[摘要] 成都商品房库存正在接近“天量”。正合地产估计，截至7月底，成都商品房存量可能达到约600万平米，按照成都目前每月40-50万平米的去化速度，市场还将消化相当长一段时间。
●成都商品房库存正在接近“天量”。正合地产估计，截至7月底，成都商品房存量可能达到约600万平米，按照成都目前每月40-50万平米的去化速度，市场还将消化相当长一段时间。
●7月CPI继续冲高，楼市却在成交量和成交价格方面一路飘绿。大多数开发商迫于看空后市和资金链的压力，于是变着法子找噱头、集体打折降价上演“大出逃”。
●目前购房者，需要抓住开发商“落袋为安”的走量心态，果断参加团购等系列“砍价购房团”的活动，争取以的成本代价，买到最富性价比的房子。
在成都，随便采访几位购房者的买房经历，其故事的丰富性足以推出一本买房手册。在与开发商的多年、数轮拉锯战中，购房者在专注于房价的起起落落，但到房价及其成本越发高企的今天，也是两手空空。
下决心买房，真有那么难？犹豫不决的心态让人失去了太多的下手良机，而在面对市场的又一波看空浪潮中，购房者选择“基本”合理的价位和地段下手，应为明智之选。倘若继续追求价格的探底，其结局会怎样？结局依然缥缈。
在成都楼市一片“冷空气”中，其实购房者正在迎来一波阶段性的购房良机。
开发商说 房价不会大跌
成本支撑房价难大降
CPI的连续高位运行，让汇集数十个产业的房地产开发，实实在在地面对着成本问题。“开发成本是个敏感问题。不久前一家省外开发商因为公布成本问题，遭到众人质疑。但我可以明确地说，我们项目的开发成本大概4000元/平米，加上楼面地价1800元/平米，显性成本就是5800元/平米，再加上融资成本、管理成本、营销成本……”成都某央企开发商负责成本核算的副总告诉记者，“材料和人工都在涨价，成本这么高，降价幅度大了确实非常为难。”
可以说，在面对或将到来的“降价潮”时，“降价让利就是舍弃利润”，一项目开发商有些无奈地告诉记者，“账大家都可以自己来算吧，要是我们搞开发亏本的话，谁还愿意从事房地产行业呢？”
降价效果难料
限购令下，降价销售作为一种传统的促销手段，效果正在越发“让人看不懂，降价未必促进销量”。
“限购了，究竟还有多少人能买房子？客户量显然已经急剧萎缩。”一位成都中心城区项目营销总监告诉记者，“就算降价也没多大效果，因为能买的人可能买不了；城区房价高，就算降价也未必很多刚需买得了。所以我给公司的建议是不考虑降价。”事实如此，很多开发商推出一定幅度的降价时，并未收获太好的成绩。位于茶店子片区的西西里二期，推出了全款给予17%、按揭15%的重大优惠，但销量并未出现想象中的“井喷”；西门某楼盘送优惠、送家电，近万的均价也未能让销量“打翻身仗”；九里堤某精装项目，尽管采用主材，9700元/平米的价格依然未能赢得购房者芳心。
同样是促销，蓝光旗下的金楠府、四叶城、sofa社区等，却是客户盈门，“销售数据尚未统计完全，但可以说是大获全胜”，其营销负责人告诉记者；近期开盘的龙湖天街和金牛万达广场，依其价格、地段优势，“北城天街当日销量过七成，金牛万达广场470套房源更是卖出410套。”
购房者说 价格合适就莫等了
迟疑当心好货耍脱
限购条件的约束，让大量购房者不得不把注意力转向并不限购的郊县楼盘。为迎接这一波客流，不少郊县项目为“走量求稳”，也拿出相当力度的折扣，有的甚至将开盘价定得很低，于是很久不曾出现的“3”字头房价开始出现在购房者的视野。“目前多多关注和下单抢购这些促销房子，捡便宜”成了不少购房者的嗜好。
地处南湖板块的佳兆业·君汇上品，开盘价定在了3900元/平米的超低价位；地处蜀都新城区域的海骏达·蜀都一号，喊出了“好处都让给业主”的口号，在售房源起价仅3630元/平米，令不少购房者大呼过瘾；同区域的绿地·国际花都也将优惠调到了9%；地处光华片区的蓝光sofa社区精装房销售价格低于7000元/平米，地处武侯大道2.7环的精装项目金楠府，起价仅为7980元/平米，“现场销售的热度，叫做‘不是买房，是抢房’，最近这样的情况确实罕见。”有一购房者戏谑说，“这样的质量和价位，不买肯定后悔啊。”
房价降两成就满意了
究竟多大的降幅才是很多真实购房群体满意的？根据本报记者的数十份随机调查，“降幅20%-25%”成为大多数购房者的理想目标，可见按不少购房者正在抛弃“追涨杀跌”的购房心态，“见好就收”成了他们主要的购房消费态度，“关键是买得起。”
小李恋爱三年有余，准备年底步入婚姻殿堂，买房是他当下最关心的事情，“套一套二都可以，位置也不挑，但目前手里也就10来万的存款，按目前我的收入状况要想下单，房价要下跌20%以上我才买得起。”
在龙门阵项目售楼部，一位张姓阿姨告诉记者，一直想买这个项目的房子，但年初每平米过万的价格实在让她“无法接受”。但随着限购令的颁布，该项目的某些位置房子价格松动迹象明显，“一些活动促销房价格仅8300元/平米，这样的价格我觉得挺合适了。”
推荐阅读：
（来源：新京报）住建部昨日就《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
一级资质开发商注册资本提高3倍
