一线城市住宅库存供过于求 第三季房价或下调

房天下综合整理  2011-06-26 09:59

[摘要] 近日，最新统计数据显示，今年全国主要城市住宅库存量持续上升。北京、上海、深圳、广州等多个城市维持供过于求局面。

（来源：新华网）近日，统计数据显示，今年主要城市住宅库存量持续上升。北京、上海、深圳、广州等多个城市维持供过于求局面。

专家表示，因成交量低迷，开发贷款越来越严、按揭贷款迟迟不到账、自有资金比例节节提高等，房企资金链愈加趋紧。三季度房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。

多地住宅库存持续积压京穗楼市新盘供应井喷

国际物业顾问公司戴德梁行DTZ研究报告指出，从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析，短期内多数城市将维持供大于求局面。

在北京，上周出现了难得的住宅供应井喷。据北京房地产交易管理网统计，6月13日至6月19日，包括万科·金域华府、领秀慧谷、天竺新新家园等8个项目取得预售证，主要分布在房山、顺义、昌平等热点区域。共3281套房源入市，成为2011年以来单周新批预售证的一周。

这仅仅是开始。市场公开数据统计显示，北京目前预期在7月上市的项目已有36个，其中11个为纯新盘。36个项目中，郊区盘比例高达近七成，房山、大兴新城将成为市场供应的主力。

同样的情况也出现在广州。据某网站数据监控中心统计，截至2011年6月22日，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达129个，其中全新项目48个，老盘新推81个。

有地产专家认为，外围区域供应的大幅增加，将使比较大范围的促销成为可能。实际上，伴随成交的低迷，为了减少库存，一些楼盘已开始实施以价求量的营销策略。开发商采取打折的方式以价换量。

北京市房地产交易管理网上的数据显示，5月29日，北京楼盘兴业嘉园推出350套房源，预售价在23200～23500元/平方米，但截至6月20日，已成交181套房源实际成交均价为20425元/平方米。链家地产首席分析师张月指出，迫于销售压力，目前部分开发商已步入实降阶段。开发商的信贷融资和购房者个人房贷难度的进一步上升。

通胀严峻加息箭在弦上房企资金压力升级加快推盘

市场普遍认为，目前楼市成交量明显下降、国内传统渠道融资难度加大而海外融资的成本正在上升等等情况的限制下，房企资金链愈加趋紧。

据央行公布的对银行家、企业家和储户二季度问卷调查结果显示，68.2%的银行家认为利率下季度将继续上升。专家预计，一方面是国内的通胀压力，另一方面是中小企业的生存和热钱流入，业内已对三季度加息达成普遍预期。

而CPI拐点的迟迟未到，让三季度加息的可能性正在无限加大。加息一方面可以吸引部分储蓄，另一方面对房企融资再加压力，而这也将使已被资金短缺困扰的开发商面临更严峻的挑战。

随着资金压力加大，市场上打折促销的楼盘也开始增多。在杭州等地，已经出现各大楼盘纷纷使出浑身解数推出大幅度优惠的局面。

业界预计，未来房企为应对“银根”的紧缩必然采取信托基金等多方手段融资，但房企最直接、最靠谱的措施还是采取降价促销以加速回笼资金，预计届时打折降价将风头再起。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，这次存准率上调的信号很明显，中央要进一步收紧货币，而且至少未来两年内，货币政策都将是趋紧状态。现在房企资金来源都在受限，资金已经很紧张了，此时必须加大资金回收力度。“开发商首先要做的是"不扛价"，加大一次性付款等优惠力度，加快推盘速度。”

政府表态不放宽限购预期下半年开发商要降价

6月21日，针对“北京市正在研究放宽限购政策，拟放宽对高端项目的限购”的传言，北京市住建委负责人明确表示：北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待，“所谓的传言不实”。

北京市房协副秘书长陈志表示，房地产市场的调控政策、调控目标、调控力度、方向把握，都是中央决定的，不是地方政府能定的，所以地方政府也不能自己放松调控的力度。

知名财经评论人叶檀认为，政府抑制房地产价格的决心与政策绝无松动的可能性。房地产公司面临越来越大的现金流压力，必须推盘求售加快周转，因此，今年下半年变相降价促销将成为常态。

“由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测，在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货，由此房价松动的可能性将大大增加。

有业内人士坦言，就现阶段而言，开发商资金已经十分紧张，预计在8月份将会出现一定程度的降价促销，价格将有望下调10%至20%。

同时，随着保障房融资瓶颈等问题的破解，保障房建设有望提速，成为市场达到供需新平衡的重要砝码。根据工商联房地产商会会长聂梅生的推测，未来保障房销量占比将达到30%以上，今年下半年至明年，大量保障房将集中入市，其对高价商品房的影响也将逐步显现。