[摘要] 过去10年的中国房地产，尖锐地呈现着社会分配两极分化的状况，这与中国改革所形成的整体局面基本相吻。所谓最好的时代与最坏的时代的共存，是针对不同群体而言的，但一个良性的社会，不应该是他人即地狱的社会。
过去10年的中国房地产，尖锐地呈现着社会分配两极分化的状况，这与中国改革所形成的整体局面基本相吻。所谓的时代与最坏的时代的共存，是针对不同群体而言的，但一个良性的社会，不应该是他人即地狱的社会。
读者热线：0536—8228080
中国房地产业十年反省
但梳理10年，结论大概应该基本明了，完全寄望于政府与期盼一个完美市场，都是一种盲从。这或许也是中国市场化改革过程中所面临的检讨。
供给
从“福利分房”到“住房货币化”，是中国房地产制度上的重大变革。
1998年后，城填化所形成的人口聚集效应，经济的快速发展，巨大的需求向市场释放，注定了中国商品房的价格将进入一个不断上扬的时代。
不管是由政府和单位供给，还是由市场来供应，短期内的短缺都是必然存在的，这是一个前提。但之所以1998~2002年房地产价格没有出现后来那样快速的飞涨，与保障性住房的部分供应，人均可支配收入上的限制，土地供应上的充裕，以及金融杠杆化程度都有关。
但实际上，到了2002年，房地产的投资热潮已形成，金融高杠杆化所造成的银行风险已受到关注，2003年，央行出台“121号文件”，严控房地产信贷，一时风声鹤唳，地产商集体喊痛。
情况在几个月后即发生了重大变化，新一届政府的新政施行，国务院发布“18号文”，将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，开发商迅速从之前针对取消购房优惠利率的“121号文件”几乎致命的打击中恢复元气。
自此，地产业开始了它的黄金10年，各方开动土地和货币的机器，大肆生财。
中国当时业已形成的发展不平衡格局注定供给与需求上的必然矛盾，但从心理状态上的变化来说，自然存在的短缺与对短缺的恐慌并非一回事，也因此，房价与购买需求有关，但更与购买的预期有关。“制造短缺的恐慌”，成了后来10年中从政府到开发商的发展策略。
土地和资金作为基本的生产要素，决定了生产的效率和资源的分配。2004年，国土资源部、监察部联合发文，严令停止土地“协议出让”模式，改为“招拍挂”，时称“8·31大限”。这首先引发的是开发商的恐慌，扼住土地，也就扼住了供应：在18亿亩耕地红线的前提下，城市不可能无限制地扩张，土地资源只会越用越少。
“招拍挂”的出台，一方面从理论上减少了协议出让土地的腐败，一方面也形成了“占地为王”的时代，地方政府纷纷储备土地生财，房地产企业则纷纷“囤地”自重。
减少土地供应必然带来价格的上涨，国家统计局和国土资源部门的数据显示，当年地价和商品房价格双双走高，土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。
国土资源部数据显示，这10年间，地方政府的每年土地供应计划的完成率都有相当缺口，而中央政府的调控政策几乎每次都指向加大土地供应，打击开发商囤地、囤房。
制造短缺带来的是购买预期的恐慌，人人唯恐越来越买不起，买不到，投资者也利用这种心理，共同制造恐慌，坐地生财。
10年来的宏调都没有从根本上改变这种格局，土地垄断供应为地方政府带来了巨量的收入，为1994年分税制改革后的地方政府提供了充足的政府性基金，共同创造“GDP主义”。
而1998年房改后确定的保障房建设要求渐渐被忽略，2003年停顿，直到2008年才正式重启，2010年才开始大规模建设，地方政府须将土地出让金的10%投入保障房建设的规定，被虚置了。这造成了低收入人群住房供给的缺口。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
