[摘要] 国家统计局日前公布的数据显示，今年1月至4月，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1月至3月份提高0.9个百分点。而从待售面积数据上看，商业营业用房待售面积的增长幅度正在扩大。
国家统计局日前公布的数据显示，今年1月至4月，房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1月至3月份提高0.9个百分点。而从待售面积数据上看，商业营业用房待售面积的增长幅度正在扩大。
房地产开发投资增长速度为“名义增速”，据国家统计局解释，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1~3月、1~6月、1~9月、1~12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
从数据上看，住宅仍是投资大头。今年1~4月的住宅投资为13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%，这与去年同期68.3%的比重基本持平。但从待售面积上看，今年持续火热的商业营业用房待售面积不容小觑。今年1~4月，商品房待售面积 42588 万平方米，同比增长40.5%，其中，住宅28139万平方米，同比增长 44.7%，商业营业用房8117 万平方米，同比增长31.5%，去年同期，这个数字是 6170 万平方米，较2011年1~4月的增长数字也仅为17.1%。
从环比数据也可看出商业营业房待售面积的增加。今年4月末，商品房待售面积42588万平方米，比3月末增加148万平方米。其中，住宅待售面积减少6万平方米，办公楼待售面积增加18万平方米，而商业营业用房待售面积则环比增加165万平方米。
今年上半年，开发企业对商业地产的投资热情不减。中发集团下属的永泰地产在这个春天宣布，大举进军商业地产，其旗下正在建造的三个综合体项目分别位于哈尔滨、呼和浩特及银川，据其公布的数字，总投资额接近300亿元，拿地成本高达50亿元。如此大的投入资金如何支撑？据中发集团总裁、永泰地产总经理戴迪的说法，永泰地产母公司中发集团将为其提供资金支持，而中发集团总资产如何？据永泰方面提供的数据，三块业务加起来总资产约为300亿元。
2013年4月28日，万达集团在东北地区文化旅游项目哈尔滨万达文化旅游城动工，这个特大型文化旅游商业综合项目位于哈尔滨松北新区，占地80公顷，总建筑面积90万平方米，总投资为200亿元人民币。关于资金来源，在开工当天，万达王健林在哈尔滨接受包括本报记者在内的媒体采访时表示，万达有足够的资金，也有足够的银行授信，“不用担心。”
受投资热捧的商业地产，在被认为是政策避风港的同时，也充满风险。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般也只占其年度营业总收入的3%~5%，经营利润不容乐观。
另外，在房地产调控如此严厉的今年上半年，积极拿地、加大投资仅仅是大型房企的游戏。兰德咨询总裁宋延庆分析指出，多数企业对今年的市场走势并不乐观，或者谨慎乐观，增长率目标较高的，主要以30亿~100亿级企业居多。他表示，从已披露的今年一季报业绩看，许多企业都实现了销售额、净利润的同比大幅增长。其中，74%的企业完成了全年目标的25%以上。这固然与2012年一季度市场冷淡、基值较低直接相关，但也有翘尾因素。更主要的，其实都想“抢收一季度”。
宋延庆对本报记者预测，受限于土地储备、去化速度、现金流等因素，在楼市调控严厉的今年，将有5家左右上市房企逐步退出房地产业务，这5家房企均为中小型公司。
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（来源：中国新闻网）据统计，正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。
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在业内看来，这一轮“商业地产热”是起始于2011年——时点恰恰与楼市新“限购”政策实施的时间相一致——这并不是巧合，而是因为调控，一部分开发商转向不限购的商业地产。
业内指出，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大;二是招商环节，招商难，空置率高;三是经营环节，商户经营难，开发商低。
卖商铺成救命稻草?
“当中国开发商和美国开发商坐在一起，发现彼此做的事完全不一样，前者重视销售收入，后者重视租金和运营。”业内表示。
目前国内综合体普遍的筹款来源和方式，一是来源于定金和预付款，占比25.6%，也就是说销售依然是最主要的来源;二是自有资金、自筹资金;三是国内贷款。
业内认为，自有资金和自筹资金目前依然是中国房地产的痛点，其中相当一部分来源于信托，来源于短债长投，融资成本非常高，综合融资成本为15%-20%，现在的是远远达不到的。
资金来源的短缺，直接导致商业地产开发商往往选择卖商铺等资产回笼现金。“卖之前没有经过策划，也没有经过招商，更别提运营。”业内表示。
着名商业开发商万达，主要收入来自销售。截至2012年底，万达累计持有经营性物业1290万平方米，但租金收入仅为52.07亿元。万达去年收入是1416.8亿元，租金收入仅占3.68%，绝大部分仍为卖商铺、公寓等的销售收入。
已决定由散售转为持有为主的SOHO中国，2012年投资物业的租金收入仅为1.48亿元，不及全年营业额的1%。
据调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的达到7%;相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。
