[摘要] 今年房地产调控思路正悄然发生转变，“去行政化”是目前呼声最大的方向原则。 4月底，广西南宁发布的一份楼市限购调整政策的文件引发了市场的震动。在业内人士看来，在严格执行了数年限购政策之后，省会级城市首次出现松动，传递出地方政府希望重启房地产市场的明确信号。
今年房地产调控思路正悄然发生转变，“去行政化”是目前呼声的方向原则。 4月底，广西南宁发布的一份楼市限购调整政策的文件引发了市场的震动。在业内人士看来，在严格执行了数年限购政策之后，省会级城市首次出现松动，传递出地方政府希望重启房地产市场的明确信号。在一季度房地产市场降温明显的大背景下，南宁开头，地方楼市调控松绑谁会是下一个？
救市枪打响：南宁官方正式下文“松绑”限购
近日，南宁市房管局发文称：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
上海某房地产研究院研究员严跃进认为，南宁“松绑”限购，本质上并非消耗库存。广西北部湾经济区的战略地位很明显，而此类区域如何实现人口、资金等资源的合理配置，并加快经济区热度的提升自然需要战略思维。因此，南宁限购政策松绑，更注重的是解除行政枷锁，释放该经济圈内的购买力。
根据数据库实时数据，南宁在4月27日的商品房库存为546万平方米，合计48900套。而此前1季度南宁的商品房成交162万平方米。严跃进表示，按照1季度的市场消化能力，目前南宁的库存约为13.5个月，这并不算太高。
严跃进还认为，作为广西的首府，南宁聚集了大量的土地和投资资源，未来随着南宁高铁经济圈的凸显，这也会对整个市场限购政策提出了松绑的利益诉求。
日前一份“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”显示，广西土地偿债规模只有700多亿元，但土地偿债比例高达38.09%。该报告分析称，广西的地方债增长主力在市本级政府，而债务支出中土地收储支出较大，而在实际经济运行中，地方政府对土地收储的投入大，对土地收入也会格外依赖。而早在2010年，广西南宁的一个地王楼面价格就突破了1万元/平方米。
无疑，这是份由官方正式发布的限购调整文件。此前相继传出了温州、长沙、杭州等多城市在酝酿松绑限购，最后都被辟谣。就在昨日，天津滨海传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房，但也并没有正式文件出台。
高华证券认为，限购放松并不足以重新恢复行业的供需平衡。因为对交易量的影响取决于投资者对房价上涨的预期，然而房价攀升似乎与迄今一直房价上涨的经济改革背道而驰。如果这并非政策松动的预期交过，那么其提振交易量的效果可能是暂时的。
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南宁楼市“限外”松动 调控松绑下一个城市是谁
4月28日晚间，南宁市住房保障和房产管理局发布了名为《北部湾经济区北海等五市户籍居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房》的文件，文件称：广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
这意味着，北海、防城港、钦州、玉林、崇左这5市居民可摆脱“1套房”的束缚，至少能在南宁购买2套房。南宁有限度地放开“限购”中的“限外”标准，能否时间启动南宁市的房地产市场不得而知，但其传达出的政府刺激市场的信号却已十分明显。
事实上，各地特别是二、三线城市针对房地产市场的“松绑”心态早已不是新闻。之前有消息称温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策；此外，长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。
在中原地产市场研究部总监张大伟看来，各地政府之所以“坐不住”，主要是今年以来楼市观望情绪渐浓，成交量出现较大幅度的下滑。而宏观经济承压前行的现实，也使更多的人把目光再次转向了房地产行业。
国家统计局公布的一季度房地产数据显示，商品房销售面积同比下降3.8％，其中住宅“限购”销售面积下降5.7％；销售额同比下降5.2％，其中住宅销售额下降明显，达7.7％。其中，二、三线城市成交量萎缩最为厉害。据中原地产研究部统计，杭州今年季度楼市总成交量环比下调幅度达到94％。
“一刀切”落伍？
政策悄然松动
不理想的销售业绩，日益高企的库存，土地市场的降温——一直以来，作为中国很多地方政府投资和财政支柱的房地产业显然已经后劲不足。面对压力，曾经旨在为楼市降温的“限购”似乎也进入到一个需要调整的阶段。南宁之后，谁会成为松绑楼市的下一个城市？
事实上，几乎与南宁新政策发布的同时，天津滨海新区传出“差别化限购”政策的说法。所谓“差别化限购”是指不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。天津官方对此回应称：“新区的确正在积极申报、争取差别化限购政策，但目前还未获得天津市有关部门批准。”
无论是已经成文的南宁，还是有待审批的天津，楼市调控政策的松动已悄然开闸，年初提出的“双向调控”概念成为房地产市场的关键词。
中指研究院近日发布报告表示，2014年一线城市价涨量跌，二线城市总体平稳，而三线城市则存在较大的去化风险。从近期的市场变化来看，即使同为二线城市，不同城市的市场走向也在逐渐发生变化。
在这种市场分化不断加剧的背景下，原本“一刀切”式的行政调控手段已然不能适应房地产市场的变化。既要防范个别城市房价上涨过快，又要解决个别城市供大于求的现实——调控也应符合楼市格局的变化：一方面抑制北上广深四个一线城市和个别二线城市房价过快上涨的势头；另一方面密切关注个别三线、四线城市库存高企带来的风险和压力。
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多地松绑限购火速救市 开发商:政府比我们急!
多地火速救市打乱房企降价节奏
开发商称“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急”
近日，南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。
“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。”一位在多地有项目的开发商向记者直言，地方政府依赖土地财政的惯性很难改，只要明白这一点，就知道政府肯定会出手救市。
“既然会救市，干吗要降价？扛一阵就过去了。”上述开发商说。杭州一家房企高层也表示，限购松绑的预期，在某种程度上打乱了该企业原本想以价换量的节奏。
地方密集救市
4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
实际上，多个城市都在寻找放松调控的突破口。无锡宣布从5月1日起，该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米；杭州萧山区则通过下调土地竞买金，以减轻开发商资金成本压力；郑州市房管局也表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。同时，河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。
业内人士认为，这几个城市的试探性放松，将引发其他城市的效仿。
“现在地方多为曲线救市，以此试探中央的政策底线。”深圳一家上市房企高管表示，一般地方救市的特点，都是先等不起眼的城市冒出来，若未被叫停，其他城市松绑调控的尺度会进一步放开。
如2012年，救市的如芜湖、佛山、珠海等，均是出乎市场意料的三线城市。
“深圳当时也储备了救市政策，但几个小城市被叫停后，深圳就不敢出了，幸好下半年市场好转了。”深圳市国土房管局内部人士告诉记者，目前“双向调控”的政策指引，使一线城市不敢轻举妄动。
“目前房价确实涨不动了，不少城市库存量太大，房子太多卖不出去，取消限购有其合理性，如果等到统计局的房价数据下跌，再去调整政策就来不及了。”深圳某龙头房企高管说。
此前市场传闻杭州在“五一”后将放松限购，但截至5月5日，尚未有措施出台。
“杭州楼市情况非常不妙，但因受舆论关注度高，暂时还不敢全城取消限购，先放松几个存量大的郊区。”上述上市房企高管日前正在考察杭州楼市，他表示，杭州地价如果大幅下跌，地方财政会很困难。浙江省一季度GDP比去年同期只增长了7%，政府清楚要拉动经济增长，房地产是最快的，尤其是杭州、宁波这类城市对全省购买人群吸引力较大。
“虽然政府放松调控会很谨慎，但到憋不住的时候还是会救。”他说。
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