[摘要] 一边是房地产市场的供给持续偏紧，有扩张战略的房企资金短缺；一边是国内外各种资金依旧泛滥，却购房受限。在这样的情况下，如果将大部分资金从楼市引至开发商领域，似乎有望化解房产市场上资金供需失衡的状态。
如果有了一大笔钱，你想买房，还是建房？
一边是房地产市场的供给持续偏紧，有扩张战略的房企资金短缺；一边是国内外各种资金依旧泛滥，却购房受限。在这样的情况下，如果将大部分资金从楼市引至开发商领域，似乎有望化解房产市场上资金供需失衡的状态。
事实上，从去年开始，受到楼市调控影响，主流融资渠道在不断收紧的情况下，熟悉地产运营的业内人士纷纷开始设立房产私募基金，一些有“海外关系”的房企也开始尝试和外资机构合作设立房地产私募基金。
炒房客“变身”房产私募昔日的“炒房团”，如今已在寻找新的出路。
在北京的一个温州私人房产投资组织的负责人张先生最近很苦恼，因为自从限购令出台后，大多数像他一样的炒房客都不能以个人名义买房，他们被迫想出了折中的方案：直接购买房地产公司的股权，或者集资开发楼盘。“不能指望银行，必须寻找一种新的资金合作方式。”张先生坦言，“房企缺钱，有钱的炒房客以较高的利率把资金借给房企，进而掌握后者的工商资信、债务债权、经营成本等财务资料，在此基础上进而收购开发商的股权，达到彻底控制房地产公司的目的。”万得数据显示，2010年1—11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。
上海中原地产研究咨询总监宋会雍认为，目前房地产投资私募基金，主要的资金来源其实就是炒房客。“不同于以前快进快出的打法，很多出资人对市场的认识发生了变化，眼光也开始放长远。”中指研究院的统计显示，仅2月份，以个人名义购买的土地就达到41宗，金额超过16.15亿元。受访人士认为，投资客把钱投向房地产开发领域，对整个行业来说并不是件坏事，反倒有可能会加快房地产行业的变革。
对购房者来说，的好处不仅仅是炒房客不会再和他们争夺房源，还在于大量房地产私募基金崛起后，以往因为开发商资金不足而造成的供应量偏紧的局面有望就此打破。只要土地能像现在一样大量供应，那么这些土地就有望迅速变成楼盘，进而改变市场的供需结构。
除此之外，“开发商与基金合作的愿望也非常强烈”，原万通地产高管、知名房产私募人士陶民说，一些房企也开始直接筹建房地产私募基金。
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“近期，开发商直接组建的基金公司、PE（私募股权投资）领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多，他们的融资渠道主要有三类：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中，各大房企设立的私募基金受到的关注较多。”高和投资执行董事刘强告诉《中国经济周刊》。
阳光100副总范小冲表示，目前的房地产私募热，主要是地产项目的投资门槛高了，有些中小开发商做完一个项目后，后继无力，往往就选择做私募基金。还有些资金富余的个人，也愿选择投资房地产私募基金。而银行资金虽然收紧，社会资金仍然充裕，这给了私募基金机会。
尚勇是“穆晟投资”的合伙人，这家来自欧洲的私募基金，投资者主要来自当地的富豪家族和机构投资者，他们在中国主要投资二、三线的房地产项目。
尚勇告诉《中国经济周刊》，“现在大多数的外资基金都认为国内一线城市的住宅资产价格已经过高，政策不确定性强、投资风险太大，因此非常谨慎，很多基金对国内房地产项目的投资都退潮到了二、三线城市，寻找投资机会。”据统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。
“除了人民币的预期之外，很多外资基金突然发现中国房地产业有着巨大的资金需求。”尚勇坦言。
3月18日，金地集团在深圳召开2010年全年业绩说明会。金地商业战略管理部总经理王勇表示，金地未来的商业地产项目发展将以比较发达的二线城市为主，兼顾一、三线城市，预计五年后可以达到600亿元的规模，约占集团投资总额的20%。
