[摘要] 大型房企上半年推盘意更强，小开发商放缓入市。对于上半年房价走势的悲观预期，正在影响开发商的推盘策略。
(来源:东方早报)大型房企上半年推盘意更强，小开发商放缓入市。对于上半年房价走势的悲观预期，正在影响开发商的推盘策略。
“上半年，楼市成交肯定不会好。各大项目应该都会进行降价，但是刚需不会很快就被释放出来，因此希望能等到购房者观望得差不多了，再行推盘。”禹州地产上海公司营销总监张祯健昨日如是抛出其个人观点。
开盘时机
据张祯健介绍，其所在公司2012年在沪有两个新开项目，计划会在6月和9月入市。
“说实话，这个推盘是有适当延后的。”张祯健解释，调控以来，企业对于资金投入有顾虑，因此适当延缓工期，这样就能缓解去年年底资金压力。
张祯健认为，2012年政策力度加码可能性不大，相反政策会有一点点松动的可能，如首套房利率已经有所下滑，上海普通住房认定标准也有所放松，因此下半年刚性以及改善性需求应该到了释放的阶段。
与张祯健持类似观点的开发商不在少数。
浦东康桥某楼盘的一位销售负责人昨日称，去年上半年，该公司在售的一个项目，已经进行八折销售，但是成交也不好。今年计划再推100-200套房源，具体的开盘日期未定。其个人认为，上半年市场会进行一轮普降，但购房者对于降价需要时间观望和消化，因此的开盘时机应该在三四季度，省得推出也卖不动，更显尴尬。
某港资房企高层也说，今年该公司原计划有两个新盘推出，差不多已经可以入市。但考虑到市场行情不佳，会放缓原本一季度开盘的计划。
“大型房企推盘更积极”
部分大型房企抢跑的意愿似乎更为强烈。
万科集团多次公开称，虽然市场调整不可避免会影响到企业的销售，但公司会更加坚决贯彻“快速销售”的原则。
金地集团华东公司市场部总经理宋家泰也称，今年在上海只有一个全新盘推出，本来这个项目的工期完成应该是下半年，也是为了尽快入市，加紧工期，希望能在四五月份进入市场。宋家泰认为，现在的行情下，推盘越早，就能越早回笼资金，对于企业的稳定有利。
复地集团董事长张华对此似乎深有感触，“去年前11个月，复地的销售形势还很严峻。最后一个月我们及时调整价格，迎来销售的‘冲刺’。”
中国大上海区执行总经理孙华良分析，总的来说，大型企业会更注重跑量，因此会比较急着推盘。此外一些全新开盘的项目，由于可以采用低价入市的战略，也会选择抢先开盘。相反，一些中小型企业，名下的项目不多，加上目前银行对于开发贷款的发放恢复正常，只要不继续拿地，资金不会有问题。“这些企业依赖申请开发贷款获得的资金，普遍会采取观望态度。”
孙华良还提到，一些老盘新推房源时，由于顾忌降价可能引发与老业主的纠纷，因此也会更为谨慎。
“降价成营销主题”
在多位业内人士看来，降价已成2012年楼市的营销主题词。
世联地产首席分析师王海斌的观点是，2012年，开发商对旗下项目，特别是一线城市的项目，需要降价必须达到购房者的预期，才可以换回成交。
王海斌进一步说，首先是持续的低迷成交，说明购房者对于楼市走势的预期是下滑的，如果开发商不降价，很难拉动成交。其次，此轮调控时间已经很长，加上开发企业普遍面临融资高的问题，必须要加快节奏，回笼资金。最后，政府也一再强调，继续严格执行并逐步完善抑制投资性需求的政策措施，表明限购等政策放松的可能性不大。
前述港资房企高层也认为，2012年的楼市，降价是必然的，但必须找对时机。只有先累积到一定量的客户后，才会立刻开盘，否则宁愿再谨慎一点。
王海斌也提到，大型企业必须要加快推盘节奏，抓紧时间跑量。不少企业都在加快工期，以求更早地回笼资金。
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(来源:新闻晨报)根据目前本市的楼市限购令，来自浙江温州的潘小姐本来无法在上海买房，但“四季雅苑”的一名售楼人员却向她提出了一条捷径——“只要你没在上海买过房子，其他证明我们都可以想办法搞定，让你能顺利买房。 ”面对承诺，潘小姐缴付了约500万元的首付款以及其他手续费。孰料，最终房子无法办理过户手续。
让潘小姐气愤的是，当她要求开发商退房时，“他们不但不退回首付款，居然还要求我支付总价1620万元的10%作为违约金。赔偿他们162万元。 ”
近日，记者暗访发现，有“四季雅苑”的售楼人员仍声称可以帮外地人员绕过限购令买到房子。
“确定没问题”，匆匆交付约500万首付款
去年7月初，来自浙江温州的潘小姐经朋友推荐看中了一套“四季雅苑”的复合式公寓。该楼盘位于浦东新区花木路，多以别墅为主。潘小姐说：“对小区的地段以及周边的配套设施都较满意，考虑到复式房相对别墅会便宜些，便有了购买的打算。”
