[摘要] 业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。
业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。
在政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康看来，如果这十年间没有这些政策的出台，出现地产泡沫和房价大起大落的风险会很高，房价可能会比现在还高。“客观讲，这些调控的政策有不尽如人意的地方，但总体还是使房价的过快上涨得到抑制，压制了一些不合理上涨的冲动。”贾康说，不调控，倒房会更热闹。
毋庸置疑，“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面?调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系?
有识之士分析，十年的房地产调控，带给我们三个反思：
土地财政没戒毒
较多人认同的观点是，房价屡调屡涨，深层次的原因，与一些地方过度依赖“土地财政”有关。地方政府作为“地根”控制者，拥有较强的主导权。每当中央出台新的调控政策，地方政府在执行过程中却没了“底气”。
统计数据显示，2006年土地出让收入达7000亿元人民币;2007年土地出让收入约1.3万亿元;2008年土地市场明显降温，土地出让总收入降至9600多亿元;2009年中国土地出让收入增长迅速，达1.59万亿元。
2010年土地出让收入同比猛增70.4%，高达2.7万亿元人民币。2011年，出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，土地出让合同价款2.69万亿元。
据了解，2001至2003年，土地出让金高达9100多亿元，约相当于同期地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期地方财政总收入的46%左右。
近三年，土地出让所得每年稳定在2万亿元-3万亿元的规模，房价跌落会让地方政府收入锐减。如上海、北京2010年的土地出让金均超过1000亿元，占当地财政收入的近一半。从2012年土地出让情况来看，全年土地出让合同价款2.69万亿元，同比2011年的3.15万亿元，下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。
“政府热衷卖地，抬高了房价;房价高涨，政府又有更多的税收，这是一个恶性循环。”地产业内人士说，“依靠土地财政不是长期行为，也不是健康行为，是一种类似‘毒瘾’的依赖症，必须下大力气戒除。”
调控欠缺精细化
有识之士认为，由于购房需求是多样化的，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分，不同城市需不同对待。遗憾的是，政府的调控常常抓不住关键问题，常常搞“一刀切”，比如全额营业税的政策，就误伤了一大批改善人群，怎么能用年限来界定购房人群呢?很明显应当以持有套数。
在“国五条”出台以后，有开发商就表示，现在推出“国五条”反而是一件好事，“我们最怕现在没有声音，到了3月份楼市量价齐升，政府下重手。这次就传递一个信号房价不要快速上涨。”
业内专家认为，房价上涨，首先是一线城市刚性需求大，普通商品房供给量有限，土地供应也不足。其次是一线城市频现“地王”，使得百姓对购房价格预期发生了变化，购房者和房地产开发商之间信息不对称，开发商会以地价不断攀升来误导购房者预期，渲染房价会大幅上涨的市场氛围。某地房协会长指出，三四线城市房地产供应相对比较充足，这主要是因为三四线城市房地产市场存量大，价格维持相对平衡，未来即使上涨，涨幅也不是很大。但一线城市存量较小，一旦价格上涨，就会推高居民对房价的预期。
人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在两会上说，历次调控都是在需求上做文章，但在供给上，农村集体用地不能自由进入市场，各地为招商引资又低价出让了大量工业用地，工业用地浪费很严重。这些都减少了住宅用地的供应，如果这些问题能解决，住房的供需矛盾就会得到缓解。如果再从用地功能上进行分类，划定大多数用地是用于保障住房和自住房，就能够让房地产市场进入健康发展轨道。
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