作为内地房企发起并募集的外资的房地产私募基金，金地集团曾于2010年4月与瑞银环球资产管理合作成立合资产品。据悉，这只从欧洲、中亚等地募集的美元基金将投资于中国一线城市和部分二线城市的住宅开发。
据公开资料显示，2010年11月初，远洋地产对外宣布，联手香港南丰集团成员公司GoldenSuccess共同斥资6.5亿美元成立合营公司，共同开发大连4宗地块。无独有偶，11月20日，泰国知名企业正大集团与上海绿地集团合作，将以商业部分运营的方式介入绿地大连商业项目开发。
商务部紧急防范风险炒房客和外资机构虽然都可以缓解房企资金紧张的局面，但在业内人士看来，如果外资LP（有限合伙人）过度进入国内房地产市场，风险很大。
国家发改委的一份报告明确指出，流入的外资中既有通过外商直接投资设立、增资房地产企业，境内房地产企业境外融资，外资私募股权投资基金等合法途径进入中国房地产市场，也有部分通过各种隐蔽渠道以热钱的形式潜入。
商务部数据显示，2010年全年非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。
“从外商投资的标的看，商业地产项目占比突出。”21世纪不动产市场总监林蕾这样表示。世邦魏理仕的报告也显示，从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。
国际知名物业公司——戴德梁行提供的报告透露，由于中国经济持续增长，人民币的普遍预期以及投资房地产的高，都使得国际资本看好设立房地产人民币基金。预计未来会有超过80%的外资基金将在中国设立人民币基金，其中绝大部分资金将进入房地产。这是一个值得关注的信号。
在此背景下，商务部日前发出紧急通知指出，为确保房地产调控政策取得实效，要求切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资；进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。
业内人士指出，面对来势汹汹的境外游资，需要在现有的一些措施基础上，建立堵疏相济的新机制，保障金融体系稳定，为实施新一轮的楼市调控奠定良好基础。
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在国金证券第二届“中国私募基金”评选中，李旭利的重阳投资管理有限公司获得“年度奖”，陈继武的凯石投资获得“年度新锐奖”，石波的尚雅投资管理有限公司则获得“年度进步奖”。
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“大家发现以后在做投资的时候，并不需要太关心今年整个市场是好还是坏，在于自己对这个行业的判断是准确的，只要判断准确不管跌与涨大家都是有机会。”李旭利说。
中国股市暴涨暴跌的特性除了令中小投资者感到困惑外，也时常给专业的机构投资者出难题。
何震说，去年他的公司曾经考虑过开发一套系统，专门监控资本市场的系统风险。但是系统始终有一些滞后，虽然指数有了一些预计，但未等公司随机应变，市场已经下来了。因此股指期货提供的对冲工具功能，对于选股为主的私募，会有很大帮助，提供了避险的可能性。
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3000点以下激进，2600点左右“非常高兴”近期负面消息频出，市场持续在3000点左右徘徊。谈到对于接下来市场的判断时，李旭利表示，2010年容易出现震荡行情。
他表示，对于目前3000点左右的市场“相对乐观”。
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石波表示，目前工业经济革命的方向是低碳经济，包括智能电网、新能源汽车、LED等，都尚有很大空间。而IT革命的方向则是手持终端，“无处不在的手机互联网和移动互联网，会成为下一个科技重大的革命，那么这个方面的终端是100亿的终端。”李旭利则表示，更喜欢“看得懂”的东西。他同时表示，对于从去年到今年市场上追捧的区域概念并不认同。“我看中国把所有的省市都振兴了一遍，同年把所有的行业都振兴了一样的道理是差不多，现在想不起来中国还有哪个地方没有纳入区域振兴。所以在这种情况下，要从区域性的角度去思考问题真实的意义在哪里，除了短期的炒作之外。”对于2010年最看好的行业，何震表示是移动互联网。石波表示未来十年是移动互联网，但现在他更看重3G。陈继武说，2009年下半年看好的是消费类的公司，20年还是围绕结构性的调整当中，对这种公司应长期关注的。