与此前相同，对于开发商的资质等级，新《规定》中仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2000万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。
不过，此次四级资质的开发企业，注册资本要求仍为100万元。对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，“在目前市场上，即使是一些三线城市，单套房值也已经超过50万元。相比之下，100万元注册资金过低。”
二级房企可开发30万平米以下项目
对于开发范围，征求意见稿中规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。
张大伟认为，按照30万平方米划分在很多区域并不合适。“以北京为例，截至昨天出让的132块土地中，超过30万平方米的只有6块，其中只有1块包含住宅属性。也就是说，一般开发商基本就可以承担所有开发。这样在一定程度上就对开发商降低了要求。所以对于各级资质对应的开发面积数量应该更加明确。”
《规定》于2000年出台，这是首次修改。
■建议
“一套房上百万 3万罚款太轻”
专家建议，开发商哄抬房价，应处违法所得一定比例罚款
对于开发商违法行为的处罚，是此次热议的话题。昨天公布的征求意见稿中规定，近3年内发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的企业，不能申请房地产开发企业资质。
同时，房地产开发企业在开发经营过程中发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关行政主管部门查实；以及开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故，主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
张大伟认为，目前的房价动辄就上百万元一套，而3万元以下的惩罚显然相对过轻，威慑的力度不够。他建议可以按照单套或者销售额的比例来罚款。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也建议，所有的处罚应该建立在没收非法所得的基础上，并处以违法所得一定百分比的罚款。
房企资质管理规定重修 资质认定条件拟大幅提高
开发商囤地可吊销资质
实施时间超过10年的《房地产开发企业资质管理规定》即将重修。昨天，国务院法制办公布该规定重修的征求意见稿，拟将各级房企资质认定条件大幅提高。其中，一级资质认定条件中，注册资本由“不低于5000万元”提高至“以货币形式实缴注册资本不低于2亿元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盘、哄抬房价等行为可被吊销资质。
推荐阅读：
变化1
囤地捂盘或将出局
与现行规定有所不同，征求意见稿增加了资质认定的基本条件，即申请房地产开发企业资质的企业，首先应当满足四条基本条件：具有经房地产开发主管部门备案的房地产开发项目手册；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故；近3年内无相关违法违规行为。
其中，征求意见稿所指的违法违规行为主要包括：发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。
同时，征求意见稿规定，如果房企在开发经营过程中存在上述违法违规的行为，以及开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故的情况，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
变化2
资质认定更加严苛
现行规定中，对一级、二级、三级的资质条件中，规定了注册资本分别为不低于5000万元、2000万元和800万元。
征求意见稿中，对此条件进行了大幅提高。其中明确规定注册资本需要“以货币形式实缴”，而数额分别提升至不低于2亿元、1亿元和5000万元。
此外，征求意见稿对各级房企资质从事房地产项目的时间、累计竣工面积、在建房屋建筑施工面积都有了新的规定。比如，现行规定中对一级资质的条件规定为“从事房地产开发经营5年以上”，而征求意见稿将此条件调整为“开发过3个以上房地产开发项目，获得二级资质3年以上”。而且，近3年房屋建筑面积累计竣工面积也由现行“30万平方米以上”提高至“60万平方米以上”，并进一步增加规定要求一级资质房企“在建房屋建筑施工面积30万平方米以上”。
与此同时，二级、三级、四级房企资质认定条件严苛程度均有提高。
变化3
异地开发严格管理
现行条例规定，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在范围承揽房地产开发项目。其他资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省级人民政府住房和城乡建设主管部门确定。
征求意见稿规定，以本企业名义从事跨地区开发经营的，应当在项目开发地县级以上房地产开发主管部门办理资质备案手续，并将异地开发项目和异地工作的主要负责人员情况报企业注册地县级以上房地产开发主管部门备案。