阳光新业是国内租金收入占或之一的商业地产企业。2012年阳光新业商业物业租赁收入2.5亿元，占公司年度营业收入45.79%。连其商业管理服务等收入也超亿元。阳光新业副总裁吴尧认为，绝大多数开发商还是以做住宅的思路来做商业，对上市公司来说，销售收入大增会让报表好看，但长期来看还是要依靠租金收入，否则就算不上真正的商业地产商。
“每天接到好多电话，问落位图看了没有，什么时候看场地。”在一家品牌企业负责市场的张江(化名)最近很忙，他每天工作的一部分就是接各个商业中心的招商经理甚至招商副总的电话，看商铺落位图，选择地段，谈价格。
“原来他们对我们的品牌和销量不了解，对我们不是特别热情，但现在不同了。”张江服务的公司2009年在深圳万象城开了一家店，随着公司销售额从2000万元超过2亿元，陆续进驻了二线城市的万达广场(小区网论坛)、凯德广场等。他对记者说，与之前他上门“求商铺”不同，如今品牌商在商铺地段的选择上越来越多，价格的优惠也越来越多。
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“冲入”商业地产
客流增长下降，顾客消费意愿下降，商家减少开店计划。早在2012年下半年，万达集团王健林就提出过商业地产将面临的行业性问题。然而，从2011年开始热起来的商业地产，在2013年温度不降反升。
日前，中发集团下属的永泰地产也宣布大举进军商业地产，这家北京的公司准备在经济发展较为活跃的省会城市复制“永泰城”。其具体规划是，未来5年，永泰地产要建造5座高级酒店、3个城市综合体，年销售额将达到50亿元。
永泰地产旗下正在建造的综合体项目有3个，分别位于哈尔滨、呼和浩特及银川，投资额度分别为70亿元、90亿元和100亿元，总投资额接近300亿元。其中，将于6月开盘的呼和浩特项目总体量就高达140万平方米，的银川永泰城总建筑面积更是高达230万平方米。
值得注意的是，永泰地产官方公布的年销售额为20余亿元，总资产规模约为90亿元，而记者了解到，上述永泰正在建设的三个项目，仅在土地上的支出就高达50亿元。投入如此之大，招商及经营如何展开?在回答本报记者这个问题时，永泰地产副总经理李礼的回答是：“确实有压力，但是有信心。”
而中发集团总裁、永泰地产总经理戴迪表示，永泰地产母公司中发集团将为其提供资金支持。中发集团有地产、金融、医药三块业务，总资产约为300亿元。
根据永泰地产副总杨俊的说法，其对选址的要求是，这一城市要能够辐射500公里以外的区域，且房地产销售较为活跃。他说，这些项目都位于省会城市核心地段，能够推动当地经济发展，契合当地的经济发展需要。
李礼说，永泰地产在区域上特意避开热点城市外，在商业上走的是主题路线，而这一战略的确定，用了四年的时间，他还说，这一“差异化”定位的过程十分艰辛。
与此同时，之前一直致力于开发运营家居建材购物中心的红星美凯龙最近也开始大规模开发城市综合体和购物中心。上海红星美凯龙企业发展有限公司(下称“红星美凯龙”)副总裁贾涛接受本报记者采访时称，该公司已在北京、天津、重庆、昆明、福州等17个城市，进行22个综合体项目开发，分别是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心。
按照贾涛介绍的计划，红星美凯龙将在京津塘、长三角、西南、东北这四大战略区域，进行“红星国际广场”和“爱琴海”布局，力争2020年达到100个“爱琴海”项目。
红星美凯龙执行总裁张华容称，红星美凯龙商业地产在资金上“有足够的准备”，而商业地产未来的资金募集方式不排除票据等形式。她强调，该公司一半左右项目是与当地开发商合作，这从一定程度上控制了土地上的成本。
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商业地产“变数很大”
这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今，已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。
然而，“避风港”并非风平浪静，更不等同于赚钱。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%。而相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业，八成以上亏损。
张江说，品牌商选址“不是求名就是求利”，要么跟相关的大牌在一起，要么选择销量好的铺面。他说，目前整个消费市场不如前两年，品牌商扩店动力不足，但许多省市的商业综合体却越来越多，随着供应增大、竞争加剧，品牌商挑选的余地大了，有时同样的地段可以拿到更优惠的价格，同样的价格，有时则可以拿到更好的位置。
这种“甲方”的角色转变，虽然让张江感到欣慰，但他也认为，商业地产供应剧增，反而对公司经营提出了挑战。
“一下子就能火的场子越来越少，消费不景气，加上一下子多了太多商场，人流就被分流了，而大家都知道，原本电商也分走了一部分客流。”张江说，“现在这么多场子可以选择，我们却没有这么多精力进入那么多场子，关键是老场子还好说，人流看得到，品牌能做多少销量也看得到，但新场还是有风险的。”
张江说，“新场”多了，价格往往可以压得很低，但人气往往不可预见，这就类似于赌博，“压准了的话能有高，压不准的可能性也很大。”
“很多商家都有很大的规划，但作为品牌商，我们觉得现在二三线城市好的地段拿地成本高，人才很难到位，新的商业中心要实现人流量和销售很不容易。”张江说。
兰德咨询总裁宋延庆最近算了一笔账：2012年上半年，经营业绩较好的恒隆地产在内地的物业租赁总资产是668.14亿港元，去掉成本和税金，每年有20亿港元左右净利润，年率是3%。众所周知，恒隆地产是老牌商业地产商，也是租金的企业之一。恒隆地产尚且如此，新涉足商业地产的众多开发商恐怕持平都难。
据此，宋延庆认为，商业地产泡沫不容忽视，未来，中小体量项目将难以存活，而在一些城市将体量做大、做差异化，形成规模后，或许能有胜算。尽管如此，他仍然强调：“变数很大。”
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