[摘要] 买房人联合做开发商，共同出资、选地、设计施工、验收入住，这样的购房理想能否在北京实现？2003年，联想IT工程师于凌罡首次提出这样的购房理念，但在实施过程中，因5次拿地失败，理想楼盘最终未能建成。
买房人联合做开发商，共同出资、选地、设计施工、验收入住，这样的购房理想能否在北京实现？2003年，联想IT工程师于凌罡首次提出这样的购房理念，但在实施过程中，因5次拿地失败，理想楼盘最终未能建成。昨天下午，“北京合作建房”项目举行新闻发布会，拥有多年房地产销售经验的孙智群再次扛旗，声称要组织买房人，盖出比开发商建房房价低40%的房子。
孙智群介绍，此次合作建房以“一起出资买地、一起出资盖房、一起低价购房”为运作理念，要真正做到买房人有知情权、监督权，买到自己满意的住房。运行方案中将规定地块的位置、计算出价格，买房人了解后，再确定是否参与。待明确拿到地后，由出资购买者投票决定设计、施工等合作方。
孙智群称，目前已有近百人报名参与。根据北京的情况，合作建房项目要想正常运转，需要大概800-1000名的买房人参与。孙智群表示，目前已有意向性的地块，一个在通州，均价为8900元，另一块在大兴，均价是7624元。比周边商品房的价格便宜30%到40%是他们的目标。孙智群说，具体操作中，可能会有小幅度调动，但他相信买房人经过买地、验收、投票等过程后，会对合作建房项目更信任和了解。
在具体买房操作方面，孙智群称，买房人在北京合作建房网站上注册会员并提交资料后，前往合作银行办理出资手续，出资完成后，将按照出资先后顺序，确定选房顺序。
孙智群称，他在京有近20年的房地产销售经验，组织“合作建房”是想打破开发商的垄断模式，帮助更多的人找到他们的理想家园。
因此前北京曾出现运作合作建房项目失败案例，有意参与此次合作建房项目的买房人对项目拿地、资金运作和监管等方面的问题提出了质疑，发布会后，孙智群接受采访，回应质疑。
■回应质疑
北京合作建房发起者于凌罡，他的项目未能成功，主要因为拿不到地，这个难题如何克服？
孙智群：拿地是个难题，合作建房是几百人出资建房，房地产开发动辄几亿，从资金方面，合作建房和房地产企业相差悬殊。很多人都质疑资金，觉得这是不可能完成的。目前，我们正努力在做，虽然阻力很大，但没有什么是不可能的。我的个人生涯职业规划是，后半生都致力于合作建房，别的我也不干了。
怎么保证买房人的资金安全？
孙智群：到地块招拍挂环节时，买房人要向银行专管账户打入资金。设计、施工、监理等环节都将进行公开招标，做到公开公正。如果买房人想中途退出，将退还购买者的本金和利息。
价格低的地块，位置偏远，可能达不到合作建房者的要求，这点怎么处理？
孙智群：不论拿到的地块处于什么位置，合作建房的价钱，都会比开发商建房房价低百分之四十左右，价格优势是关键。即使在偏远郊区，我们也会根据买房人需求，和公交部门洽谈，增加那里的线路。
合作建房如何跟当前北京实施的“楼市限购”政策对接？
孙智群：所有参与的买房人要经过资格审核，必须是满足北京限购政策的人才能够参与。
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■对话
合作建房最需信任
人物介绍：于凌罡，联想IT工程师，2003年首次提出由住户“合作盖楼”理念。引起不愿做“房奴”人的浓厚兴趣，逐渐为人所知，后离开IT工作，专门研究寄托了自己理想的合作建房模式。经历过5次拿地失败后，其合作建房项目不了了之。
京华时报：合作建房项目失败的原因在哪？
于凌罡：困难当然是拿地，这其中有很多原因不方便说。另外，买房者不守约的话，没办法追究。合作建房讲求合作，不守约就没办法再做下去。国外合作建房成功，多为政府推动，我们也必须要有政府支持，才能成功运行。最后，执行层面也有要求，没有引入第三方，必然会导致腐败。
京华时报：对此次合作建房项目有何建议？
于凌罡：买房人之间需要信任。没有信任，任何事情都没办法促成，合作建房更是如此。
■建议
民主妥协才能达成共同利益