变化4
企业资质设有效期
按照现行规定，房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。同时，房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，被视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。
征求意见稿拟不再实行资质年检制度，而设定了资质的有效期限。其中，规定房地产开发企业一级资质证书有效期为5年。二级及二级以下资质等级证书有效期限由省级住房和城乡建设主管部门规定。暂定资质有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质有效期，但延长期限不得超过2年。
房地产开发企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，向原资质审批部门提出延续申请。
说法
小开发商面临淘汰
昨天，一家拥有一级开发资质房地产企业相关负责人称，即使注册资本提高到2亿元，公司仍符合一级资质认定条件，“至于要求已开发3个以上房产项目等条件，公司也都具备”。
另一家不愿具名的小房企负责人则认为，修改规定后该企业发展会受限制，“资质可能降级，拿地更难”。该负责人称，修改后的规定可能让“大企业更强，小企业面临淘汰”。
北京大学房地产研究所所长陈国强称，征求意见稿中的部分条款对大型房企更有利，如“一级资质房企承担房产开发项目的建设规模不受限制，二级资质及二级资质以下的房企只可承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目”。陈国强称，部分条款明显倾斜于大型企业，对新进企业和小企业的限制则较大，中小房企的发展将更加困难。
中国房地产业协会副会长顾云昌认为，10年前房地产企业还属于起步阶段，如今已有6万家房产企业，加上通货膨胀、土地价格升高等因素，如一级资质仍只规定注册资本5000万元，显然门槛太低。此外，随着房地产企业开发能力的提高，开发项目数量增加，通过修改现行规定规范管理也很有必要。
陈国强认为，提高门槛可以避免过多资金流向房地产开发市场，减少房地产行业的经济泡沫。他称，因房地产行业投资高，如果门槛太低，吸引过多社会资金投入房地产开发，更易形成经济泡沫。
推荐阅读：
十大名不副实城市 原来房价是元凶(组图)
昨天，住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》在国务院法制办网站正式公布并公开征求意见，公示时间将截止到2011年9月10日。除了对开发企业设立的4级资质标准进行了调整外，征求意见稿还规定，房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。
昨天公布的征求意见稿将市场近年来出现的捂盘、哄抬价格等现象也与地产企业资质审核挂上了钩。征求意见稿第十条关于企业资质条件规定，申请房地产开发企业资质的企业，应当满足四项基本条件。
征求意见稿规定，地产企业要取得资质还必须在近3年内没有发生过违法违规行为，这些违法违规行为具体规定为四个方面。即超越资质等级从事房地产开发经营，情节严重的；发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。
此次公布的征求意见稿旨在修订2000年3月发布的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）。新老规定中都明确，房地产开发企业应当按照规定申请核定房地产开发企业资质等级，企业资质共分4级，调整后新规中资质房企的各项门槛全面提高，其中资本门槛由原来规定的5000万元上涨至2亿元。除了资金门槛外，征求意见稿对企业资质考核还提高了在建或竣工面积累积门槛，同时要求一、二级资质房企必须具备“工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称”等条件。
“房地产开发企业名称应当体现房地产开发经营行业特征，不得使用容易引起歧义的用语。”征求意见稿对于房企的名称也进行了规范化管理，避免了近几年市场出现的因名称“擦边球”而跨界违规经营的情况。
同时，征求意见稿进一步明确了“未取得房地产开发企业资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务”，并规定不同等级资质也都具有各自的有效期。例如，房地产开发企业一级资质证书有效期为5年。二级及二级以下资质等级证书有效期限由省级住房和城乡建设主管部门规定。暂定资质有效期为1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质有效期，但延长期限不得超过2年。
除了各项资质门槛外，征求意见稿还明确了三项违规惩罚条款。处罚金额由1万元至10万元不等。
推荐阅读：
十大名不副实城市 原来房价是元凶(组图)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
