[摘要] “两会”后的房地产市场，尽管有总理在记者招待会上“房价远远还没有回到合理价位”的严厉表态，但从成交量上看，北京、上海等一线城市却出现了强劲的反弹。在目前非常微妙的情况下，如果政策要鼓励自主需求，则一定需要明确指出，绝不会放松对投资投机的抑制。
“两会”后的房地产市场，尽管有总理在记者招待会上“房价远远还没有回到合理价位”的严厉表态，但从成交量上看，北京、上海等一线城市却出现了强劲的反弹。从历史上看，每年的3月，都是房地产变局的敏感时间窗口，2009年3月的“小阳春”一举演化成近2年的暴涨的历史犹在眼前，令大多数购房者都心生“历史重演”的恐惧。
但是，很显然，政策的基本面和2009年3月冰火两重天。2009年3月的房地产市场之所以最终强劲启动，导致了中国房地产历史上最疯狂的两年的房价暴涨，关键是2008年10月开始的政策刺激。2009年整个房地产政策的基调就是“救市”，通过调低印花税、营业税和所得税等政策，刺激房地产消费；而很显然，今年房地产政策的总基调依然是严格调控，继续抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。在这样的政策基调下，要催生2009年3月那样启动的大泡沫的政策条件一点都不具备，然而，为什么很多的购房者依然担心房价再次疯涨而开始入市呢？
是房价已经降到合理价位了吗？很显然不是。数字说明，房价依然处于下降通道，但总体的降幅并不明显。而且，尽管一些开发商开始通过垫付首付款、加大打折促销的力度等进行促销，但总体而言，房价依旧超越了居住需求者的购买能力。那么，在这种情况下，总理都判断房价“远远没有回归到合理价位”，购房者为什么急于出手？
仍然是基于对政策的担心。从去年年底至今，尽管管理层一再强调会坚持调控不动摇，但事实上，从去年底开始，房地产调控的政策基调已经进行了微调，最显著的变化是开始强调增加普通商品房的供应，满足自主需求者的购房等需求。央行副行长刘士余更是要求商业银行“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。在这个政策的基调下，房贷政策出现了明显的变化，多个地区的首套房贷利率都有所松动。
因此，在目前非常微妙的情况下，如果政策要鼓励自主需求，则一定需要明确指出，绝不会放松对投资投机的抑制。对于地方上公然和中央房地产调控唱对头戏的行为，要给予坚决遏制，该问责的问责，该曝光的曝光。
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（来源：广州日报）对于房价居高不下的原因，政府和开发商历来各执一词。政府认为开发商暴利，认为即便是再便宜的地价给开发商，开发商定价还是会随行就市，与其让开发商吞了地价的利润，不如土地市场化，招拍挂，地价当然也是越来越贵。
而开发商认为土地招拍挂和各种政府税费抬高了楼市成本，楼价也是越来越贵。
到底楼价和地价成本关系如何？
不管地价多少楼价随行就市
在中原研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到，万科[简介动态]、保利[简介动态]、华润等标杆企业去年10~12月间首次开盘的32个楼盘中，地价/售价比的仅为14%，为保利在佛山的中环广场[消息价格户型点评]，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比的是54%，是万科在扬州的万科城[消息价格户型点评]，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。
从中可以看出，业界比较常用的楼面地价占销售均价四成的说法基本行不通，地价和楼价的关系有时关系并不大，经常是随行就市。
总体来看，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。
一线城市的土地成本明显高于在二、三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。因此，标杆房企在二、三线城市的降价空间大于一线。
房企手中土地成本更是便宜
开发商手中持有的土地成本更是便宜。最近发布的2011年房企年报业绩显示，碧桂园[简介动态]其持有土地成本556元/平方米，销售均价6289元/平方米；雅居乐整体土地的平均成本1277元/平方米，其平均售价10517元/平方米。万科楼面地价约2707元/平方米，销售均价11306元/平方米。
“对于珠三角的房地产项目来说，远没有到割肉的程度，房价下调10%，甚至20%，开发商是可以进行内部消化的。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向记者表示。
开发商越晚拿地地价/售价比越高
但土地成本低，并不意味开发商就会降价。中原集团研究中心认为，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就缺少降价的动力。
不过，土地价格在不断波动，“前几年的地价每年有近30%的涨幅。”赵卓文表示，所以开发商越晚拿的地，地价/售价比就越高。开发商怕的就是这些新项目，因为一旦土地降价，而房价又回调的话，新项目就很难做。
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