较宽裕的，新建的商品房几乎全靠外地人和唐山市周边县城的人消化。”鲍军表示。但什么样的外地人，会来唐山这样的三线城市购房置业？
类似唐山这样的城市，在境内已呈遍地开花之势。恰好一年前，一线城市“地王”升级，越来越多的房地产商或主动或被动地开展了“到二三线城市去”的战略部署，那时市场对二三线城市是否有泡沫尚存分歧。随着一年来房地产调控政策的演变，房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结。
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地方大门敞开
2008年，唐山市新一届领导班子提出城镇面貌“三年大变样”，2009年全市城镇建设投资达510亿元，2010年达到900亿元。财新《新世纪》记者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下发文件显示，2011年唐山市提出“六个提速，六大改造，六个攻坚，二十个重点项目”，共计121个项目，总投资3606.6亿元。
“三年大变样”的蓝图，为房地产开发商打开了大门。城东地产总经理赵国靖认为，与长三角和珠三角相比，环渤海区域经济明显滞后，如果中央放开限制，地方政府思路打开，唐山所处的环渤海经济圈有着无穷的发展潜力。
历史上，环渤海区域的统筹发展一直受政策限制。以河北省涿州市为例，因紧邻首都，涿州定位为北京的“屏障”，一切以政治稳定为主，经济发展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放松，以及进京高铁的开通，这些城市打开想象空间。
城投融资和土地财政支撑了这些城市的发展大计，但城投债黑洞已引起高层重视。2011年3月1日，审计署18个特派办和37家地方审计机关，开始了对31个省（区、市）和5个计划单列市政府性债务的全面审查。
在唐山市，城投的运营也遇到困难。城东地产、城投地产、城南地产、城北地产是隶属于唐山市国资委的投融资与房地产开发业务平台。2010年年底以来，这些平台下的部分房地产项目出现资金周转困难的情况，于是，唐山市政府开始引进民营资本参与项目建设。目前，已有三个政府主导的大型项目转让出来，其中一个因地质问题被搁置，其余两个卖给民营企业凯信地产，城东地产只代表政府参股15％。
“唐山市政府主导了庞大的基础设施建设项目、旧城改造和各种政绩工程，另外保障房还要靠商品房来补，政府旗下房地产企业的资金实力薄弱，只能指望土地收入。”鲍军向财新《新世纪》记者表示。目前唐山市2010年土地出让金收入尚不得而知，但根据国土部负责人3月7日在国土资源工作会议上披露的数据，2010年地方政府出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4％。
在政府助推下，各大开发商纷纷抢滩唐山。唐山南湖生态城、凤凰新城、曹妃甸国际生态城拔地而起，万科在南湖生态城内修建了高级别墅；香格里拉大酒店、新天地综合体落户凤凰新城；海景别墅和高尔夫球场落地唐山湾国际旅游岛；类似项目共有121个，包括各种购物广场、商业街、写字楼、别墅、酒店。
但对于绝大部分唐山市民而言，这些高级住宅和五星酒店与他们无关。2008年金融危机后，唐山房地产市场经历了一波上涨，从均价3000元涨至目前的7000元以上，而知名开发商的涌入对抬高房地产均价“功不可没”。鲍军向财新《新世纪》记者介绍，2009年时唐山最贵的楼盘是8000元/平方米，随后万达广场开盘，把这个纪录拉升至9000元/平方米；之后绿城开盘，纪录又提高了1000元，达到1万元/平方米以上。
与此同时，房屋空置率迅速攀升。据鲍军测算，今年唐山市的住宅供应量可能超过市场正常需求量的2倍以上。开发商寄望于进一步挖掘唐山市周边县城的置业群体。唐山市下属的迁安、迁西等县级城市矿产资源丰富，近年来，这些地方的矿主、煤老板成为唐山市高档住宅消化的主力，他们大多数是投资需求。这种模式，与内蒙古鄂尔多斯古康巴什“鬼城”的发展路径如出一辙。
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泡沫在膨胀
所谓房地产三线城市，业界多指济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市；而四线城市则指昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级市和内陆一般地级市。
