[摘要] 3月以来，一则始于兴业银行发文叫停地产结构融资、地产供应链融资的消息犹如晴日惊雷，与之伴随而来的是杭州个别楼盘房价大幅下降激起的对于房价走势的热议，之后，这场风波由银监会紧急召集十几家银行发布公告稳定市场情绪而短暂告终。
3月以来，一则始于兴业银行发文叫停地产结构融资、地产供应链融资的消息犹如晴日惊雷，与之伴随而来的是杭州个别楼盘房价大幅下降激起的对于房价走势的热议，之后，这场风波由银监会紧急召集十几家银行发布公告稳定市场情绪而短暂告终。
尽管多家银行公告“房贷政策并无调整”，不过之后，21世纪经济报道记者多次走访北京多家银行发现，相比以往的首套房8.5折-9折利率，房贷折扣已近乎“绝迹”。在此背景下，5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，15家商业银行相关负责人列席。
央行在会上要求，各银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。同时，要加强对住房贷款风险的监测分析。
一份会议纪要提到，多家银行相关负责人在会上透露，受市场需求和资金成本上升影响，按揭贷款定价有所提高。比如，工行首套执行基准利率少有上浮;招行新发放的首套房利率由9.7折提高至上浮7.6%左右;中信首套房贷款利率约8%。
一家股份制行北京分行个人业务条线负责人透露，中小银行去年6月以来就开始上调首套房贷款利率;国有大行去年还能拿到优惠贷款，但今年就连国有大行的首套房贷款利率都上调至基准，部分上调至基准利率的1.05倍，甚至更多。
北京调查：房贷折扣几乎绝迹
以北京为例，21世纪经济报道13日向多家银行房贷相关部门致电得知，工农中建四大行目前的首套房贷款利率为基准利率。
5月上旬前个别支行仍有小幅优惠，如农行北京地区首套房贷一般为9.5折，主管行长签字9折，近期无明显变化。
记者从建行朝阳区某个贷中心了解到，其首套房贷款利率仍为基准利率的9折，但5月8日、9日开始，该中心的9折优惠取消，改为基准利率。“不过，具体情况还要看与建行有贷款合作的楼盘项目，开发商不同，房贷利率也不一样。”该中心一工作人员解释道。
另外，中行北京一家支行客户经理解释，受贷款规模影响，房贷有积压不能放款的情况，可能会影响到放款效率。
而一家总部位于上海的银行北京地区支行还要求，贷款100万以下的，首套房贷款利率由春节前的基准利率9折改为现在的1.05倍;贷款100万以上的，虽可享受基准利率，但还要附加购买至少价值5万元的理财产品及开通手机银行业务。
股份行方面，记者从光大了解到，其目前执行首套房贷款在基准利率的基础上再上浮5%，亦无放松迹象。另有媒体报道称北京农商行首套房贷款利率优惠幅度较大，但该银行内部人士告诉记者一直是9折-9.5折，近期无明显变化。
民生、平安北京地区分支机构近两年都已较少开展个人住房按揭业务。一家中小银行海淀区支行相关负责人解释，该行限贷停贷主要是因为去年下半年额度紧张，致使许多贷款单子无法放款，一月银行集中处理去年的挤压单，占用了上半年的贷款额度。
记者亦以客户身份向多家有新盘出售的售楼处工作人员咨询，首套房贷款利率甚至为基准利率的1.1倍，合作银行涉及工、农、建、兴业、招行等。
“目前银行额度紧张，导致放款较慢。房贷审批时间一般要两到三个月，多的要半年以上。”光大银行工作人员透露。
“新建住宅做贷款的大部分期房，需要结构封顶后在做贷款，这样大部分在楼市火爆的2013年成交的新建住宅也会积压到2014年来做贷款。”中原地产中国区销售总监张大伟告诉记者。
银行房贷政策的转变远非上调贷款利率这么简单。首套房贷款申请难度的加大、下款时间的延长、贷款人还贷成本增加等，都随之而来。
有银行人士反映，目前还没有大规模的“弃房”现象，但大额房贷断供则有发生，银行处置起来有难度，特别是首套房。
虽然首套房对房贷利率上升的敏感度不高，但对工薪阶层而言，哪怕5%的上浮都意味着贷款成本的大幅增加。以30年期的贷款基准利率6.55%为例，100万元贷款额若在以前利率8.5折情况下，月供为5720元，30年总利息为105.9万元;而当利率上浮到1.05倍时，月供6571元，30年总利率将达136.55万元，较之前多出30余万元。
在万联证券研究所所长傅子恒看来，首套房是刚需，对银行而言仍属于优质贷款，目前个别银行取消是短期行为。
监管层提示关注“弃房现象”
与普通贷款不同，个人住房贷款具有“稳经济促增长”的稳定功能，亦是普惠金融的重要组成部份。有银行尝试采取个人住房贷款资产证券化的渠道腾挪信贷额度，但由于房贷利率较低，在资产转让定价时并无明显吸引力。
接近上述与会者的人士表示，监管层提出几点意见：一是要求各行要在现有资源情况下根据市场需求，以保证、照顾等多种形式确保住房消费贷款的资源配置;二是利率合理定价，做到财务可持续发展而非商业可持续发展;三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，必要时可找央行调剂规模等。
