[摘要] “2月成交攀升，楼市迎来春天？”如此命题成为近期市场热议的焦点。随着北京市住建委关于“成交上涨”的环比统计结果，加之部分开发商酝酿涨价的行动，“楼市回暖”一说成了市场各方最为关注的话题。
“2月成交攀升，楼市迎来春天？”如此命题成为近期市场热议的焦点。随着北京市住建委关于“成交上涨”的环比统计结果，加之部分开发商酝酿涨价的行动，“楼市回暖”一说成了市场各方最为关注的话题。本期楼宇周刊展开深度调查发现，无论从数据统计还是从市场一线反响来看，“回暖”恐怕言之尚早。
“楼市回暖”的争议来源于对统计数据的剖析，随着各大专业经纪公司对于2月市场的统计告一段落，更多数据背后的真相被分析得出，“成交上涨”实际别有水分，并非想象中的“回暖”。
价格分析
远郊区县房价跌回一年前
亚豪机构统计数据显示，2月份商品住宅成交均价为18528元/平方米，环比上月基本持平。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，购房者的购房需求已经压抑了近一年时间，开发商为了实现保现金流，保在建项目的施工，控制经营风险的目的，不得不降价保量，大量项目已经开始降价，通州区甚至出现了40%~50%的区域在售项目价格的整体跳水，房山窦店地区也比房价高峰期回落了30%以上，北京16区县中，海淀区、石景山区、大兴区、通州区、昌平区、顺义区、房山区、平谷区8个区的房价水平已经跌破去年同期的价格，2011年一年的房价涨幅已经被抹平，通州区甚至已经与2010年2月的价格水平极为接近。
2月份北京住宅市场成交主体以单价15000元/平方米以下的项目为主也能够印证这一点。数据显示，2月份成交价格低于15000元/平方米的项目共售出1370套，占当月扣除保障房后，纯商品住宅2975套销量的46.05%，这一比例环比上一月增长了12个百分点。从成交排行中也可以看出，成交套数前十位的项目当中，有五个项目位于这一区间。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，在市场整体惨淡的状况下，低价刚需盘成为成交主力。究其原因，一方面，由于限购政策使得目前北京市场当中资格购房群体多为首次置业，这部分客群所能接受的价格区间也多低于15000元/平方米，总价不超过150万元；另一方面，这一价格区间的楼盘多位于五环以外，存量基数较大，而前一阶段的整体降价也多集中在这一环线区域，降价之后大量原售价高于15000元/平方米的楼盘也跌落至这一价格区间，使得该价格段的项目存量基数加大。
数据辨伪
住宅成交量环比“伪”涨48.8%
根据北京中原市场研究部统计，2月北京住宅成交量11029套，环比上涨48.8%，同比继续下降，降幅为7.4%，其中新建住宅成交5514套，二手住宅成交5515套。北京住宅成交面积98.72万平方米，与去年月均175.3万平方米相比，下降43.7%，北京住宅市场成交依然处于低位。
根据北京中原市场研究部统计，2月北京新建住宅成交面积为52.2万平方米，环比上涨23.9%，新建商品住宅成交5514套，环比上涨23.3%，同比上涨60.5%，其中，期房成交3875套，环比下降3.51%，现房成交1639套，环比上涨258.6%。
剔除保障房，2月份纯新建商品房住宅签约仅2800套，维持了上月的低成交走势，4年来成交量末3名。
对此，北京中原市场研究部认为，虽然年后新建住宅市场逐步开始活跃起来，项目逐步进入销售期，供应量小幅增加，带看量也增加很多，政策逐步倾向于首置刚需，再加之购房者以观望为主，期望房价仍有下探的可能，这直接导致购房者“看得多，买的少”。比照二手房成交与带看比为1:60，即60个客户看房仅成交1套，新建住宅也面临相似的情况。
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