李旭利则表示：“如果一定要找一个行业，可能医药比较好，因为中国在经历医疗体制改革之后，行业需求发生了很大的变化，原来通过医疗行业整体利润水平远远小于世界的平均水平，只要医疗行业整体恢复到全球的平均水平，这个行业的利润就会有很大的爆发。”点金博时过钧：债基成抵御通胀的稳健品种理财周报记者汤雅婷/文资本市场永远不缺热点。在股市陷入震荡调整之际，债市开始发力上涨。从2009年10月下旬开始，中债总指数一直处于稳步攀升的态势。对此，博时信用债券和博时稳定价值的基金经理过钧认为，2010年通胀率将不可避免地上升，信用产品将是较有潜力的投资品种。
据晨星（中国）统计，截至2010年1月29日，博时信用债券C和博时信用债券A/B的单位净值分别为1.0160元和1.0180元，博时稳定价值债券B和博时稳定价值债券A的单位净值分别为1.047元和1.0560元，Wind资讯数据计算，即使遭遇2009年债市的整体低迷，博时稳定价值债券基金B类份额最近三年的年化仍达到6.15%，显而易见，债券基金是抵御通胀的稳健品种。
对于2010年的市场，过钧判断：首先，宏观经济在2009年大剂量的货币政策刺激下，通胀率将不可避免地上升。同时，由于整个社会负债率的上升以及实体经济依旧不稳，法定利率的提升幅度将会有限，这更加剧了通胀的压力，而这对固定证券是不利的；其次，利率产品，主要是国债和金融债，整体利率水平依旧处于历史较低位置，不是很便宜，整体抗风险能力依旧不强；再次，由于楼市和股市的火爆，国家可能将在2010年采取紧缩的行政手段调控市场，以及加大新股和再融资力度，都在一定程度上加大了资金面的紧张程度；最后，信用产品，尤其是交易所的品种，受新股发行打击较大，其利率已经到了当初通胀率和法定利率时候所处的位置，其抗风险能力较高，将是2010年较有潜力的投资品种。
2009年12月CPI同比增速1.9%，由负转正。对于2010年CPI全年增长幅度，目前研究机构比较一致的预期是3％左右。目前，一年期定存的利率为2.25%，如果2010年CPI涨幅在3％左右，现金放在银行一年，相当于坐等贬值。而Wind资讯数据计算显示，即使遭遇2009年债市的整体低迷，博时稳定价值债券基金B类份额最近三年的年化仍达到6.15%，显而易见，债券基金是抵御通胀的稳健品种。
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（来源：中国新闻网）500多名购房者涌入本周末于上海举行的2011中国海外购房者年会，仅一下午时间，签约海外购房意向者达129人。
“我从杭州开了2车赶来，午饭都没吃，请问这哪个展台介绍美国楼盘？”场外，一位中年男子焦急地询问工作人员。
记者发现，这些楼盘的价格逾半数在300万元人民币左右，符合中国投资者的购房预算。此外，马来西亚、新西兰的购房者还享有免签居住及移民加分等优惠，很受青睐。
搜房传媒总策划庄诺说，进入2011年，限购令、限贷令、房产税冲击国内房地产投资市场，国内投资步入“冰冻期”。于是，中国投资者只得另觅渠道，逐渐从海外投资中寻找出路，“中国‘炒房客’掀开了海外购房的投资热潮”。
而刚刚结束的“上海之春·房地产展示交易会”，今年也特别针对海外购房者需求新辟“海外置业展览会”专场，与国内房产市场的谨慎观望不同，海外置业显得“风光无限”，中国投资者与海外房产商互动频繁，甚至是分外热络。
此间财经人士认为，在国内外汇存量激增的情况下，让一些有海外投资意向的购房者将手中的外汇转向海外，不仅可解决外汇兑换人民币所导致的市场本币过多引发通胀的问题，也可解决国内投资渠道的不畅。
据悉，第二届中国海外购房节4月底将移师北京，届时还将首次发表“中国海外购房白皮书”。
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