[摘要] 购买了一套房子，合同签了5个月银行贷款还是没办下来，想退房开发商又不同意，怎么办?……随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为了房屋买卖双方共同面对的疑难问题。
购买了一套房子，合同签了5个月银行贷款还是没办下来，想退房开发商又不同意，怎么办?……随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为了房屋买卖双方共同面对的疑难问题。近期有关房贷迟迟未能办下来的疑难问题也明显增多，其中有政策的原因，有开发商的原因，也有购房者自身的原因。本期购房百事通特围绕购房者密切关注的典型问题，请法律界资深人士予以剖析和解答。
本期专家：四川华盖律师事务所主任律师 徐华
【典型案例1】
银行放贷延期，未按时付房款谁担责？
朱先生于春节后买了一套二手房，首付30%已给房主，剩下70%银行贷款，但现在由于银行贷款未到，导致房款不能按合同约定的日期付清。
朱先生想问这算不算违约？银行有无责任？房主是否该要违约金？
【律师解答】
徐华称，此案是否违约要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说假如银行贷款不是由于买方个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这个情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定，有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人，所以本案中，银行没有任何责任。假如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。
【典型案例2】
政策变化了，房贷未能办理咋办？
林先生2月6日买了一套住房签了商品房买卖合同，房子已经备案，首付也交了，但开发商指定的银行贷款由于种种问题贷不下来，而且取消了房贷优惠并执行基准利率。林先生想问这种情况该怎么办？能否解约并向开发商索赔？如何通过法律途径解决？
【律师解答】
徐华称，由于在合同签订后出现了林先生无法预计的政策变化，导致合同无法履行，林先生可要求解除合同，要求开发商返还购房款。依据《合同法》司法解释二第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。
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