逾五成房企土地储备量偏高 消化周期超过十年

中国新闻网  2012-03-22 08:49

[摘要] 3月20日，监测数据显示，近期披露年报的18家房地产开发商，从2009年底至2011年底的土地储备总量呈现逐年上涨的趋势。从土地储备的消化周期来看，至2012年2月底，56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，其中，尤以绿城（3900.HK）、世茂（0813.HK）、招商（000024.SZ）、恒大（3333.HK）等表现明显。

3月20日，监测数据显示，近期披露年报的18家房地产开发商，从2009年底至2011年底的土地储备总量呈现逐年上涨的趋势。从土地储备的消化周期来看，至2012年2月底，56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，其中，尤以绿城（3900.HK）、世茂（0813.HK）、招商（000024.SZ）、恒大（3333.HK）等表现明显。

土地储备消化周期不断增加，迄今已达近几年的高位。2009年底，仅有44%的典型房企土地储备消化周期在10年以上，的如世茂房地产、龙湖地产（0960.HK），土储消化周期也仅在13年左右。其余多控制在6-8年，企业的战略扩张和销售去化保持在相对合理的节奏上。万科集团2009年底的土储消化周期在3.7年左右。2009至2010年，房企土储备的消化周期虽有所增加，但基本处于缓慢增长阶段。世茂房地产、招商地产的消化周期达到14年。而对销售和拿地节奏控制较好的万科，此时的土储消化周期也有所拉长，达到4年。

2011年底，房企的土储消化周期普遍拉长，比如绿城中国，其土储消化周期由2010年底的13年跃升为24年。进入2012年来，由于企业的销售去化速度始终未有明显好转，其土储消化周期继续保持24年的高位上。另外，也可以看到，比如世茂、招商、保利（600048.SH）、碧桂园（2007.HK）及荣盛发展（002146.SZ）等房企，进入2012年后，土地储备的消化周期已经达到近几年的高位。

究其原因，一类是前两年较快的扩张步伐，导致土地储备总量居高不下。从典型房企的土地储备总量来看，目前居首的为恒大地产，2011年底的土地储备总量为1.37亿平方米，其次是碧桂园、绿地集团，土地储备的总量也都在5000万方以上。二是在政策影响下房企销售及开发步伐放缓，导致土储消化周期拉长。调控政策对企业销售速度的影响显而易见，尤其对定位中高端的房企掣肘明显。比如绿城中国，其截止到2011年底的土地储备总量在4000万方左右，属于房企土地储备总量的中间水平。但其2011年的月均销售面积仅15万平方米。受此影响，目前绿城中国的土储消化周期直逼24年。

据监测数据，目前土储消化周期较长的企业为绿城、世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年以上。在2012年调控持续的情况下，这些房企自2012年开始，已经有意识的放缓了拿地节奏。

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