大片优质价廉的土地，使在一线城市难有土地入账的开发商非常解渴。2009年初，万科以9.48亿元圈地烟台芝罘岛，其后保利、海尔地产、大商集团、龙湖等众多开发商纷纷进入。2010年8月，龙湖地产斥资15.169亿元揽下烟台市牟平区33宗地块，总占地面积2048亩；10月，龙湖地产又以34亿元圈下烟台养马岛36宗地块，总面积4300余亩。
与一年前对进军二三线城市还有争议不同；如今，开发商到三四线城市去的大方向已经非常明确，接下来要做的就是圈地，复制产品和服务。在具体操作模式上，各企业稍有不同，如万达多采用在城市中心复制万达广场，绿城则利用近年来惯用的合营代建扩大规模。
根据绿城2009年年报，在大本营浙江省杭州市，绿城共拥有34个项目，其中仅6个项目由绿城享有100％权益；在浙江省内（不含杭州），绿城共拥有33个项目，其中29个为合营模式取得。在新进入的北方和中西部市场，绿城在海南、新疆、长沙、天津、青岛、潍坊等地区的项目中，均采用合作方式取得和开发土地。
但是，不少企业由于前期调研不足，很快暴露出“水土不服”的问题。以位于唐山市中心的万达广场为例，此地拆迁前是一片低矮的居民楼，1976年唐山大地震后，这里的地基大规模塌陷，因而一直没有修建高层建筑。万达广场却决定在此落地，成片的高层建筑拔地而起，项目开工时曾传出“向地基注入大量水泥仍不见底”的传闻。
赵国靖向财新《新世纪》记者表示，“外地开发商往往忽视当地具体情况，由于地震和长期采煤，唐山市区南部遗留下1800多公顷的塌陷区。而‘凹’地起高楼的项目远不止万达广场一处，大部分唐山市市民是不会买这类房子的。”
一二线城市的全面限购，通胀和投资渠道的有限使很多三四线城市成为资金追逐的新热土。财大气粗的晋商仍在买楼；甚至对投资非常保守的徽商最近也开始出手了，业内人士将其视为非常重要的信号。“连保守的徽商都出手了，可见社会其他资金还是只能投向楼市，一二线限购，只能去三四线。炒那里的地产，就像炒姜、蒜、大豆一样，短线且容易操作。”上述房地产咨询公司人士向财新《新世纪》记者分析称。
信孚研究院研究员童大焕发表文章称，三四线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，因此房价泡沫可能更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，这些城市的泡沫会有越吹越大的危险，也为将来留下更多类似“鬼城”“烂尾城”等的“城市化浪费”。
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据报道，惠誉驻伦敦经济分析人员理查德·福克斯在3月4日接受采访时表示，一旦房地产市场泡沫爆炸，中国银行业的资产负债表将会“出现破洞”。据报道，这种风险评估是基于惠誉公司所采用的宏观审慎监管系统而获得。
福克斯表示，有6成的新兴市场国家因在3年内有面临银行危机的风险被降级至MPI3，而中国在去年6月就被打入了MPI3。他指出，这项指标也有失灵的时候，例如西班牙银行体系发生问题时，该指标并未发出警告信号。
惠誉表示，新兴市场国家的年度信贷增长如果连续超过15%且房屋价格增长超过5%，则其银行系统对系统压力的反应将十分脆弱。报道说，中国2008和2009年平均年度信贷增长率是18.6%，而其房屋价格也在上升。
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在限购新政和传统淡季的双重裹挟下，楼市成交量持续低迷。根据中指研究院数据研发中心数据显示，上周(2月28日-3月6日)监测的30个城市中，楼市成交量下滑的城市占七成，10个城市跌幅在30%以上，四城市成交量跌幅过50%。业内人士表示，楼市成交量较以往大幅下跌的状况会持续一段时间，有可能会在半年左右或者更长时间。
回顾限购新政实施后的2月份，中指研究院监测的30个城市中，仅四城市成交量环比上涨，其余城市均环比下跌，其余10个城市跌幅超过60%。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院数据显示，2011年2月北京商品住宅成交量为3810套，环比下降39%，同比下降65%；成交均价为24916元/平方米，环比上涨9%，同比上涨44%。
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