另外，目前银行业整体不良率上升，监管层提醒需关注“弃房现象”。不过，亦有分析人士指出，“弃房现象”并非银行上调贷款利率直接造成，而与实体经济下行有关。
与上述会议同日发布的4月社会融资规模1.55万亿元，新增人民币贷款7747亿元，M2同比增长13%，当月住户存款减少1.23万亿元，存款增速创8年多值。“实体经济的下行也造成了部分中小企业主经营压力增大，乃至部分住房贷款还款人信用风险增大。”分析人士说。
而出于“谨慎涉房”的考虑，有大型银行北京分支机构已暂停了一手房住房贷款，不再与房地产开发商定点合作。
“一些新开楼盘风险加大，且开发商资质参差不齐，有的手续不全，甚至无法给住户开出房产证。首套房贷款利率从原来的8.5折优惠，到现在上调至基准利率甚至更高，也有银行对房地产风险加大等方面考量。”上述机构工作人员解释。
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(来源：京华时报)央行周一召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。专家认为，在房地产投资增速下降、部分区域成交量和价格纷纷下跌的情况下，上层督导监管层召开会议，或意在稳住市场需求。
发布
要及时发放个人住房贷款
央行副行长刘士余在座谈会上指出，近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得积极成效，下一步应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。刘士余还指出，商业银行应科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平;提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
刘士余强调，要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析;建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
对于会议传达内容，各商业银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强上下沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。
解读
首套房贷85利折率或将重现
房地产商会联盟执行主席顾云昌接受媒体采访时认为，央行做出这几项规定是一个积极的行为，表现了对首套房的支持，既满足了首套房的购买需求，同时对房地产市场的健康发展也有好处，是一个积极的信号。这个政策的出台有助于市场保持平稳。现在政府考虑的不是楼市的涨跌问题，而是稳定，是楼市不要出现大幅度下降的问题——不是让它升，而是让它稳定下来。
京城专业个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊说，以前，银行给予首套房贷7折的利率优惠，而目前以基准利率为主，没有优惠。现在央行重申要对此类贷款给予优先支持，未来银行可能设立单独分类，将家庭住房贷款特殊处理，给予一定利率优惠，比如给予基准利率的85折优惠。未来家庭住房贷款85折或将重现。
中原地产首席分析师张大伟分析说，以目前北京刚需购房者购买一套位于南六环的刚需住宅为例，总价200万元，首付30%，贷款140万。贷款利率从去年年底的85折变为目前的基准利率上浮5%，30年贷款期月供将从之前的每月8008元提高到目前的每月9199元。30年增加的利息接近43万，相当于房价总额200万元的21%。目前市场并非缺额度，缺的是较优惠的贷款利率。
另一方面，记者了解到，从去年底到现在，北京等城市二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。张大伟指出，央行要求提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，这就意味着银行不能暂停个人购房贷款，有望改善贷款时间太长的现象，推动贷款流程加速。
探因
不青睐房贷业务银行变相停贷
从2013年下半年开始，“房贷荒”就一直未能缓解。根据金融搜索平台融360发布的4月份房贷分析报告，在被调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多，如：平安银行、民生银行、广发银行等。在城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前。一二线城市天津、北京、杭州、西安、上海等进一步收紧房贷的走向未变;而在三四线城市，房贷获取难度变得更高，相较一二线城市收紧幅度更大，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。
