[摘要] 时值岁末，有关房价走势的论断愈来愈多，房企降价潮已经开始向全国蔓延，虽然最新数据显示10月份潍坊房价依然坚挺，但坚挺之势能否延续至2012年呢？麦智柯地产顾问机构就2011年末及2012年初潍坊阶段性市场进行了分析。
编者按：时值岁末，有关房价走势的论断愈来愈多，房企降价潮已经开始向蔓延，虽然数据显示10月份潍坊房价依然坚挺，但坚挺之势能否延续至2012年呢？麦智柯地产顾问机构袁涛就2011年末及2012年初潍坊阶段性市场进行了详细分析。
近期，各级房地产市场明显是在脆弱与坚挺中博弈波动，价格出现松动大家有目共睹。由于国情原因及各种历史遗留问题，这个市场要看政策说话，靠政策吃饭。有关朋友们普遍关心的问题，如投资时机、价格涨跌等，还有待于进一步观察。关于潍坊市场，本人持“总体看好，乐观中谨慎”态度。
就许多身边朋友普遍关心的价格问题、现在该不该出手投资甚至抛售等问题，个人建议：“充分观察，择机而动”。目前，政策的效力正在一二线城市爆发，政策效力的延续性及深广度波及效应是否直接触底三四线城市，加之三四线城市供销变量阶段性变线等因素影响，都会左右市场的短期表现。
关于潍坊市场，纵观本年度1-10月份市场走势，完全可以表现为“冰火两重天”，也印证了本人年初的各种预测。市场虽然与2008年有“提前过冬”的相同迹象，但各种前因和表象却不尽相同。一二季度关键词是“推盘推盘再推盘”及“限购真的要来嘛”，三四季度关键词是“打折打折再打折”及“限您不商量”。
以“限”为主的行政干预政策虽激起各种论调，但这轮调控带来了希望。个人认同“只有倒下的企业，没有倒下的行业”这一观点，置业投资是长久的关乎民生的话题，我们不应短视，而应放远眼量，从长计议。保守的说，虽然目前地产行业上下一片哀鸿，但行业结构性关键点与利益分配均衡等问题尚未被触及。
政策也尚未真正触动潍坊市场的敏感神经，可观的在售存量及待批待建项目是一极，大量等待抄底的刚需客与投资客跃跃欲试是一极；四季度末与次年一二季度，将是潍坊市场各区域市场格局和供需格局深度调整的集中时期。大家看到的听到的和想到的，到底是短暂的表象还是持久的现象，让我们拭目以待。
1、行业政策对房地产市场的影响
（1）密集政策效力的持续时间：随着2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的。今年春节前“国八条”的出台已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年受调控的一二线城市依然会出现几个月的观望期。而典型的三级城市潍坊在近几个月表现出来的不是持续观望，而是成交量和成交价格急速攀升，以刚性需求的购买在抢先释放。
（2）限购政策对房地产市场的影响：限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。潍坊作为目前还未被限购的三线城市，按当前经济发展实力和房价水平在本年内进入限购城市名单的可能性极大，在6月份之前上限购名单的可能性为70％。因此，市场的改善型客户和投资型客户存在抢在限购前购买的普遍心态。
（3）限贷政策对房地产市场的影响：国八条规定将二套房首付比例提升至六成。实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，自住需求旺盛的城市，所受影响将较小。潍坊作为三线发展中城市，刚需占主导，一次置业者对房贷首付比例和利息敏感，当一次置业者的首付比例也相应提高时，可能有部分收入低的工薪族会放弃置业而选择继续租房，但这会进一步刺激二手房的租金涨潮，限购在潍坊直接打击的是改善型和投资型置业，对于已有多套房屋的投资者来说，限购意味着投资成本增加，房租也必然看涨，这又进一步逼迫有一次置业意向的购房决心。如此循环，就是越限购，房价越高。
（4）保障房政策对房地产市场的影响：根据预测，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。而在潍坊经济适用房和保障房的启动露端倪，造成房市被动萎缩的影响几乎不显现。
（5）各类政策对房地产市场的叠加影响：参考2010年各类政策对楼市的影响程度，对2011年潍坊商品房销售面积增速与去年相比较进行了测算。我们将预测分为中性和乐观二种。
中性预测：在潍坊成为限购城市之前和之后的两个月，楼市成交量和成交价有大幅攀升，接下来到年底如没有意外的政策导向，潍坊楼市进入平整期和阶段性调整期，平均增幅明显降低或缩至历史水平。
乐观预测：潍坊作为经济排名全省前列而房价指数排名不高的城市，即使限购也会在地方性限购政策里有开口，成为部分限购或有条件限购的城市；2011年一二线城市由于全面限购，而假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，潍坊的销售面积上涨15－20％；房价向更快更高的水平发展。城市核心区房价升至8000元／㎡大关时将面临深度调整；2012年楼市经上半年时间分化阶层，销售面积占市场10％的大品牌高品质高定位楼盘继续向更高价格冲刺；近郊3000－4000元／㎡的低价楼盘热销；中档品质楼盘面临残酷竞争，价格水平逐渐拉开，将出现不同系列的断层。
2、货币政策对房地产市场的影响
2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。作为我们开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。推测2011年CPI将是前高后低。与此对应，货币政策可能是前紧后松，下半年货币政策可能有所改观，但房地产行业政策全年不会放松，直至十八大召开。
3、供求关系对房地产价格的影响
影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系，其中决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。2010年潍坊中心城区新开工面积为758万㎡，施工面积为1350万㎡；中心城区2010年商品房登记销售面积达665万㎡，其中住宅占581.65万平米。对以刚性需求为主的潍坊市场来说，商品房新开工面积（潜在供应/供应增速）与实际销售面积（实际需求/需求增速）两个指标是影响房价的决定性指数。同期2010年潍坊全市土地购置面积高达868万㎡，根据粗略预计，新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应，滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合。
将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。通过研究深圳世联集团近期的市场研究资料，发现一个新名词——供销差（供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积），用它来反映市场供过于求的程度。
由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，在潍坊市场上造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过粗算，2011年第二季度潍坊主城区市场潜在供应面积超过400万平方，潜在供应将大幅超过实际需求。
2011年第二季度开始，供销差将逐步会低于2008年的水平，价格面临较大的下行压力。房价涨到一个阶段，有可能会像2008年下半年一样停滞一段时间，年末在开发商套现促销的带动下，有可能出现短期部分降价。
推荐阅读：
潍坊楼市降价空间甚微 2012年房价将更加合理
房子白买了 潍坊网友哭诉装修后悔没hold住的事
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