中国人民大学法学院教授刘俊海指出，北京合作建房是个新模式，也会成为新趋势。通常，开发商在拿地后不愿公布成本，购房者在信息知情权上处于被动地位。买房人自主建房，能保证其知情权和监督权。合作建房模式要想取得成功，关键在于合规性，整个过程要严守国家宪法、行政法规，以及相关部门法律。另外，坚持民主，即少数服从多数，只有妥协才能达成共同的利益。
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在今年3月份，北师大房地产研究中心主任董藩教授预测，今年下半年地方政府将会暗动频频。正如董藩的预测，进入六月后，不仅有地方政府频频动作试图减少限购令的影响，央行也在一个月内连续两次降息，房地产市场更添利好。
“降息就像‘此地无银’。”“限购政策是请神容易送神难。”“房产泡沫就是传说中的鬼。”“现在的房价不是高，是不够高。”……7月6日，董藩教授再次来到南京，参加了南京大学商学院EDP名家讲堂，对当前中国房地产形势与政策进行了解读。
降息就是“此地无银”楼市底部已经出现
在7月5日，央行再次决定降息，距离上一次降息只过了一个月时间，对此，董藩认为，央行连续两次降息，其实就是“此地无银”。“虽然从表面上看降息是为了振兴经济，但是房地产开发企业必定能从中获得。”
董藩分析，在前两年严厉的限购限贷政策下，许多开发商出现了资金的断缺。而现在的降息，特别是贷款利率降低，使得开发商贷款变得更加容易，从而缓解了产业链之前所面临的压力。同时，董藩也指出，降息也说明尚未公布但高层已掌握的宏观经济运行数据很不乐观，尚未止跌。而非对称降息是针对两年来强烈指责银行利用垄断地位敲骨吸髓之舆论的回应。对于购房者而言，这其实也是一个信号，还贷压力的减轻必然会刺激购房者出手买房。但是，董藩建议，购房者一定要把握好价格的规律，在充分理解市场后再出手。
在讲堂上，董藩表示目前房地产市场基本可以被视为底部。并从几个方面进行了分析。“目前钢材、煤炭等和房产相关的行业都受到了冲击，一直处于亏损的状态，现在可以说只是在硬撑了，这些行业都需要在房地产的带动下实现反转。”
从政策面看，一些地方政府出现了自救的情况，而中央并未全部叫停，默认的多是鼓励首套置业的政策。而在银行方面，也有7折利率的出现。“就算不调控，在竞争的环境下也会出现低贷款利率，据我了解，现在北京的一些小银行已经有7折贷款利率了。”
“目前房地产市场上呈现出的涨跌互现现象，其实就是一个见底的特征。”董藩表示，虽然市场上还是有一些楼盘在降价，但是可以发现，许多楼盘在6、7月份，已经开始取消原有的优惠了，除了基本优惠外，再没有用更多的降价方式去吸引购房者。
房产泡沫就是“鬼”限购政策是请神容易送神难
对于目前的高房价，董藩认为，中国房价统计上就有问题，现在存在着很多的小产权房、集资建房以及农村自有房等，这些都没有统计到房价当中去，即便连一些团购房价都没有计算进去。而且，商品房(资料、团购、论坛)作为商品，价格是市场决定的。中国房地产市场一年的成交量就能达到10万亿元，如果价格高，应该意味着买不起房，那么这些成交量又怎么解释呢？
而对于众说纷纭的房地产泡沫，在董藩看来，它其实就像是传说中的“鬼”，人人都说有，但实际是不存在的。“只有在城市发展快，但城市功能又不足的城市才会出现房产泡沫。房价是一个城市竞争力和城市价值的体现，某些城市不是房价高，而是房价不够高，不能情绪化地看待房价，目前房价的格局是有其道理的。”
政策面不断出现松绑现象，很多人也在猜测限购是否会被取消，对次，董藩表示：“请神容易送神难，限购政策一头扎进了‘死胡同’，想调都调不了，想取消更难。”董藩分析，限购限贷“违法”，要找到“合法”的替代才能取消，但现在就是找不到。更为重要的是，经济虽有明显下滑，但还没有到很严重的底部，因此限购很难被取消。
对于未来政策调控是否会再加强，董藩认为，在坚持限购的长期化的同时，中央也会坚持有所松动的长期化，“过分的打击会使很多无辜的人受伤，比如投资客减少的同时，可租赁房屋也减少，使租金上涨。”
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