当时接待潘小姐的是售楼处的一名王姓销售人员，在她所推荐的几套公寓中，潘小姐看中了其中一套房型朝向都较好的房子。可是，对于自己的被限购身份，潘小姐有些犹豫。当时她向王姓销售人员介绍说：“我没在上海买过房子，但是在其他地方有多套房。我也没在上海工作过，没有收入，没有纳税。”潘小姐回忆说，当时王某声称，只要肯定在上海没房，那么限购政策规定的其他问题都可以由她解决，但涉及的费用则需潘小姐承担。“确定没问题，会不会违法？”出于好奇，潘小姐追问道。王某安抚说，就是帮你找人补税，不算违法的。潘小姐对此将信将疑，表示回去再考虑考虑。
之后的一个星期，王某隔三岔五地给潘小姐打电话，声称潘小姐若在一周内缴付押金，原本总价1700万元的房子能以1620万元成交。至于其他问题他们都可以搞定，肯定不会出状况。潘小姐称，经过王某的承诺，她在一个星期内便交付了50万元定金，随即付清首款486万元。剩余金额，王某为其联系了一家银行办理按揭贷款。
听说无法过户，申请退房被索赔162万
王某还将办理纳税事宜的联系人以及银行卡号以短信发送给了潘小姐，提醒她及时将4800元的补办个税及手续费打到卡中。“4800元包括我所要交的税金以及中介费，但是具体的明细，王某没有细说，我也没多问。”潘小姐说，整套流程很奇怪，既没有要她签署任何名字，也没有提交任何材料。“我只要把钱付清，其他事情就等他们帮我搞定。”
然而就在潘小姐以为万事俱备，坐等新房过户之时，却从朋友那里打听到就算她交付了全部款项，依旧无法办理过户手续。购房希望落空的潘小姐立即申请退房。
可让潘小姐始料不及的是，开发商不但不肯退还首付款，还以违约为由，要求潘小姐支付162万元的赔偿。“最初接待我的王姓销售人员生孩子去了，我的事情由一个姓华的经理接手。”潘小姐回忆道，华经理说倘若潘小姐要求退房，则需交付房屋总价10%的违约金。潘小姐对此表示不满，“所有的馊主意都是对方工作人员提出的，如今白白损失了4800元不算，对方竟还说我违约。”
2月1日，潘小姐提到的华姓经理解释称，之前并不知道潘小姐是被限购人员，由于这个案例并非他所接，具体细节他不清楚。目前潘小姐的事情已经由公司法律部门出面，他不方便多说。
记者暗访
仍有人承诺可应对限购
1月12日，记者来到位于浦东新区花木路的“四季雅苑”售楼处。可能由于临近春节，现场十分冷清，大门紧闭，无人进出。推门而入后，大厅内无接待人员。 “有人吗？ ”一名保安闻声跑出，得知记者看房，便跑到办公室去叫人。不多时，一名高挑的工作人员走了出来。递上的名片显示，她姓萧，是上海雅汇房产开发有限公司的高级销售代表。记者以买家身份询问了她几套房型及房价后，提出有关外地人买房的问题。“倘若户口在外地，在上海没有交过税要紧吗？ ”萧小姐答道：“外来人员只要没有在上海买过房，其他的我们都可以想办法解决。 ”“你们怎么解决？需要提供什么？”对于记者的追问，她只回答：“反正我们有很多办法解决。 ”
记者于1月31日再次来到“四季雅苑”售楼处，当得知记者身份后，接待人员以负责人回家过年无法联系，而自己并不清楚情况为由拒绝采访。同时，她强调说：“我们这里从来没讲过这类话 （帮消费者解决纳税等证明问题），至少我没讲过，至于是谁说的，我也不知道。 ”
律师提醒
被限购者不应心存侥幸
上海市律协房地产委员会委员、上海大邦律师事务所张黔林律师认为，开发商的工作人员提出可以帮助解决证明等问题，本身就存在误导与欺骗，且足以让消费者产生误解。他表示，如果能证明开发商出现过错在先，就不能算消费者违约。
张黔林说，在楼市调控限购的大背景下，不少人从中嗅到了商机，打起“擦边球”。许多“办证”机构针对条件不符的外地购房者“购房难”的问题，衍生出了各种“办证”业务，不单中介可以为想买二手房的外地客人代办纳税证明，开发商也会在此为买家指路，双方得以互利。本来纳税证明等是为了限制外地人炒房入市的门槛，可在现实中却被一些人当成了获利手段。张黔林律师提醒：这种做法，购房者将承担的风险较大，限购者不要抱着侥幸心理尝试。
同时，记者在2011年2月中旬上海房管部门发布的 《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》查到，该《通知》明确规定，对违反限售规定购房的，已办理合同备案、尚未办理预告登记或转移登记的，不再受理预告登记或转移登记；已办理预告登记、尚未办理转移登记的，不再受理转移登记。交易中心将出具《不予办理房地产交易、过户通知》。对已签售房合同 （包括预订合同）但由于被限购而收到交易中心《不予办理房地产交易、过户通知》的购房者或预定人，房地产企业及中介机构应配合其办理解除合同等手续，不得以违约为由要求其承担违约责任。
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