[摘要] 实时数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录突破12万套，远超北上广深，同期北京住宅库存为5.76万套。即便按照前两年的去化能力，杭州也需要大约一年半左右才能消化。如此巨大的供给量，势必增加这些城市房价的不确定性。
今年以来，亚洲首富李嘉诚频繁抛售香港和内地资产，并且连续减持旗下的A股上市公司长园集团的股份。李嘉诚纵横商海未有败绩，此举也被视为其看空内地房地产走势，因此提前离场。
而年关一过，坚挺的房价似乎听到了更响亮的咔嚓声，在温州、鄂尔多斯房地产泡沫破裂，房价持续下跌之后，杭州、常州等地纷纷传出部分楼盘大幅降价销售的消息。杭州一名为德信北海公园的楼盘突从单价18000元每平方米直接降至15800元每平方米，紧接着杭州另一楼盘天鸿香榭里则直降6000元吸引客户认筹。无独有偶，江苏常州名为雅居乐星河湾的楼盘随即爆出六折抛售的消息。
一时间，二、三线城市房地产即将崩盘的言论甚嚣尘上，崩盘论再度兴起。不过，从供需关系来看，杭州等城市的降价有其逻辑。实时数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录突破12万套，远超北上广深，同期北京住宅库存为5.76万套。即便按照前两年的去化能力，杭州也需要大约一年半左右才能消化。如此巨大的供给量，势必增加这些城市房价的不确定性。
然而业内巨头对未来住宅市场预期依然向好，中国建筑董事长易军、万达集团董事长王健林、万科总裁郁亮近期接受《英才》记者专访时均表示，中国房地产市场未来至少还有10年发展期。
自1994年房地产市场化以来，中国的楼市似乎进入了只涨不跌的单边市，如果以资产为评判标准，先入场者无疑都是赢家，他们获取了高额的资产回报。2013年中国房地产市场堪称疯狂，主要城市商品房均价上涨10%，一线城市高达20%；交易额同比增长26%。与此同时，土地市场更是火爆，北上广深四个一线城市土地出让收入合计达到了5127亿元，同比猛增156%，并超过了2011和2012年的总和，同时也创下了各自城市年度土地出让收入纪录。
疯狂过后也许就是平静，如此巨大的供给和需求放量过后，局部地区因为供需失衡出现调整在所难免。展望未来十年，中国还有巨大的城镇化市场，可以预想中国依旧是全世界规模的房地产市场。
然而需要反思的是，经过将近20年所谓的市场化运作，中国的房地产市场依然掣肘繁多，非市场化的诸多因素犹存，无论调控政策、市场秩序还是开发商商业模式，都亟待转型。
Q1：二、三线城市拐点来临？
杭州、常州房价下调的迹象是否预示着二、三线城市拐点甚至是崩盘来临？
陈淮（住房和城乡建设部政策研究中心原主任）：我从不用“崩盘”这种媒体语言，因为我不知道这个词指的是什么意思。大概一些人把股市的概念用于了楼市。当股市处于熊市时，我们可以假定所有参与者都会成为卖家；楼市永远不会出现这种情况，不能设想人们都把房子挂单卖出，都搬到大街上住，等着降价再买回。
别告我什么日本、香港经验。那是人口在城乡分布结构相对稳定、城市存量住房资源达到长期均衡之后才会出现的情况。日本问题的原因也并非像公众舆论平台中充斥的人云亦云的解释。
请不要再用“拐点”这个词。在过去多年，媒体在房地产问题使用这个概念时全都用错！在数学意义上，价格由升转降或由降转升的那一点叫极值点、质点、顶点，唯独不叫拐点。拐点是上升（或下降）的速率由加速上升（下降）向减速上升（下降）转变的那一点。请注意，拐点的曲线运动方向并未变化，变化的只是速率。
二、三线城市价格出现局部波动是市场发展过程中必然出现的现象。任何长期趋势的价格曲线都不会是一条直线。
曹建海（社科院研究生院经济学教授）：二、三线城市房价的拐点也许就是这个时候。三、四线城市肯定是的，浙江省的高利贷比较盛行，资金相对更加紧张，这一带的房地产是非常危险的。
拐点早晚会来临，而且是从小城市到大城市蔓延的，北京、上海这样的大城市具有规模优势，财政支出基础设施建设的优势，另外权力经济中心的吸引力还是非常大。所以大城市房价的回落是最后的。
二、三线城市，房价上涨迅猛，相应的这些城市外来购房的比例是比较低的，这些地方，土地比较便宜，当地政府为了吸引开发商进来投资，优惠政策就比较多，碧桂园就是依靠这样的模式，在三、四线城市建设大量的房地产，这些地方的房地产供给过剩更为严重；一线城市土地比较紧张，地价高，房屋供给肯定慢于二、三线城市。
顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）：有两种拐。一种是小拐点，是增幅下降，这种拐点已经出现了；一种是大拐点，房价以前上涨，现在看是局部下降。
小拐点，已经出现了，大拐点是少数城市。房地产市场经过2013年的高速增长，销售额同比增长26%，房地产投资增长19.7%，房价平均增长10%左右，有些大城市增长20%。房地产的需求释放包括交易量和交易价格在2013年达到高峰，释放以后，在2014年不可能那么大。前几年中小城市和有些二线城市供应量大幅增加，一定程度上出现了供大于求的状态。
理论上讲，中国房地产市场已经出现了从卖方市场到买方市场的拐点，但是一线城市依然处于卖方市场，仍然是供不应求。房地产属于地区性的市场，在某些市场出现土地供应量加大，去年买地今年供应量加大；但有的地方，供应量比较少，而需求量比较大，北京连续几年没有完成土地供应计划。但是需求每年在增加，仍然是供不应求。
林洁（伟业顾问董事长）：整体价格也下不了太多，尽管有很多价格在下降，但我认为不是实质的，而是在推广、促销方面的手段。
莫天全（房天下控股董事长）：从房天下的百城价格指数来看，房价已经连续上涨了20多个月（包括同比和环比），但是我们看到，从去年11月开始到今年2月，百城价格指数显示的房价还在上涨，但涨幅是下降的，所以从去年11月开始，房地产价格发展趋势是有点回调的。
（杭州等地）是一些价格下降案例，另外我们也看到像温州的房价一直是在下降，可见一些三、四线城市的房价是有下降压力的。
但是我认为应该从两个方面来看。中国的房地产市场并不是一个市场，而是多个市场。一线城市是一个大市场，30个省会等主要城市也是一个市场，这两个市场可能有类似的地方，房地产的问题一般不大，城镇化能确保这些城市有较旺盛的需求，供给反而有些不足，价格上行的压力还是有的。
另外三、四线城市，价格存在下行压力。这些城市的房地产供给相对大而需求是有限的。因为他是靠自己的增长，没有外来的力量（人口）。从整个国家来看，房地产应该没有那么大的下行压力，但三、四线城市、中小城市的价格下行的可能仍很大。
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