[摘要] 记者调查发现，“买顶层送屋顶”已成为楼市的常见做法。但是，赋予个别业主顶层专用权，等于变相剥夺了其他业主的顶层使用权。因此，开发商此举也引起了很多“非顶层”业主的不满。近日，海沧区一位顶层楼中楼的业主因违建遭制止后，竟将开发商告上法庭。
业主楼顶圈地数百平方米，被制止后竟状告开发商
楼顶的使用权，是归全体业主所有，还是只归顶层业主？
记者调查发现，“买顶层送屋顶”已成为楼市的常见做法。但是，赋予个别业主顶层专用权，等于变相剥夺了其他业主的顶层使用权。因此，开发商此举也引起了很多“非顶层”业主的不满。
近日，海沧区一位顶层楼中楼的业主因违建遭制止后，竟将开发商告上法庭，他起诉要求，开发商要按合同约定，确认他对数百平方米屋顶平台的使用权。
事件：楼顶圈地遇阻业主告开发商
林先生说：“既然开发商当初承诺要把楼顶的使用权一并卖给我，就应该保证我的使用权。”但是，他楼下的邻居则质疑说，楼顶平台应该属于全体业主共有，开发商有什么权利把业主共有的楼顶“卖”给个人？
数年前，林先生与开发商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，开发商将小区内一套33跃34层商品房，以8658元/平方米的价格出售给林先生，该商品房总价190多万元，建筑面积220平方米。
但是，今年年初林先生在装修房子时，也对屋顶平台进行了改建，试图圈占楼顶空地。他不仅在自己房子的屋顶围了一圈围墙，有2米多高；还在隔壁邻居家的屋顶也圈了一块将近90平方米的平台。他的“圈地”总面积多达近200平方米。
林先生的“圈地”行为，引起了楼下邻居们的抗议，为此，他们向物业管理公司反映，并向城管执法局投诉。随后，物业向林先生发出了整改通知，而城管也对林先生作出了处罚，并要求整改。
可林先生说，双方在签订该合同前，开发商曾多次向他承诺，他购买房屋后，屋顶平台就归他使用。因此，近日，林先生状告开发商，请求法庭判令：确认合同中约定的屋顶平台归他使用。
焦点：屋顶平台，顶层业主能否专享？
为证明楼顶归自己使用，林先生向法庭提供了一份《合同补充协议》，其中开发商和林先生针对屋顶使用权进行了书面约定。该补充协议中第十一条建筑物区分所有权及其他问题：（一）无独立通道的屋顶使用权属于该建筑物内的全体业主，有独立通道的屋顶平台、露台、晒台，由出卖人书面确认的能独立出入该屋顶平台、露台、晒台的房屋买受人使用。
但是，开发商答辩说，本案讼争屋顶平台不属于林先生购买商品房的专有构成部分，应该属于全体业主共同所有。
林先生则说：“这就是我购买商品房的专有构成部分。在房子构造上，只有我的房子能进出楼顶。”
对此，开发商则说：“我们同意原告具有一般性的使用权，但不具有排他性的专有使用权。”
而且，开发商认为，虽然有补充协议，但是林先生对屋顶平台的使用权是有限制条件的。根据《补充协议》，原告林先生对楼顶的使用应符合政府有关规划、消防、环保等要求及公共道德，不得违反物业管理相关规定，不得损害出卖人和其他买受人的合法权益，只能合理使用。而林先生对屋顶平台的使用，已经超过了合理使用的范围，并已经受到厦门市海沧区城市管理行政执法局的处罚。因此这种不合理的滥用行为，不应当得到支持。
法官说法
屋顶使用权归全体业主
法官一审判决认为，本案系商品房销售合同纠纷案件。林先生与被告开发商签订的《商品房买卖合同》并未违反法律规定，应认定为合法有效。但是，根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，无独立通道的屋顶使用权属于该建筑物内的全体业主，有独立通道的屋顶平台、露台、晒台由出卖人书面确认的能独立出入该屋顶平台、露台、晒台的房屋买受人使用。
虽然，林先生对该屋顶平台享有一定的使用权，但是，根据相关法律规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，应当认定为业主共有部分。因此，屋顶属于共有部分，共有部分归业主共同所有，而不属于顶层业主专有。
法官认为，林先生未能证明讼争屋顶平台在规划上专属于其购买的特定房屋，也不能证明开发商在销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。因此，林先生主张该屋顶属于其房屋专有部分，缺乏依据，不能支持。
法官还指出，林先生已经对讼争屋顶平台进行改建，改变了共有部分的结构，损害了其他购房者的合法权益。他对屋顶平台的使用，已经超过了合理使用的范围。
专家说法
开发商无权赠送屋顶面积
厦门大学法学院黄健雄教授认为，屋顶平台应归全体业主所有，开发商无权赠送。因此，如果开发商擅自将业主共有的屋顶赠送给某个特定的业主，这样的约定在法律上是无效的。
在住宅小区中，共有部分包括法定共有和天然共有。法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。
而天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，如建筑物的外墙面、屋顶、通道等都属于共有部分。
在司法实践中，由于共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，只要满足下列两个条件的就应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。因此，屋顶平台应归全体业主所有。
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