[摘要] 今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。
今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。
社会资金持续撤出房地产二级市场，转而进入一级市场，成为金融食利者。
据链家地产市场部统计，从2010年楼市调控开始后，累计有41400亿元资金抽离市场。历次上调存款准备金率，已迫使开发商转变融资方式，对银行贷款依赖度降低。今年1-5月，国内贷款占房地产开发资金来源17.9％，同比下降2.4％。》》延伸阅读：银监会首次公开要求银行减少房地产贷款
开发商持续
处于资金紧缩窘境，经营性现金流入不敷出。据同花顺数据终端统计数据显示，目前上市房地产企业现金流为-238.04亿元，去年同期现金流为27.84亿元，增长率同比为-955.1%。
据国家统计局6月14日公布数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。
开发商主要依赖自有资金，在自有资金中，主要靠房地产信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司信托成本高达20%以上，越来越多信托项目如饮鸩止渴，开发商不得不推盘加快现金回笼。笔者接触开发商几乎有半数表示要稳健经营，加快周转率。 》》延伸阅读：房企“钱荒”高房价或难守 年内将现房价下跌
近日有媒体表示，外资对中国房地产唱空做多，这不是事实。
6月15日，标准普尔发布预测，未来12个月内房价将下调10%，将中国房地产业整体评级由之前“稳定”下调至“负面”；无独有偶，知名国际评级机构穆迪也将中国房地产业整体评级由“稳定”调整为“负面”，其原因为“中国房地产开发商未来将面临艰难营运环境”。
但外资却深度入中国房地产。前不久，龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期7.5亿美元有限票据订立购买协议。根据伟业我爱我家市场研究院提供给记者一份统计显示，截至目前，内地房企在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等获得融资约为700亿元左右。
这并非预示外资看好中国房地产，恰好相反，这是房地产资金链条恶化标志。由于房地产企业为资金链条愿意付出高息，外资乘虚而入，坐享高息。事实上，在俄罗斯等国国债危机爆发之前，国际金融巨头都这么干过，这种金融食利行为是火中取栗标志，绝不意味着看好某个行业。
公众对房地产二级市场投资意愿下降。
从6月20日起，央行再次上调人民币存款准备金率，锁定3000亿元人民币以上资金。至此，央行将商业银行存款准备金率提升到21.5%历史高位。虽然货币紧缩与房地产无关，无论紧缩与否开发商都不可能贷到款，但持续紧缩促使投资者看淡房地产预期，对于市场影响是致命。
由于内地民间资金数量被低估，仅靠限贷无法解决房地产价格上升，但目前房地产预期下降导致投资者手握现金，不愿意进入二级市场。因此住宅市场成交量下降。今年1到5月，17个城市住宅成交面积同比降9%，一线城市同比降12%，二线城市同比降8%。这对于依然处于高位住宅库存消化十分不利。预计今年下半年，房地产市场价格会处于下降趋势。6月16日，国际信用评级机构标普将中国房地产市场前景预期从“稳定”下调至“负面”，并预计未来6-12个月中国房地产价格可能会有10%左右降幅。
但是，房地产市场不至于硬着陆，主要原因是保障房建设规模会超过商品房。根据国家统计局公布数据，1-5月份，房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。该两项数据均远远超过固定资产投资数据，可见，房地产投资在保障房庇护下并未降温，但估值中枢会因为保障房上市而下降。
未来房地产有风险，将以保障房融资坏账方式表现，而不会以房地产硬着陆方式显现，这是中国房地产市场特殊之处。
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调控紧缩融资被堵 西安房价或现降价潮
在商品房市场调控的不断紧缩、融资渠道的屡遭堵截、卖方一再等待观望而导致的销量下滑资金回笼缓慢等综合因素的作用下，三季度将成为商品房市场的转折点，房价的下行趋势也将在三季度显现。那么对于西安来说，今年保障房建设为8.6万套、限价房建设为1.59万套，这一庞大数字所代表的保障房总量建设是否会撼动一路慢跑的西安房价？能否真的让其摇摇欲坠的塔顶房价出现弯曲下行？40个楼盘被曝叫价4000元／平米卖房
记者昨日采访了解到，日前，发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已经下发至地方政府，期间最为引人瞩目当属“明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金”这一项。这无疑给了众人一个明示：保障房建设融资问题得到解决，保障房建设也将大踏步快速的进行，而这对于商品房市场来说应该不是一个好消息，因为这也同时意味着商品房市场价格调控将继续前行。
此事一经传开，不少业内人士纷纷发出“房地产拐点论”的声音。更有人在网上爆料：西安有40个楼盘以每平米4000元的低价公开叫卖。然而记者昨日从权威部门了解到，5月份西安住宅销售均价为7257元／平米，而销售价格在4000元／平米以下的40个楼盘，都集中在长安区、高陵、周至、西咸、临潼等地，位于西安市的也仅是经适房和城中村改造房。具体为：未开盘的5个，其中长安区2个、泾渭新区1个；新开盘的3个，其中经适房1个、城中村2个；销售中22个，其中包含临潼、周至、高陵、西咸13个，泾渭新区，经适房、城中村等；尾盘10个，其中临潼2个、泾渭新区1个、咸阳1个。企业债融资建保障房难撼西安房价
企业债融资建保障房能否冲击西安房价？对此房产专家分析指出：从商品房的销售客户群体来说，可以分为低、中、高、豪宅等档次的产品，而中高端产品类型面向的是较高收入群体，是收入人群金字塔较高层次的一部分购房者，保障房的建设是并不会在根本上对其价格销售产生太大的影响。
与此同时，最为重要的是这里的低端商品房产品主要针对的客户群是处于金字塔最底层及第二底层的那一类人群，这类人群的总量也是最为庞大的，底层人群只具有购买保障房的能力，而第二底层的那一群人基本可以通过按揭等形式承受低端商品房的购买。由此可见，保障房的建设对于商品房市场的低端产品（特别是低价产品）有着一定的冲击作用，但低端商品房较之保障房在某些方面优势还是比较明显的，于是自然而然的就成为了金字塔第二底层人群改善型需求的重点，就这个层面来说，保障房建设对低端商品房的影响也大大的削弱了。但是在满足社会需求，平衡房地产市场方面却发挥着不可估量的作用，上半年保障房建设融资难的僵局也将随着“企业债融资建保障房”这一规定的实施不断得到缓解，保障房建设也将不断提升其历史使命，在房地产市场发展中扮演愈加重要的角色。
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