记者昨天咨询有关银行，被指停贷的银行纷纷表示房贷业务开展正常。平安银行昨天表示，目前该行房贷业务正常开展。但平安银行也坦承，自去年以来，该行对传统房贷这类市场调控需求较高的业务，有意识进行了压缩。
据一位银行人士透露，银行今年不再设房贷任务，往年都有房贷任务但今年却没有。银行对房产开发项目把关趋严，开始用市场化眼光审视房产项目。
个别银行利率优惠意在扩市场
虽然绝大多数银行对首套房贷利率都实行基准利率甚至上浮，但是仍然也有一些银行推出了一些优惠政策。但业内人士认为，这些政策不能代表市场情况，也并非房贷松动的表现，只是个例。
记者了解到，北京农商银行在3月份下发过一份《关于明确个人按揭贷款定价标准的通知》，对一手房和二手房按揭贷款的定价标准作出详细规定，其中首套房给出了利率9折的优惠，对于特别优质的客户，可以实现85折利率。除去北京农商银行，中信银行也于4月与我爱我家签署合作协议，为我爱我家客户提供9折利率。
张大伟告诉记者，个别银行房贷利率出现折扣，只是为了扩大本身企业的影响，对于小银行来说，网点、市场占有率都非常低，通过这种宣传可以获得更多客户关注，但实际是否能够做到还是未知数。
前景
银行执行央行意愿并不强
在部分专家看来，商业银行执行央行的意愿并不强。
据中央人民广播电台报道，对于现在市场来说，银行的保本理财、无风险理财七日年化利率都到5点多了，在这种情况下，银行很难有自己的意愿放折扣给首套房贷，所以从这点来看，央行的这个政策对银行的直接影响不会很大。
宏源证券固定总部首席分析师范为接受媒体采访时也认为，央行这几条政策与之前比没有什么变化，只不过是商业银行在执行首套房贷款政策时出于自身经营角度的考虑，利率进行了一些收紧和上浮，首套房政策是没变的，只是银行执行起来会按照更加宽松的原则。
张大伟表示，目前的情况和2008年银行给出首套房贷7折利率时的不同是，目前银行资金紧张，不愿意贷出低利率的房贷，特别是给出利率下浮的贷款。央行此次发文，并没有对银行的贷款利率做出明确要求，比如下浮多少。所以未来银行的房贷利率可能并不会随着这一文件的发布而发生变化，银行还是会根据自身的额度、盈利情况等方面综合给出房贷利率。
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（来源：证券日报）
4月份以来首套房9折以下贷款利率优惠几乎绝迹，个别银行上浮40%。
近日有媒体报道称，北京、深圳个别银行出现房贷利率松动。对此，“融360”的信贷专家徐瑾对《证券日报》记者表示，“房贷荒”从2013年下半年延续至今依然没有放松的迹象，并且2014年上半年维持现状的概率比较大。
融360金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示，总体来看，一线城市比二三线城市相对宽松。4月份各大银行房贷紧张状况变化不大，虽然北京、深圳有个别银行恢复房贷或放松利率，但由于条件严苛，对于广大市民而言仍是杯水车薪。
4月份以来首套房9折以下利率优惠绝迹，个别银行上浮40%。4月房贷利率提升至9折。在“融360”对23个热点城市进行的调查中，目前仅有9个城市还存在利率优惠，其中7个城市有9折利率优惠，2个城市有9.5折利率优惠,其余城市的房贷利率为基准利率。
股份制银行停贷较多
数据显示，9折利率优惠多集中在外资行，但部分外资行首套房房贷利率优惠设定的门槛较高，能惠及的只是较小部分群体。以汇丰银行为例，除需要全额商贷外，而且针对申请的客户设定的门槛要求是贷款额不低于150万元。
在被调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多，如：平安银行、民生银行、广发银行等。在城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前。一二线城市天津、北京、杭州、西安、上海等城市进一步收紧房贷的走向未变；而在三四线城市，房贷获取难度更高，相较一二线城市收紧幅度更大，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。
在近期被热炒的“京津冀一体化”概念的环京津一带城市中，廊坊、保定、武清等地的商品房贷款特别是针对非本地户籍购房者，审批变得更加严格，首套房利率均上浮在1.1倍以上，其中廊坊燕郊某国有银行首套房利率执行基准上浮40%。
银行变相“挑客”
纵观春节以来的历史数据，各类银行不仅纷纷提高利率，更有抬高门槛变相挑选客户、赶客的现象存在。银行在逐渐减少或调整个人房贷业务，更多银行驻点开始撤离售楼处。其中民生银行和平安银行自去年开始已撤离房贷市场；花旗银行最近也停止房贷发放；还有一些商业银行，则将首套房贷利率设为基准上浮20%，有“赶客”嫌疑。
