[摘要] 在2011年1月限购政策落地后，时隔两年，新一轮楼市调控政策的细则在今年3月1日出台。此次“国五条”大多数政策是2011年1月政策的延续，但新增了征缴房屋买卖差价的20%税收和进一步上调二套房的首付款比重，被业内认为影响较大。
中国奥园11.6亿拿下两地块商住双线发展规避风险
每经记者徐学成发自广州
就在“国五条”实施细则出台的前一天，中国奥园刚刚完成一轮新的土地储备。
2月28日，中国奥园同一天分别在佛山和重庆拿下两幅地块，涉及资金约11.6亿元，两幅地块的土地用途均涉及到居住用地和商业用地等。
去年下半年截至目前，中国奥园在土地市场的举动显得较为高调，一旦新的调控政策出台，新增项目受到的冲击或许难以避免。
盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，“国五条”以及“按照差额计征20%的个人所得税”可以被称之为楼市调控十年来最犀利的“狠招”，受此影响，一线城市会出现交易平淡的局面，而大户型(指面积在150平方米以上的户型)产品受到的冲击尤甚。
黄立冲认为，配备不完善的二线城市的需求将会减少，而三四线城市，特别是旅游地产集中的城市，将会“很惨淡”。
从区域布局上看，中国奥园此次新增的项目依然位于其已经有项目进驻的二线城市。截至目前，中国奥园的项目主要分布在环渤海、长三角、珠三角以及重庆，按照黄立冲的观点，中国奥园的布局相对安全。
除此之外，对于中国奥园来说，能为其承担避险功能的策略或许应该是其近几年一直在奉行的“商住双线发展”。
从其近几次拿地的思路来看，商业用地开始占据了主流。此外，中国奥园去年半年报数据显示，截至2012年上半年，其商业物业的销售收入占比已经达到了49.5%(2011年同期仅为36.7%)，已经呈现出了与住宅产品并驾齐驱的局面。
香港永丰金融的一则研报透露的数据显示，2009年至2011年间，以合约销售计，中国奥园住宅项目由23.7亿元下跌10.9%至21.1亿元，洋房项目由4.1亿元增1.63倍至10.85亿元，而商业项目则由9400万元大幅上升至18.15亿元。
永丰金融指出，内地楼市调控主要针对住宅市场，而奥园过去几年积极增加商业物业的比重，商业物业比重的持续增加有助于分散调控风险。
相关分析认为，从目前政策走势来看，中国奥园在贯彻商住双线发展的同时，或许会有意增加商业物业的持有比例，而《每日经济新闻》记者了解到，在商住双线发展的同时，中国奥园其实也在有意加快项目开发和销售的速度，以实现资金的高周转。
但与恒大、保利等房企相比，中国奥园历来不以高周转著称，因此如何保证充足的现金流成为中国奥园能否实现这一策略的关键。
记者注意到，截至去年上半年，中国奥园现金及银行存款约为5.76亿元，但一年内到期的银行贷款则达到了27.57亿元，短期还款压力并不小。在此情况下，中国奥园仍需要在调控可能加码的情况下寻求突破，以通过快速销售来缓解资金压力。
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