[摘要] 随着买房需求的转移，在二三线城市推出“限购令”的呼声越来越高。然而令人疑惑的是，最早推出限购、限贷政策，并执行多时的北京楼市却并没有取得让人满意的结果。一方面，房价高位徘徊，降价却举步难行；另一方面，成交量的起起伏伏，也体现着买房人时时变化心态。限购、限贷为何没能限住房价？各方人士给出了自己的看法。
随着买房需求的转移，在二三线城市推出“限购令”的呼声越来越高。然而令人疑惑的是，推出限购、限贷政策，并执行多时的北京楼市却并没有取得让人满意的结果。一方面，房价高位徘徊，降价却举步难行；另一方面，成交量的起起伏伏，也体现着买房人时时变化心态。限购、限贷为何没能限住房价？各方人士给出了自己的看法。
王珏林：应该避免政策盲目“一刀切”
限购在年初推出之际就让业内震动不已，而正如业内所预测的，限购政策很快让楼市的交易陷入低谷。我们所掌握的市场监测的数据显示，今年上半年北京市二手房成交量为6.1万套，估计全年成交量能达到13万 套。而2010年，北京市二手房成交量为21万套。也就是说，今年北京市二手房的成交量可能比去年减少四成左右，而其他城市的交易状况，差不多也是这样。
从范围来看，对于河北二三线城市的主动“限价”，房价涨幅居前的二三线中小城市效仿之意明显，寄望以此来避免“限购”政策降临。我们注意到，无论是香河、大厂、固安这些环首都经济圈的县市，还是秦皇岛等旅游城市，他们都有一个共同的特点，就是支撑本地楼市的主要需求来自外地。环首都的县市主要的购房需求来自北京，秦皇岛的相当一部分来自北京和东北各省，一旦实施限购，当地的房地产市场将会迅速陷入冷却，但在此之前，当地房地产的产能，完全是按照外地需求支撑的预期设计的，这样一来，地方政府利益就会受到巨大损失。
限价与限购的效果不同，限价只是规定了价格上限，但是对于市场需求没有进行打击，对于外地需求主导的区域市场来说，只要有不断增加的市场需求，开发企业还是愿意继续拿地，销售也可以正常进行，无非是利润多寡的问题。然而一旦限购，实际上是框定了需求的总量，并堵死了增量，使整个市场循环无法进行。除此之外，地方政府还希望用限价的方式，将本地从房地产价格涨幅榜单的前列拉回来。因为地方政府一直认为，住建部拟定二三线中小城市限购名单的重要依据之一，就是70座城市的房价涨幅排行，通过限价控制涨幅，地方政府也希望借此把集中在自己身上的“限购焦点”转移开来。
此外，地方政府宁限价不限购还有一个重要原因，因为一旦真的实施限购，廊坊、秦皇岛这样的城市，本地居民总量不过数十万多则100万，在导入人口创造出的楼市需求被斩断之后，开发企业将失去对这些城市市场的预期，因为他们不知道房子卖给谁，进而在拿地策略上，就会偏于保守，土地卖不出去，地方政府最重要的财政收入也会受到很大影响，这也是地方政府面对新一轮“限购”政策预期的一大担忧。
尽管某些地方政府的宁限价不限购是从地方利益出发考虑，但是从根本上说，限购政策所解决的是当地居民的购房支付能力问题。如果简单限价，实际上会导致购房支付能力更强的外地需求，更多的占有当地的房产资源，从而制造新的不平衡，这也与中央政府此轮调控的初衷与出发点是相悖的。因此如何在未来的持续调控中平衡好各方心态，保证地方政府在楼市调控上的执行力和积极性，就需要在中央统一指导下的具体情况具体分析，不同城市依据现实灵活区别对待，避免“一刀切”的盲目性、性十分必要，这也是调控政策能够顺利推进并能良性循环的关键所在。
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