此外，在房贷额度比较紧张的特殊时期，有的银行出现了不少“潜规则”行为。比如有的银行会以给予优惠利率为“诱饵”，要求贷款人办理信用卡、理财产品，或在银行存入一定存款；更有甚者，会有客户经理诱使购房者直接交纳一定现金“购买”优惠利率。在放款方面，有银行要求客户购买一定额度理财产品，通过成为银行VIP客户来享受房贷“快速通道”；在整体额度有限的情况下，银行并未按先来后到顺序发放贷款，而是谁愿意接受更高利率，谁就能先拿到贷款。
据一位银行人士透露，银行今年不再设房贷任务，往年都有房贷任务但今年却没有。银行对房产开发项目把关趋严，开始用市场化眼光审视房产项目，像做信托一样做房地产贷款业务。
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（来源：中国广播网）近期，各地的楼市蔓延着一股子寒气。
五一期间，网上传出一篇题为《万科副总裁毛大庆预测房地产将下行》的文章，虽然文章被传出当天傍晚万科就发表声明称，文中的信息不代表万科公司和毛大庆的个人观点，但是这篇文章在疯转。之后又有消息说，根据链家地产的监测，4月份全市新增房源挂牌价环比下降了2.2%，挂牌价下调比例达到87.57%，一线楼市整体成交下滑的消息传出。
关于房价到底怎么走的问题，昨天也有一条消息引发了大家的关注，有房地产企业让购房者立定跳远，你跳多远我就降多少房价，其实就在这个时候，一度收紧的房贷政策在一线城市有了松动的些许迹象。
房贷政策走向往往被认为是“房地产市场”风向标。这次房贷利率松动的范围有多大？这几年来，一线城市的房价一向是被认为是“铁板一块”，只涨不跌，这次房贷利率松动，是否意味着一线城市的房价将会进入下跌拐点？
“北京农商行首套个人房贷利率可以打9折了”，这个消息确实？记者从北京房地产业内人士处得到了肯定的答复。
业内人士：这个只有一家，别的家都没有。
记者：就是农商行一家有是吗？
业内人士：对。
记者：这个是可以确定的吗？
业内人士：对。
这些利率优惠也有相应的门槛。其实在3月，北京农商行内部就下发了一份《通知》表示，总行将按照利率水平略低于按揭贷款市场价格的定价策略随行就市，在贷款人满足贷款基本条件的前提下，首套住房贷款原则上执行不低于基准利率的0.95倍。不过，记者注意到，符合条件的客户可以享受到9折的优惠。
业内人士分析，北京农商行这么做和它们的“三农”的身份有关。
业内人士：前一阵不是国家有政策嘛，调三农银行存款准备金下调，可能跟那个有关系。
房贷利率变化的似乎并不仅仅是北京。在深圳，汇丰银行首套住房贷款可以提供有条件优惠利率，贷款额度超过150万元有望申请到九折优惠利率。此前市场中有消息称，招行银行首套住房贷款利率可以享受9.8折。但是招行方面回应说，招行严格执行国家有关政策，近期深圳地区一般性商业贷款政策并没调整，根据贷款人的资质、风险等情况可能会有差异化的风险定价。
中原地产三级市场研究部总监张大伟：我们也跟银行了解，确实有个别相对比较小的银行做了一些吸引客户、促销的商业行为，他不代表市场的趋势，因为从现在信贷来看的话，跟年初相比，反而是继续收紧的表现，比如北京银监局刚刚公布的是，消费贷要严查用于房贷，这些其实对于房贷市场来说，是更加收紧的，放款时间也都起码在两个月左右。
房贷政策的松动与最近楼市的不景气似乎有着千丝万缕的联系。年初还只是盘亘在二三线城市的阴云，在初夏时节蔓延到了一线城市。“五一”假期三天，北京楼市成交量仅为200套，同比减少了85.48％。这一数据为近年来“五一”小长假成交量的历史低点。而上海新建商品住宅成交2.6万平方米，相比去年同期“腰斩”。与其它一线城市不同，广州的成交量还有小幅上升，究其原因，是成交均价的千元下跌。
“都卖了，卖了三万多，是四万块。”
“18000多，但是那些单位已经卖完了，当天就抢购完毕了。”
记者：现在是什么价位是？
“21000到22000。”
不仅如此，广州的地产商们还把分期首付作为促销的重要手段，以此来吸引那些缺钱的刚性需求者。不过地产专家韩世同直言，如今一线城市房价下跌之势已经日益明显。
韩世同：我觉得现在基本上，已经形成了一个房价下行的初始阶段，二三线的城市居多，其实现在广州也开始进入房价下行，要促销才能够有一定成交的局面。
野村证券数据显示，2014年1季度，中国26个省市中，有4个省市的房地产投资为负数，其中黑龙江和吉林的投资降幅甚至超过25%，这对于中国其他省市来说是一个警告信号。野村证券预计，房地产投资的下滑将会导致开工水平和销售量的下降，考虑到房地产市场对于中国经济的重要作用，这将意味着对中国经济的负面影响。但是重走老路继续刺激地产，只会令中国住房市场供大于求的现状更加恶化。
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