[摘要] 由于央行在今年6月和7月进行了两次降息，按照规定，很多办理了房贷的市民，从明年1月1日起能够“减负”，部分手头有闲钱的人打算提前还贷。业内人士说，三种情况不必提前还贷。
后小夫妻如何化解还贷压力?"延长贷款年限" 新闻晨报
家庭情况
30岁的金先生和小他一岁的太太都是“新上海人”，结婚已有2年。婚后无儿无女的生活一开始倒也过得逍遥自在，但自从2010年2月购房后，家庭现金流顿时显得有些紧张，并且小夫妻俩准备两三年后要宝宝，他们到底该如何应对呢？
现在，金先生和太太的月收入在扣除四金和个税后都在13000元左右，年终奖税后共有6万元。夫妻俩当时公积金贷款60万元，商业贷款118万元，享有首套7折利率优惠。还款方式为等额本金，期限12年。按现利率，每月还款近18750元左右。
当初购房时向亲戚借款20万元用于装修和首付，这一年多存下来的钱都用于还款，目前还有8万元欠款。
夫妻俩每月省吃俭用，生活开销5000元左右，目前家中除了这套市价250万元的房屋外，仅有1.5万元活期存款。剩余公积金贷款52.5万元，商业贷款103.25万元。
【理财目标】
1、减轻夫妻还贷压力，改善家庭现金流是夫妻俩需要解决的首要问题。
2、金先生夫妇俩两三年后有生育宝宝的计划，需要为生育宝宝储备一笔钱。
3、金先生希望能为家庭配置必要的保险保障计划。
【理财分析和建议】
金先生夫妇都是“80后”小白领，事业正处于上升期，收入有较大上升空间，是处于家庭成长期的家庭。
目前金先生夫妇每月收入26000元，生活开销5000元，还款额却高达18750元，将近占到家庭可支配收入的90%，对于没有什么积蓄的新婚小夫妻来说，确实压力很大。
延长贷款年限 变更还款方式
降低还贷压力的主要方法是延长还贷期和变更还贷方式。
小夫妻俩当时为了早点还清贷款，选择了12年还贷期和等额本金的还款方式，造成目前的局面。
目前多数银行个人住房按揭贷款最长期限为30年，如将贷款期限12年延长至30年，将大大降低每月还款额。此外，金先生夫妇目前的还贷方式是等额本金法，初始阶段的还贷压力特别大，而如果改为等额本息法，情况又会有所改善。
经测算，如商业贷款采用等额本息还款法，贷款期限30年，公积金贷款保持不变（公积金贷款目前暂不支持还款方式的变更和贷款年限的延长），每月还款总额为12801元。
现在金先生夫妇缴金基数分别为9600元和9300元，两人每月可有2646元公积金可以用于冲还贷款，扣除公积金冲还贷，每月还款额仅为10155元，相对于之前的18750元，还款压力骤然下降，生活质量也可大为改善。
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