[摘要] 进入十二月份，2011年的潍坊楼还剩下不到一个月的时间去书写与演绎。对于房地产行业来说，2011年注定是不平凡的一年，楼市调控接踵而至、房贷政策持续收紧。走过2011年后，房企是如何评价和总结其在过去一年中取得的成绩？2012年新的篇章即将翻开，人们又将有怎样的期待？
进入十二月份，2011年的潍坊楼还剩下不到一个月的时间去书写与演绎。对于房地产行业来说，2011年注定是不平凡的一年，楼市调控接踵而至、房贷政策持续收紧。走过2011年后，房企是如何评价和总结其在过去一年中取得的成绩？2012年新的篇章即将翻开，人们又将有怎样的期待？搜房网策划“新春贺岁系列访谈”，聆听业内声音，体悟楼市走向。为房地产开发企业带去发声的平台，也为广大购房者带来新年的期许。
潍坊天宇房地产营销策划有限公司 总经理 庄培富
对于2011年的潍坊楼市，潍坊天宇房地产营销策划有限公司总经理庄培富认为：
（1）潍坊2011年8月份之前房地产销售实现了量价齐升的格局，尤其是6月份房地产销售价格上涨迅速，一度排在了70个大中城市的前三甲，房地产销售量价齐升，开发商完成了销售资金的回笼。但进入九月份在宏观调控政策影响下，房地产销售量跌价滞，成交量大幅下滑，银行融资渠道狭窄，很多开发商面临资金困难的门槛。
（2）“金九银十”变为了“铜九铁十”。进入九月份销售价格出现松动，销售优惠活跃，有的楼盘销售价格直降1300元/平米，也有楼盘出现了一次性付款89折的巨大优惠，进入年底个别楼盘为了回笼资金，优惠幅度甚至达到了45%，众多优惠活动越来越多，新开楼盘更是有巨幅优惠。
伴随着优惠活动销售量反而实现了锐减，停止了过去的销售火爆场面，销售下滑，由量价齐升转变为量减价滞，到了年底房市又转变为了量价齐跌。
（3）购房群体以刚性需求为主。从潍坊的购房群体来看，购房客户还是以居住和改善性居住的刚性需求为主，大约占到了80%，投资和投机需求购房比例非常少。潍坊市场一直很稳健，房价很理性，价格比较合理，且价格走向也符合市场规律，在各次市场调控中潍坊都没有受到多大的影响，反而在每次调控后，地产市场变得更加成熟与理性。
（4）潍坊房价的决定性因素在于开发成本，开发利润符合经济发展规律要求。在一二线城市决定购房价格的基础因素在于供求，因为常驻和流动人口太多，而在咱们三线城市房价的决定性因素在于开发成本，属于开发成本+合理利润的开发模式，开发利润普遍在15%-30%之间，属于合理的利润范畴。
（5）供求不紧张，开发量大，以刚性需求为基础投资投机少。在一二线城市房源紧张，常住和流动人口多，供求在一定程度上成为了房价的决定性因素，而在潍坊购房群体以刚性需求为主，土地储备充足，市场开发量大，能确保购房者可以买到自己心仪的房屋。
（6）潍坊经济发展比较协调，没有实现限购和限价。潍坊房价能够为大部分购房者接受，房价矛盾不突出、不尖锐。同时潍坊作为文明城市、卫生城市近年来获得了日新月异的发展，自身协调和消化了房地产发展带来的不利因素，使房地产市场走上一条健康发展的道路。
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而对于2012年潍坊楼市走势，庄培富预测：
（1）总体房市预测：近几年来，一路“高歌猛进”的房价无不时时刻刻刺痛着人们的神经细胞。房价何时能够下降？从的期盼到冷静观望直到最后形成了“买不起的痛”，形成了一个社会讨论的热点和题材，上升到了民生和社会稳定和谐的高度来综合考虑。现在调控仍在继续开发商年底降价“求生”，房地产景气指数已出现持续下滑，商品房销售增速已经放缓。中央表示明年房地产调控政策不会松动，让房价理性回归。
个人预测2012年一二线大中城市季度房价或现拐点，销售价格下降的态势将持续，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，为价格下降开辟通道；
到二季度，整体性降价幅度则有限。预计开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，价格下降的范围呈现扩大趋势；
第三季度预计将开始大幅度下降，降价范围会继续扩大（会降低10%-40%），降价幅度会更深。降价的势头将由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域逐渐扩散。
不过这一降价有一个前提，就是信贷资金不能满足需求，上半年销售远低于预期。如果上半年销售缓解了资金的压力，整体价格则是趋稳的，维持第二季度以来价格状况的可能性较大。
（2）潍坊房价走势预测：我认为上半年房价下行压力将继续加大，下半年随着刚性购房需求的迸发，房价将有望总体保持平稳，实现软着陆，销售会量价齐升，迎来一波小幅上涨的阳春行情。潍坊楼市会一如既往的保持稳健的走势，在限购限价限贷宏观政策调控下，成交量萎缩的态势会延续到明年八九月份，销售的主题还会以打折赠品等优惠促销为主，成交量随着刚性需求的迸发会逐渐的提升，整体来讲房地产开发量和销售量会继续实现量价齐升的格局。
（3）潍坊房价是比较合理的，还有一定的上涨空间。潍坊作为三线城市，现在GDP总量在全省排前五名，房价倒数后五名，这显然房价与经济实力是不对称的。潍坊作为三线城市房地产市场的发展一直是比较稳健的，开发量和销售价格都是稳步提升的，不存在市场开发泡沫，2012年潍坊房地产市场在国家宏观调控下价格会依然坚挺，突显三线城市的高性价比，整个市场会继续稳步成熟健康的发展。
（4）房地产市场开发和建设会朝着一个“高性价比的产品”和“以人为本”的方向发展，开发商会越来越重视产品的品质，越来越重视新产品、新材料、新科技、新能源的应用：打造低碳、节能、环保建筑。注重提升社区的综合素质，注重建筑细节的提升。房产开发会越来越规范，门槛会越来越高：各行业部门的监管，建设标准和规范会不断提高，行业标准会越来愈高，开发将有粗放型向集约型转变。
（5）房地产开发区域不平衡，开发边缘化。现在玄武街、宝通街、潍城区奥体中心片区都是开发热点，同时开发产品以高层为主，多层建筑将慢慢退出市场。房地产行业进入新一轮的洗牌。房产投资进入观望氛围，小的地产开发商资金链面临严峻考验，一批大型地产商将在竞争中存活与发展，一批地产开发商或将终止开发转行到别的投资行业。
（6）随着地产大额纷纷抢滩潍坊，会给地产市场注入新的活力和元素，开发理念和品位会大大提升，房地产市场朝着新的格局发展，外地开发商和本地开发商互相竞争互相发展，竞合市场更将成为一个发展的主题。
最后，庄培富对搜房网祝福到，律回春晖渐，万象始更新！祝搜房网在新的一年里新起点新气象，大展宏图！
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