[摘要] 中国三产化、服务化学者贺有利近日在他的《加速城镇化下房地产科学调控研究报告》中提出，稳定房租比稳定房价更迫切。
中国三产化、服务化学者贺有利近日在其的《加速城镇化下房地产科学调控研究报告》中提出，稳定房租比稳定房价更迫切。
贺有利分析称，中国房地产调控目标应首先是控制房租过快上涨，其次控制房价过快上涨，特别控制是中小城市及县域中心房租和房价。他说，目前住宅的承租者主要是低收入者，包括新增大学毕业生、外来务工人员及城镇的新增人口。房租快速上涨的受害者是低收入的租房者，因此，控制房租比控制房价更迫切。
贺有利建议住建部牵头，各城市建立稳定房租和房价工作责任制，切实加强房租和房价的控制，特别是加强中小城市及县域中心房租和房价的控制。城市住宅房租和房价应保持稳定，防止暴涨影响经济健康发展。
贺有利表示，限购是抑制需求的权宜之策，但也是房租快速上涨的主要原因，中小城市特别是县域中心一般不宜采取严格的限购等行政措施，巨大城市、特大城市、大城市的严格限购等行政措施在房价稳定后，要逐步科学有序地适当放松限购，但要防止无序放松引起房价报复反弹。
“由于限购等措施，高中收入者新购房相对减少，用于出租的旧房相对减少，减少了出租房源，改变了供求关系，推动房租迅速上涨。”贺有利说，建议对投机性的不住不租、长期闲置的住房率先开征高额房产税(空置税)。
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（来源：上海证券报）梳理繁杂的数据，尽管房地产市场仍难看出明显的降温，但投资、新开工面积、开发商购地面积等指标却有些许回落。业内人士称，国五条出台，加上有所收紧的信贷，使楼市高烧“微降”，但从成交量和开发商资金链等方面分析，期望房价明显下调几无可能，这让后期调控难度加大。
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“纵观前5月房地产各项指标，除住宅开发外，其他各项指标同比增速回落，这说明调控新政抑制了房地产行业的较快回升。”链家地产分析师张旭说。
“回落”成前5月房地产各指标关键词
据国家统计局数据，1-5月份，房地产开发投资26798亿元，增速比1-4月份回落0.5个百分点。前5月房地产开发企业房屋施工面积523431万平方米，增速同样比1-4月份回落1.2个百分点；开发企业土地购置面积11756万平方米，同比下降13.1%，降幅比1-4月份扩大4.5个百分点；土地成交价款2718亿元，增长3.7%，增速比1-4月份回落6.9个百分点；开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。
而1-5月份，商品房销售面积39118万平方米，同比增长35.6%，增速比1-4月份回落2.4个百分点；5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.26，比上月回落0.09点。
“上述数据说明，虽然各地国五条落地力度不大，但因为信贷等方面有所收紧，楼市高烧的趋势微有放缓。”北京中原地产市场研究总监张大伟说。
虽“落”却忧房地产调控任重道远
尽管“落”字当头，房地产市场仍让人揪心。从成交量和开发商资金链等方面分析，期望房价明显下调几无可能，这让后期调控难度加大。
“A股地产上市公司一季度财报数据显示，一二线房地产企业短期资金链相对宽裕，其中一线企业尤为充裕，同时房企海外融资依然积极，企业仍有扩张动力。”张大伟说，开发商拿地量下降，主要是受供应不足导致，但其拿地意愿依然强烈。
并且，整个5月份主要54城市新建住宅签约套数为24.86万套，虽然环比4月份的25.3万套下调了1.8%，但无疑仍处高位。
对此，张旭持相似看法。“虽然1-5月房地产投资同比增幅回落0.5个百分点。但纵观今年以来，房地产投资同比增速持续均保持在20%以上，是市场回暖以后相对较高和稳定的水平，在严厉调控周期内整个行业仍能持续保持如此增速，足以说明整个行业依然具备回升的潜力。”她说。
再者，张旭分析指出，虽然5月国房景气指数回落0.09点，已经连续三个月环比回落。但这三个月的平均降幅为0.22，远低于2011年持续回落期间0.48的平均降幅和2012年2季度回暖初期0.74的平均降幅。这也进一步说明房地产对调控政策的“免疫力”在增强，也意味着后期调控难度将加大。
“近期广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。整体楼市在国五条落地力度低于预期的情况下，购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象，市场存在再次失控的风险。”张大伟说。
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