[摘要] 史上最严厉调控已实施超过两年，从各项统计数据来看，调控已让此前高烧不退的楼市明显降温。在经历了2011年下半年的楼市“寒冬”后，各大房企纷纷选择“以价换量”，从今年上半年开始，楼市回暖明显。据国家统计局公布的数据，截至10月份，百城房价已连续5月上涨，房地产市场的走势再次成为人们关注的焦点。
史上最严厉调控已实施超过两年，从各项统计数据来看，调控已让此前高烧不退的楼市明显降温。在经历了2011年下半年的楼市“寒冬”后，各大房企纷纷选择“以价换量”，从今年上半年开始，楼市回暖明显。据国家统计局公布的数据，截至10月份，百城房价已连续5月上涨，房地产市场的走势再次成为人们关注的焦点。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受《财经日报》记者专访时表示：“如果中国的宏观经济政策从明年4月份开始逐步放松的话，2013年的商品房销售面积有望比今年略增长5%左右，销售金额比今年增长5%~10%，也就是说，明年商品房的均价大概比今年同比要上涨约5%。”
钟伟对短期房价走势的判断主要基于其对明年宏观经济政策的预估，他认为，从明年4月份起，温和的经济放松政策很有可能会像挤牙膏一样慢慢释放。“如果明年的货币、财政和产业政策不放松，那么经济增长要维持稳定是困难的，因此，明年的房地产市场应会比今年好。”
明年房价会涨5%左右
“鄂尔多斯和温州，五年恐怕都很难翻过身来了。”钟伟认为，从短期来看，一些区域、行业以及个别企业的问题会令中国经济面临短期风险，“鄂尔多斯在建住宅大概有26万套，但人口仅有21万户，在建的房子分给每个鄂尔多斯家庭，每个家庭分一套多，谁会移民到鄂尔多斯住？这些重点的以民间融资和房地产泡沫破灭为特点的区域市场，都是值得警惕的。”
虽然钟伟认为个别区域的风险值得警惕，但对明年整体的房地产市场，其还是持较为乐观的态度。
“未来十年，如果真的要实现GDP翻番、城乡居民人均收入翻番的目标，那就意味着GDP的年增速为7%。而今年已经到了7.4%的水平，所以我们基本上可以预计，从明年4月份一直到年底，财政、货币和产业政策将逐步放松，这也将对房地产市场产生一定利好。”
钟伟表示，估计明年商品房的销售面积有望接近11亿平方米，比今年略增长5%左右，销售金额比今年增长5%~10%，也就是说，明年商品房的均价大概比今年同比要涨个5%左右，总销售额能够有7.2万亿~7.5万亿人民币。
具体而言，钟伟认为，2013年的房地产市场将呈现的特点是：销售比开发投资要好，住宅比非住宅要好，但房地产企业总体开发投资增速不容乐观。其次，一二线城市比三四线好，也就是说，房价高的、新增人口比较多的大城市的楼市空间更大。
在这样的一个市场背景下，钟伟表示，房企可从两个方面去应对挑战。“未来房企应该减少大面积拿地造城的冲动，因为以后市场尽管不错，但是拿一个不太大的地块，做一个比较像样的产品，维持一个比较稳定的利润，是比较理性的做法。同时，由于国外普遍实行量化宽松政策，房企也要学会利用境外的资金来降低综合成本。”
楼市增速会比GDP增速还慢
尽管对短期楼市持较为乐观的态度，但钟伟明确指出，国内房地产市场供过于求的局面在中期已经形成，同时，今后5~8年房地产市场增长的速度将比GDP增速还慢。
钟伟分析称，去年年底，房地产在建面积大约50亿平方米，扣除掉单位自建及保障房，商品房在建面积至少达40亿平方米，这些存量至少够卖4年。所以，商品房在未来3到4年，已经明确形成了供过于求的局面。
“这也是为什么我们认为明年土地、开发及投资市场不可能像销售市场那样，有明显转暖的基本原因。”钟伟表示，中国的货币化、城市化和人口流动决定了，未来5~8年的房地产市场增长的空间仍然有，但增速将大大下降。“未来十年，每年能卖10亿~15亿平方米的商品房，也就1000万~1500万套。”
他进一步解释称，未来如果经济年增长7%，那么到2020年GDP将翻番。如果房地产市场增长要跟得上经济增长的速度，到2020年房地产的年销售要达到23亿平方米的水平，但这明显不现实，因为城镇化的进程、人口流动进程，决定了未来房地产的需求主体。
钟伟称，未来楼市的主力军将是改善性需求而不是首次置业，这一块对住宅需求大概是一年600万套。其次，每年还有500万~600万的大学生留在城市，他们是第二大需求的主力，我们把他们称作为首次置业者，剩下的则是中低端商品房需求和保障房的需求。
“基于这样的判断，我们认为，房地产利润回报的主要来源，不是城镇化指向的三四线城市，而是房价本来就比较高的，但市政服务水平也同样高、城市管理能力比较强的一线城市的核心区域。”钟伟坦言，如果要买房，北上广城市核心区的品质楼盘。
快速开发将成为主导模式
在钟伟看来，未来楼市的增长空间及利润空间都已有限，那么，房企该如何设定自己的企业战略来实现永续经营呢？
钟伟认为，快速开发将成为主导模式。“造城时代已经过去了，圈一块地几千亩做个5年、10年，从而覆盖行业周期波动，这样的模式有可能个别企业能做到，但大多数企业无能为力了。同时，对品质、销售的追求超过了去拿地、新开工的欲望。”
“整体上看，中期供过于求，短期住宅好于非住宅，销售好于开发投资，一二线城市好于三四线。房地产市场黄金十年以2010年为标记已经结束。未来更长时间内，我们不会再看到房地产的黄金十年，不过我们还是能够期待，在局部城市、局部区域，楼市有明显的上扬。”钟伟如是认为。
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